Сайт для бухгалтеров №1 в Украине

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, июнь, 2020/№24
Печатать

Единоналожники и утрата права не платить земельный налог

Мирошниченко Виталина, налоговый эксперт
Совсем скоро, с 1 июля, единоналожники (и ФЛП, и юрлица) обязаны будут уплачивать земельный налог за земельные участки, которые либо непосредственно переданы в аренду или ссуду, либо в арену или ссуду передана недвижимость на таких земельных участках. Нововведение это, напомним, предусмотрено Законом № 466*. Соответственно, остро встают вопросы подачи земельной отчетности и уплаты земналога, (не)оформления земли, земналога под квартирами в многоэтажках и т. п. Как не запутаться? Сегодня ответы на первую порцию вопросов. Продолжение в следующем номере.

* Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранения технических и логических несогласованностей в налоговом законодательстве» от 16.01.2020 г. № 466-IX.

Вопрос 1. Изменились ли ограничения по площади, которую можно сдать в аренду на упрощенке?

Напомним, что ограничения по площади сдаваемой в аренду недвижимости установлены для ФЛП на ЕН групп 1 — 3. В этом плане никаких изменений нет. По-прежнему ФЛП на ЕН групп 1 — 3 может сдать в аренду 0,2 га земли + 100 м2 жилой недвижимости + 300 м2 нежилой недвижимости, не более! Все «вершки» недвижимости должны только простаивать либо использоваться в вашей хоздеятельности, например, как склад . А вот передать «сверхлимитные» площади в бесплатное пользование нельзя .

Если вы хотите сдавать недвижимость в аренду как обычное физлицо (не ФЛП), то никаких лимитов по площади нет. Но заниматься арендой параллельно и как физлицо, и как ФЛП на упрощенке нельзя (кода 68.20 вообще не должно быть среди видов деятельности).

Вопрос 2. Единоналожник сдает в аренду здание, которое находится на его собственной земле (есть госакт за землю). В какой срок нужно заплатить земельный налог и подать декларацию по нему?

Ответ на этот вопрос зависит от того, как именно оформлена земля. Есть два варианта:

1) у ФЛП правоустанавливающий документ на земельный участок оформлен как на обычное физлицо (в случае с ФЛП в основном так и есть), то можно «не дергаться» . В этом случае деку по земналогу подавать не нужно!

А что же нужно? Нужно просто дождаться от налоговиков уведомления-решения с суммой земналога и оплатить его. Прийти такое уведомление вполне может уже в этом году (но не понятно, как быстро налоговики начнут реагировать). С суммой земналога за период с 01.07.2020 г. по 31.12.2020 г. Заплатить налог нужно в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.

Если уведомление-решение не пришлют (долго не будут присылать), это не значит, что налог «простили». Его все равно придется заплатить в указанный выше 60-дневный срок после получения уведомления-решения от налоговиков;

2) имеем дело с юрлицом или же у ФЛП документы на землю оформлены на ФЛП (сейчас на ФЛП землю не оформляют, но с 19.01.99 г. по 20.07.2007 г. делали и так). В таком случае придется подавать декларацию по земналогу.

При этом, очевидно, доступны будут оба варианта ее подачи:

— либо один раз в год (наперед до конца 2020 года). Обычно годовую деку по земналогу подаем до 20 февраля текущего года. Но поскольку сейчас обязанность уплаты земналога возникла внутри года (с 1 июля), ее можно подать не позже 20 августа (подобный совет дают налоговики в категории 111.05 ЗІР). Как-будто имеем дело с нововведенными земельными участками или с изменением в течение года объекта/базы налогообложения (п. 286.4 НКУ);

— либо ежемесячно — в течение 20 календарных дней после окончания месяца (п. 286.3 НКУ). Начинаем отчитываться с отчетности за июль. То есть, снова-таки, первую декларацию подать должны будем в срок не позже 20 августа.

В графе «починаючи з», указываем число и месяц передачи земучастка в аренду (ссуду), но не раньше 1 июля. С первой декой подаем извлечение из техдокументации о нормативной денежной оценке земучастка (в дальнейшем его подаем, только если нормативная денежная оценка земли изменится).

Что касается уплаты земналога, то все, кто подает деку по нему, обязаны платить его ежемесячно по местонахождению земельного участка — в течение 30 календарных дней после окончания месяца.

Вопрос 3. Единоналожник сдает в аренду здание, которое находится на земле, арендованной у горсовета (есть договор аренды земли). Для него что-то изменится?

Нет. Дело в том, что за арендованную землю платим не земналог, а арендную плату. А от нее единоналожники никогда и не были освобождены. То есть и до 1 июля, и после этой даты арендную плату за землю вносим, как обычно.

Вопрос 4. Единоналожник сдает в аренду квартиру в многоэтажном доме. Право собственности на землю не оформлено. Нужно ли платить земналог?

Считаем, что не нужно. Если нет правоустанавливающего документа именно на земельный участок — нет и обязанности платить земналог . С этим согласны и налоговики.

Согласно разъяснениям, предоставленным в ОНК № 602**, непосредственный плательщик налога за земельные участки под многоэтажными домами — ОСМД, которое, по мнению Минфина, является субъектом регистрации вещных прав на землю. Зато совладельцы, в том числе ФЛП и юрлица, которые владеют нежилыми помещениями в многоэтажном доме, будут компенсировать ОСМД плату за землю в составе расходов на содержание дома. Налог же в бюджет уплачивает именно ОСМД. При этом, чтобы ОСМД платило земельный налог, земля под домом должна быть передана ему в постоянное пользование или в собственность.

** Обобщающие налоговые консультации, утвержденные приказом Минфина от 06.07.2018 г. № 602. Подробнее об ОНК, утвержденных этим приказом, вы могли прочесть в статье «Три… в одной, или Минфин расставил акценты по плате за землю» (журнал «Бухгалтер 911», 2018, № 30).

А если ОСМД в многоэтажке не создано? Тогда платить налог за землю под такой многоэтажкой должно предприятие, которое осуществляет управление домом. Но в любом случае только при условии оформления вещных прав на земельный участок.

Вопрос 5. Единоналожник купил здание на земельном участке, который принадлежит городу. Договор собственности/аренды земли не оформлял. Здание сдает в аренду. Нужно ли платить земналог?

Формально нет, но есть нюансы. Начнем с того, что земналог платят только собственники земли (или постоянные землепользователи) у которых есть правоустанавливающие документы на земельный участок. Если правоустанавливающие документы не оформлены, то формально земельный налог можно не платить. Об этом идет речь в ОНК № 602***.

*** Конкретно, в Обобщающей налоговой консультации об уплате земельного налога собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, права на который у такого лица не оформлены.

Но землепользование является платным. И угроза здесь не только со стороны налоговиков. Если местный совет «проснется» и подаст в суд, он взыщет с вас убытки в виде неуплаченных платежей за землю.

Вопрос 6. Что делать, если земля в собственности у одного юрлица (единоналожник), а здание, расположенное на ней, — у другого, и это лицо сдает здание в аренду?

Начнем с того, что деятельность другого лица (занимается оно арендой или нет) в данном случае для собственника земельного участка не имеет ровно никакого значения. Поскольку анализируется именно деятельность единоналожника-собственника земли.

Далее. Здесь неплохо бы разобраться, по какому праву собственник здания использует землю под ним, принадлежащую другому лицу.

Из вопроса следует, что арендой/ссудой такое пользование не опосредовано (по крайней мере об этом ничего не сказано). Поэтому формально нельзя говорить об утрате собственником земельного участка возможности не платить земельных налог именно из-за сдачи земельного участка в аренду / ссуды собственнику здания.

Возможно, такая ситуация возникла из-за того, что здание продали, а землю еще просто не успели переоформить на нового собственника.

Но нужно помнить о другом. Если земельный участок не используется непосредственно в хоздеятельности собственника земли — единоналожника групп 1 — 3, то право не платить земельный налог тоже теряется (п.п. 4 п. 297.1 НКУ)! И так было, скажем так, всегда (а не с 01.07.2020 г.).

Вопрос 7. Единоналожник сдает в аренду часть помещения, остальную часть использует в своей хоздеятельности. Как быть с налогом на землю? Платить только за ту площадь, которая сдана в аренду?

Тут сложно дать однозначный ответ, и что бы мы сейчас не говорили, очень многое будет зависеть от позиции налоговиков.

С 01.07.2020 г. п.п. 4 п. 297.1 НКУ будет звучать так:

«Плательщики единого налога освобождаются от обязанности начисления, уплаты и подачи налоговой отчетности по следующим налогам и сборам:

4) налогу на имущество в части земельного налога за земельные участки, которые используются плательщиками единого налога первой — третьей групп для осуществления хозяйственной деятельности (кроме деятельности по предоставлению земельных участков и/или недвижимого имущества, которое находится на таких земельных участках, в аренду (найм, ссуду) и плательщиками единого налога четвертой группы для ведения сельскохозяйственного товаропроизводства».

Норма прописана ну не очень четко. В ней ничего не сказано о пропорциональной уплате земельного налога, если в аренду сдается только часть здания/земли. Потому налоговики могут фискалить и настаивать на полной уплате земналога за весь участок, даже если вы сдали в аренду лишь одну комнату (одно помещение) .

На самом же деле, на наш взгляд, в этой ситуации вполне можно по аналогии (!) применить п. 284.3 НКУ в купе с п. 287.7 НКУ:

«284.3. Если плательщики налога, которые пользуются льготами по этому налогу, предоставляют в аренду земельные участки, отдельные здания, сооружения или их части, налог за такие земельные участки и земельные участки под такими зданиями (их частями) уплачивается на общих основаниях с учетом придомовой территории.

287.7. В случае предоставления в аренду земельных участков (в пределах населенных пунктов), отдельных зданий (сооружений) или их частей собственниками и землепользователями, налог за площади, которые предоставляются в аренду, исчисляется с даты заключения договора аренды земельного участка или с даты заключения договора аренды зданий (их частей)».

Из этих норм следует, что земналог платим «за площади, которые предоставляются в аренду».

Например, единоналожник сдает в аренду помещение площадью 50 м2 в здании площадью 500 м2. Это здание расположено на земельном участке площадью 700 м2. В этом случае по-хорошему единоналожнику придется заплатить земналог всего лишь за 70 м2 земли (700 х (50 : 500)), а не за весь земучасток в 700 м2 .

Выходит, что если остальную площадь этого здания занимает сам единоналожник под свой офис или склад, то часть земельного участка площадью 630 м2 (700 - 70) не используется

«для осуществления деятельности по предоставлению земельных участков и/или недвижимого имущества, которое находится на таких земельных участках, в аренду».

При этом такая земля однозначно используется в хоздеятельности упрощенца. А раз так, то освобождение от земналога из п.п. 4 п. 297.1 НКУ должно работать по такой земле .

Но опять же. Говорим лишь о возможности применения этих норм по аналогии. В пп. 284.3 и 287.7 НКУ сказано, что пропорциональная уплата земналога применяется только для тех плательщиков, которые пользуются льготами по нему (ст. 281 — 282 НКУ). А освобождение единоналожников от земналога по п.п. 4 п. 297.1 НКУ не является льготой (о чем, кстати, говорят и налоговики в категории 111.05 ЗІР)..

Фактически это замена одного налога другим.

Поэтому как бы то ни было, все будет зависеть от решения налоговиков. Пока ГНСУ не высказывалась на этот счет. Если выскажется в положительном ключе — запрашиваем у своих налоговиков ИНК на этот счет и спим спокойно.

Вопрос 8. Единоналожник не сдает в аренду недвижимость, но в Реестре ЕН у него есть код 68.20 по КВЭД. Нужно ли ему платить налог на землю?

Нет, не нужно. Ведь определяющим фактором является именно факт сдачи недвижимости или земли в аренду (ссуду). До тех пор, пока вы ее в аренду не сдаете, освобождение от земналога работает .

Налоговики видят, сдается по факту что-то в аренду или нет, через ту же ф. № 20-ОПП.

фото автора В фокусе
Дмитрий Костюк Отчет по ЕСВ ФЛП — 2020: пример заполнения...
225634 247
Курсы валют
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити всього за 10 грн
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд