Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, сентябрь, 2017/№37
Печатать

Сдача имущества в аренду: бухучетные тонкости

Казанова Марина, налоговый эксперт, m.kazanova@buhgalter911.com
Сегодня поговорим о том, как арендодателю отразить в бух­учете операции по передаче недвижимого имущества в операционную аренду. Казалось бы, какие тут могут быть сложности? Но они есть. К примеру, возникает вопрос: нужно ли переводить объект в состав инвестиционной недвижимости? А если нужно, то как потом отражать доходы от арендных платежей и расходы на содержание объекта? С этими моментами сейчас и разберемся.
аренда, инвестиционная недвижимость

Переводить ли объект в состав инвестиционной недвижимости?

Вы, наверное, знаете, что согласно п. 4 П(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость» собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, которые расположены на земле и удерживаются с целью получения арендных платежей (а не для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административной цели либо продажи в процессе обычной деятельности), классифицируют как инвестиционную недвижимость.

Но это вовсе не означает, что если вы передаете объект недвижимости в операционную аренду, то его тут же нужно перевести в состав инвестнедвижимости. Здесь важно учитывать не только нынешнее «назначение» объекта, но и то, как в дальнейшем планируется использовать объект недвижимости. К примеру, если сдача объекта недвижимости в аренду — лишь временная мера, а в дальнейшем предприятие снова планирует вернуться к его использованию в операционной деятельности (т. е. для производства и поставки товаров, предоставления услуг, в административных целях), то оснований признавать актив в качестве инвестиционной недвижимости нет. Ведь п. 5.1 П(С)БУ 32 четко устанавливает, что не может быть признана в качестве инвестиционной операционная недвижимость или недвижимость, удерживаемая для использования в будущем в качестве операционной.

Правда, тот факт, что актив планируют в будущем использовать в операционной деятельности, лучше закрепить в распорядительном документе предприятия.

А это означает, что если арендодатель принимает решение лишь о временной передаче объекта в инвестнедвижимость с дальнейшим («в ближайшее время») ее использованием в операционной деятельности, то ее нужно учитывать в составе операционной недвижимости, т. е. в составе «обычных» основных средств.

Не может быть признана в качестве инвестиционной недвижимости и недвижимость, которая находится в аренде, но планируется в будущем к продаже (п. 5.2 П(С)БУ 32).

Также не может быть признана в качестве инвестиционной недвижимость, которая передается в финлизинг (п. 5.5 П(С)БУ 32).

А вот если объект недвижимости приобретен или уже имеющийся объект в дальнейшем планируется использовать исключительно для сдачи в аренду либо пока неясным остается вопрос, как он в дальнейшем будет использоваться, тогда его следует признавать в качестве инвестиционной недвижимости. А если объект учитывался в составе основных средств — осуществить перевод недвижимости из операционной в инвестиционную: Дт 100 — Кт 101, 103.

Если объект учитывается как операционная недвижимость

Здесь все привычно .

Учет объекта аренды. Переданный в операционную аренду объект продолжает числиться в составе необоротных активов арендодателя (п. 16 П(С)БУ 14).

Передачу имущества в аренду отражают только в аналитическом учете.

Амортизационные отчисления по объекту операционной аренды отражают на счете 13 «Износ (амортизация) необоротных активов», как и в случае, когда предприятие эксплуатирует актив самостоятельно.

Начисленную амортизацию включают в расходы. Причем отражение в бухучете таких расходов зависит от того, является ли предоставление имущества в аренду основным видом деятельности предприятия.

Так, если аренда — основной вид деятельности предприятия, суммы начисленной амортизации отражают по дебету счета 23 «Производство», формируя себестоимость арендных услуг.

Если же аренда основным видом деятельности не является, амортизацию включают в состав прочих операционных расходов (дебет субсчета 949) в периоде их возникновения.

Арендные платежи (доход). Сдавая имущество в операционную аренду, арендодатель получает доход в виде арендных платежей. Заглянув в родное «арендное» П(С)БУ 14, видим: стандарт предписывает арендодателю в соответствующих отчетных периодах отражать доходы от аренды на прямолинейной основе в течение срока аренды или с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта (пп. 9, 17 П(С)БУ 14).

А это означает, что доходы по аренде следует признавать ежемесячно, а не, к примеру, «смещать» всю сумму доходов на конец квартала или года.

Если аренда — не основной вид деятельности предприятия, то доход от операционной аренды отражают по кредиту субсчета 713 «Доход от операционной аренды активов». Если предоставление в аренду имущества — основной вид деятельности, доход в виде арендной платы отражают по кредиту субсчета 703 «Доход от реализации работ и услуг».

Такой же вывод делает Минфин в письме от 22.09.2010 г. № 31-34020-20-27/25329.

Имейте в виду: полученную авансом за несколько периодов арендную плату сразу в доходы не включают. Сначала ее относят в состав доходов будущих периодов (кредит счета 69). В свою очередь, признание доходов (Дт 69 — Кт 713 или 703) осуществляют в тех периодах, за которые арендная плата получена.

Учет расходов, связанных с договором аренды. Если арендодатель несет какие-либо расходы, связанные с предоставлением имущества в аренду (например, уборка помещений, техническое обслуживание и т. п.), то их отражение в бухгалтерском учете зависит от того, является ли аренда основным видом деятельности предприятия. Если нет, то расходы отражают по дебету субсчета 949.

Когда аренда является основным видом деятельности, суммы таких расходов формируют себестоимость арендных услуг (дебет счета 23).

А вот расходы арендодателя по заключению соглашения об операционной аренде (юридические услуги, комиссионные вознаграждения) признают прочими операционными расходами того отчетного периода, в котором они имели место. Их учитывают по дебету субсчета 949.

Объект признан инвестнедвижимостью

Учет объекта аренды. Переданный в оперативную аренду объект продолжает числиться на балансе предприятия (субсчет 100 «Инвестиционная недвижимость»). Учитывают инвестнедвижимость по одному из следующих методов:

1. По справедливой стоимости (если ее можно достоверно определить). В этом случае объект инвестнедвижимости не амортизируется. Применяя этот метод, предприятие должно на каждую дату баланса корректировать балансовую стоимость объектов инвестнедвижимости (п. 22 П(С)БУ 32):

— сумму увеличения справедливой стоимости отражать в составе прочего операционного дохода (на субсчете 710);

— сумму уменьшения — в составе прочих расходов от операционной деятельности (на субсчете 940).

Обратите внимание: для налога на прибыль «высокодоходникам» и «малодоходникам»-добровольцам уже не придется при применении этого метода учитывать специальную инвестразницу, которая в свое время «красовалась» в п.п. 141.2.1 НКУ .

Ее отменил Закон Украины от 21.12.2016 г. № 1797-VIII.

2. По первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации, с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления (согласно П(С)БУ 28). Обратите внимание: метод первоначальной стоимости применить можно, только если справедливую стоимость достоверно определить невозможно (п. 16 П(С)БУ 32). Предприятиям, которые хотят «уйти» от оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, следует помнить, что П(С)БУ 32 (п.п. 35.7.1) требует обосновать причины невозможности достоверного определения справедливой стоимости и раскрыть такую информацию в примечаниях к финансовой отчетности.

При этом методе: (1) объекты ежегодно тестируют на предмет уменьшения/восстановления полезности согласно П(С)БУ 28; (2) инвестнедвижимость необходимо амортизировать.

Выбор метода оценки инвестиционной недвижимости фиксируется предприятием в приказе об учетной политике.

Учет доходов от аренды и эксплуатационных расходов. Здесь есть важная особенность. Согласно Инструкции № 291*, а также п. 3.3 Методрекомендаций № 433** доход от аренды объектов инвестиционной недвижимости следует учитывать на субсчете 703. То есть он причислен к доходам от основной деятельности. Признавать такой доход в качестве прочего операционного не позволяет п. 17 П(С)БУ 14.

* Инструкция о применении Плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций, утвержденная приказом Минфина от 30.11.99 г. № 291.

** Методические рекомендации по заполнению форм финансовой отчетности, утвержденные приказом Минфина от 28.03.2013 г. № 433.

А это влечет за собой особенности отражения расходов на эксплуатацию объекта инвестнедвижимости, в т. ч. амортизацию (если используется метод учета по первоначальной стоимости). Так как доходы от аренды инвестнедвижимости не могут признаваться в качестве прочего операционного дохода, то учитывать амортизацию и прочие эксплуатационные расходы придется по дебету счета 23 «Производство», формируя себестоимость арендных услуг.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться