Сайт для бухгалтеров №1 в Украине

Получайте
новости почтой!


Бухгалтер 911, октябрь, 2021/№44
Печатать

Форма договора: когда какую применять?

Шевчук Михаил, налоговый эксперт
С помощью этой статьи мы хотим вам напомнить об «азах» заключения договоров. А именно — в каких случаях в какой форме их необходимо заключать. Итак, устная или письменная, а если письменная, то простая или нотариальная? Также затронем вопрос государственной регистрации прав на недвижимость. Давайте разбираться вместе!

Начнем с того, что согласно ст. 638 ГКУ договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора. А ч. 2 ст. 180 ХКУ уточняет, что заключенным договор считается, если между сторонами достигнуто такое согласие в предусмотренных законом порядке и форме.

Какой же должна быть эта форма? Сам ГКУ выделяет (1) устную и (2) письменную формы, причем последняя может быть (а) простой или (б) нотариальной.

Также допускается электронная форма (ч. 1 ст. 205 ГКУ). При этом если стороны договорились заключить договор с помощью информационно-телекоммуникационных систем, он считается заключенным в письменной форме.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 639 ГКУ, договор может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установлены законом. По сути, это означает лишь недопустимость выбора более простой формы в сравнении с предусмотренной законом.

То есть «упрощать» ситуацию запрещено. Например, нельзя заключить договор в простой письменной форме, если закон требует, чтобы он был удостоверен нотариально.

А вот «усложнять» ситуацию не воспрещается. Так, нотариальное удостоверение договора по инициативе его сторон (когда по закону достаточно простой письменной формы) вполне допустимо.

Но учтите: если стороны договорятся об избрании более строгой формы договора, чем предусмотрена законом (например, нотариально удостоверенной вместо письменной или письменной вместо устной), она становится обязательной (!) для них.

А теперь подробнее о каждой из предусмотренных форм договора.

Устная форма

Такая форма допустима для любой сделки, если:

— законом или соглашением сторон для нее не установлена письменная форма;

— она исполняется в момент ее совершения (кроме сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, а также сделок, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность). Примером такой сделки может служить договор купли-продажи в магазине за наличный расчет;

— во исполнение письменного договора возникает необходимость в совершении дополнительных сделок, по которым имеется соглашение сторон об их устной форме совершения (ч. 3 ст. 206 ГКУ). Например, во исполнение письменного договора купли-продажи стороны могут устно определить порядок вручения покупателю проданной вещи, вида транспортного средства для ее перевозки и т. п.

Но это возможно только в случае, если сам договор или закон не требует письменного оформления таких действий.

Но не ГКУ единым! В устной форме можно заключать сделки, предусмотренные и другими актами законодательства Украины. К примеру, ч. 1 ст. 33 Закона № 37921 позволяет заключить в устной форме договор о передаче права на использование (опубликование) произведения в периодических изданиях (газетах, журналах и т. п.).

1 Закон Украины «Об авторском праве и смежных правах» от 23.12.93 № 3792-XII.

Также устный договор может заключаться путем совершения конклюдентных (поведенческих) действий. Так, договор хранения может быть заключен путем выдачи номерного жетона (номера, иного знака), удостоверяющего прием вещей на хранение.

Письменная форма

В такой форме нужно совершать (согласно ст. 208 ГКУ):

— сделки между юридическими лицами;

ФЛП в данном случае логично приравнивать к юрлицам — с учетом положений ст. 51 ГКУ.

— сделки между физическим и юридическим лицом2;

2 Кроме сделок, предусмотренных ч. 1 ст. 206 ГКУ. То есть сделок, которые исполняются в момент их совершения (за исключением сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, а также сделок, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность).

— сделки физлиц между собой на сумму, превышающую 20 нмдг (340 грн)**;

— другие сделки, в отношении которых законом установлена письменная форма.

Сделка считается совершенной в письменной форме, если ее содержание зафиксировано в одном или нескольких документах (в том числе электронных), в письмах, телеграммах, которыми обменялись стороны, или направлялись ими в информационно-телекоммуникационную систему, используемую сторонами.

В случае если содержание сделки зафиксировано в нескольких документах, содержание такой сделки также может быть зафиксировано путем ссылки в одном из этих документов на другие документы, если иное не предусмотрено законом.

Сделка также считается совершенной в письменной форме, если воля сторон выражена с помощью телетайпного, электронного или иного технического средства связи.

Для того чтобы сделка считалась совершенной в письменной форме, согласно ч. 1 ст. 207 ГКУ она должна быть подписана его стороной (сторонами).

При этом сделка, совершаемая юрлицом, согласно ч. 2 ст. 207 ГКУ должна подписываться лицами, уполномоченными на это его учредительными документами, доверенностью, законом или другими актами гражданского законодательства.

Нотариальное удостоверение

Сделка, совершенная в письменной форме, согласно ч. 1 ст. 209 ГКУ подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, установленных: (1) законом или (2) соглашением сторон.

То есть требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок не может устанавливаться подзаконными актами. Этого может требовать только закон.

Нотариальное удостоверение сделки происходит в соответствии с Законом № 34253 и Порядком № 296/54.

3 Закон «О нотариате» от 02.09.93 № 3425-XII.

4 Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденный приказом Минюста от 22.02.2012 № 296/5.

Нотариально удостоверяет сделку нотариус или другое должностное лицо, имеющее по закону право на совершение такого нотариального действия.

Так, в сельских населенных пунктах согласно ст. 1 Закона № 3425 соответствующие действия имеют право совершать уполномоченные на это должностные лица органов местного самоуправления.

Важно: в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным (недействительным в силу закона).

Но не удостоверенный нотариально договор может быть признан действительным в судебном порядке. Для этого должны выполняться такие условия: (1) стороны договорились обо всех существенных условиях договора (что подтверждается письменными доказательствами) и (2) произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения.

Тогда положительное решение суда о признании сделки действительной освобождает стороны от необходимости обращения к нотариусу.

То есть последующее нотариальное удостоверение в таком случае не требуется (согласно ч. 2 ст. 220 ГКУ).

Вы, должно быть, знаете, что договор аренды транспортного средства с обычным физлицом (гражданином) подлежит нотариальному удостоверению на основании ч. 2 ст. 799 ГКУ. Она устанавливает обязательность нотариального удостоверения такого договора в случае, если одной из сторон договора является физическое лицо.

В связи с этим часто возникает вопрос: а нужно ли удостоверять нотариально договор аренды, заключенный с ФЛП?

Если физическое лицо, с которым заключен арендный договор, имеет статус предпринимателя и действует в рамках своей предпринимательской деятельности, то требование ч. 2 ст. 799 ГКУ на такой договор не распространяется5.

5 Если речь идет о ссуде транспортного средства, то здесь уже свои нюансы. Найдете их в статье «Как налоговики штрафовали ФЛП, который сдавал в аренду взятое бесплатно» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 44).

Государственная регистрация прав

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (земельные участки, имущественные комплексы, здания и сооружения, в т. ч. их отдельные части, жилые и нежилые помещения и т. п.), обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно ч. 1 ст. 182 ГКУ подлежат госрегистрации.6

6 Наряду с другими правоподтверждающими документами на недвижимость.

Не путать с государственной регистрацией собственно договоров, которая имела место до 01.01.2013. Сейчас регистрируют не сами договоры, а именно права. А договоры**** служат для такой госрегистрации лишь основанием.

Государственную регистрацию прав могут осуществлять:

нотариусы (при осуществлении нотариальных действий с недвижимостью) или

органы госрегистрации (во всех остальных случаях).

Процедуру госрегистрации регулируют Закон № 19527 и Порядок 11278.

7 Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV.

8 Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.2015 № 1127.

Государственной регистрации согласно ст. 4 Закона № 1952 подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество: (1) право собственности и право доверительной собственности как способ обеспечения исполнения обязательства на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства; (2) вещные права на недвижимое имущества, производные от права собственности: право пользования (сервитут); право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка; право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной частью), которое возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет; право доверительной собственности (кроме права доверительной собственности как способа обеспечения выполнения обязательств); другие вещные права в соответствии с законом; (3) обременение вещных прав на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства: запрет отчуждения и/или пользования; арест; ипотека; требование нотариального удостоверения договора, предметом которого является недвижимое имущество, установленное собственником такого имущества; налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, объект незавершенного строительства; налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие обременения.

Права на недвижимое имущество, которые подлежат госрегистрации, возникают согласно ч. 4 ст. 334 ГКУ со дня такой регистрации в соответствии с законом.

Так, при покупке недвижимости новый собственник получит право собственности на нее только после госрегистрации такого права. До этого момента право собственности сохраняется за старым собственником, независимо от даты фактической передачи имущества и момента нотариального удостоверения договора.

Далее в таблице приведем информацию о том, в какой форме следует заключать наиболее распространенные виды договоров, а также в каких случаях необходимо осуществлять госрегистрацию прав на недвижимость.

Формы договоров

№ п/п

Вид договора

Письменная форма

Нотариальное удостоверение

Госрегистрация прав на недвижимость

Каким документом предусмотрено

1

Предварительный договор, если форма основного договора не установлена и стороны не договорились о нотариальном удостоверении

+

-

-

Ч. 1 ст. 635 ГКУ

2

Договор купли-продажи и мены:

— земельного участка

+

+

+

Ст. 657 и 716 ГКУ, ст. 132 ЗКУ, п. 1 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952

— единого имущественного комплекса

— жилого дома (квартиры)

— другого недвижимого имущества

3

Договор дарения имущественного права и договор дарения с обязанностью передать дар в будущем (кроме объектов, указанных в пп. 4 и 5 этой таблицы)

+

-

-

Ч. 3 ст. 719 ГКУ

4

Договор дарения движимых вещей, имеющих особую ценность

+

-

-

Ч. 4 ст. 719 ГКУ

5

Договор дарения недвижимого имущества

+

+

+

Ч. 2 ст. 719 ГКУ, п. 1 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952

6

Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части):

— на срок менее 3 лет

+

-

-

Ст. 793, 794 ГКУ, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952

— на срок 3 года и более

+

+*

+*

* Если предметом договора является имущество государственной или коммунальной собственности, то он подлежит нотариальному удостоверению, а права пользования недвижимостью, возникающие на основании такого договора, — госрегистрации, если он заключен по результатам электронного аукциона сроком более чем на 5 лет.

7

Договор управления имуществом (кроме недвижимого)

+

-

-

Ст. 1031 ГКУ

8

Договор управления недвижимым имуществом

+

+

+

Ст. 1031 ГКУ, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952

9

Договор найма транспортного средства, сторонами которого являются субъекты предпринимательства

+

-

-

Ч. 1 ст. 799 ГКУ

10

Договор найма транспортного средства с участием физического лица (не ФЛП)

+

+

-

Ч. 2 ст. 799 ГКУ

11

Договор ссуды между юридическими лицами, а также между юридическим и физическим лицом (кроме договоров, указанных в пп. 12 и 13 этой таблицы)

+

-

-

Ч. 2 ст. 828 ГКУ

12

Договор ссуды зданий, других капитальных сооружений (их отдельной части) сроком на 3 года и более

+

+

+

Ч. 3 ст. 828 ГКУ, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952

13

Договор ссуды транспортного средства (кроме наземных самоходных транспортных средств), в котором хотя бы одной стороной является физическое лицо (не ФЛП)

+

+

-

Ч. 4 ст. 828 ГКУ

14

Договор бытового подряда

+

-

-

Ч. 1 ст. 866 ГКУ

15

Договор перевозки груза

+

-

-

Ч. 2 ст. 909 ГКУ

16

Договор транспортного экспедирования

+

-

-

Ч. 1 ст. 930 ГКУ

17

Договор хранения, заключенный между юридическими лицами, между юридическим и физическим лицом, а также договор хранения, по которому хранитель обязуется принять вещь на хранение в будущем независимо от стоимости вещи

+*

-

-

Ч. 1 ст. 937 ГКУ

* Прием вещи на хранение может подтверждаться выдачей поклажедателю номерного жетона, другого знака, который удостоверяет прием вещи на хранение, если это установлено законом, другими актами гражданского законодательства, или является обычным для этого вида хранения.

18

Договор складского хранения

+

-

-

Ч. 3 ст. 957 ГКУ

19

Договор страхования

+

-

-

Ч. 1 ст. 981 ГКУ

20

Договор займа на сумму 10 и более не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (170 грн и более) или договор займа, в котором заимодателем является юридическое лицо

+

-

-

Ч. 1 ст. 1047 ГКУ

21

Кредитный договор

+

-

-

Ч. 1 ст. 1055 ГКУ

22

Договор банковского вклада

+

-

-

Ч. 1 ст. 1059 ГКУ

23

Договор о распоряжении имущественными правами интеллектуальной собственности

+*

-

-

Ч. 2 ст. 1107 ГКУ

* Законом могут быть установлены случаи, в которых договор о распоряжении имущественными правами интеллектуальной собственности может заключаться устно.

24

Договор коммерческой концессии

+

-

-

Ч. 1 ст. 1118 ГКУ

25

Договор о совместной деятельности

+

-

-

Ч. 1 ст. 1131 ГКУ

26

Договор залога (кроме залога недвижимости, космических объектов)

+

-

-

Ст. 13 Закона о залоге

27

Договор залога недвижимости

+

+

+

Ст. 577 ГКУ, ст. 13 Закона о залоге, п. 4 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952

28

Договор залога, если предметом залога являются космические объекты

+

+

-

Ст. 13 Закона о залоге

29

Договор аренды (субаренды) земельного участка

+

+/-*

+

Ст. 8 и 14 Закона об аренде земли, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952

* Статьей 14 Закона об аренде земли установлено, что договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Собственник земельного участка может установить требование нотариального удостоверения договора аренды земли и отменить такое требование.

По соглашению сторон договор субаренды земельного участка удостоверяется нотариально (ст. 8 Закона об аренде земли).

30

Договор субаренды

+

+/-*

+/-**

Ч. 3 ст. 774 ГКУ

* Договор субаренды подлежит нотариальному удостоверению, если договор аренды был нотариально удостоверен.

** Право субаренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации в тех же случаях, что и право аренды (найма) недвижимости.

31

Договор о замене кредитора или должника в обязательстве

+

+/-*

-

Ст. 513, 521 ГКУ

* Подлежит нотариальному удостоверению, если первоначальный договор был нотариально удостоверен.

32

Договор о создании акционерного общества

+

+/-*

-

Ч. 2 ст. 153 ГКУ

* Договор подлежит нотариальному удостоверению, если общество создают физические лица.

33

Договор о создании общества с ограниченной ответственностью

+

-

-

Ч. 2 ст. 10 Закона об ООО

34

Корпоративный договор между участниками общества с ограниченной ответственностью

+

-

-

Ч. 1 ст. 7 Закона об ООО

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше
Для того, чтоб распечатать текст необходимо оформить подписку
copy-print__image
Данная функция доступна только
авторизованным пользователям