Ремонт и улучшение арендованного помещения: НДС-последствия для арендатора и арендодателя

Не каждое предприятие может позволить себе иметь собственный офис, складское помещение или производственный цех. Именно поэтому помещение берут во временное пользование на условиях аренды, то есть за определенную плату. Со временем объект аренды требует проведения ремонта. За чей счет и кто должен его проводить? О каких налоговых последствиях при этом следует не забывать – далее.

Кто должен ремонтировать арендованное помещение

Как известно, текущий ремонт осуществляет арендатор за свой счет, а капитальный – арендодатель за свой (ст. 776 Гражданского кодекса Украины, далее – ГКУ). Впрочем, договором можно установить иные условия. Например, предусмотреть проведение капремонта арендатором за его счет с последующим возмещением стоимости работ или зачислением средств, потраченных на ремонт, в счет арендной платы.

Если объект аренды не требует ремонта, а арендатор желает его улучшить, сделать это лучше с согласия арендодателя (ст. 778 ГКУ). Если арендодатель даст согласие, тогда арендатор получит право на возмещение стоимости понесенных им расходов или на зачисление их стоимости в счет арендной платы. Если нет, тогда претендовать на возмещение расходов нельзя.

Все ремонтно-улучшающие операции подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС), но конечный результат зависит от того, за чей счет их проводят.

НДС-последствия в арендодателя

В случае проведения ремонтов и улучшений арендодателем за свой счет налоговый кредит достанется ему. Конечно, на основании зарегистрированной в Едином реестре налоговых накладных (далее – ЕРНН) налоговой накладной (далее – НН) от исполнителя ремонтных работ (п.п. 198.6, 201.10 Налогового кодекса Украины, далее – НКУ).

Если эти работы проводятся за счет арендатора, а арендодатель возмещает ему расходы или засчитывает в счет арендной платы, в этом случае арендодатель тоже имеет право на налоговый кредит. И снова на основании НН, которую составил и зарегистрировал в ЕРНН арендатор.

Если НН не зарегистрирована в ЕРНН, право на налоговый кредит не возникает.

НДС-последствия в арендатора

Арендатор относит входной НДС по понесенным им расходам на ремонт и улучшение объекта аренды в состав налогового кредита в общем порядке (п.п. 198.3, 198.6 НКУ). Затем на дату подписания с арендодателем акта приема-передачи выполненных работ арендатор обязан начислить налоговые обязательства по НДС (п. 187.1 НКУ). Причем независимо от того, будет получена денежная компенсация расходов или проведен зачет в счет арендной платы, в НДС-учете арендатора такая операция отражается как поставки работ (пп. «б» п. 185.1 НКУ). База налогообложения в этом случае равна сумме компенсации, но при условии, что она не ниже стоимости проведенных ремонтно-улучшающих работ. Если такие работы выполнил арендатор, тогда база налогообложения НДС не может быть ниже обычных цен (п. 188.1 НКУ).

Когда арендодатель идет навстречу арендатору и компенсирует его расходы на ремонт или улучшение объекта аренды – идеальный случай. Но возможен и другой вариант. Предположим, что арендатор провел такие работы с согласия арендодателя, но тот не компенсировал расходы арендатору. При таких условиях в случае возврата объекта аренды стоимость проведенного арендатором ремонта или улучшения будет считаться бесплатно предоставленной услугой и подлежит обложению НДС у арендатора на общих основаниях (п.п. «в» п.п. 14.1.185, п.п. «б» п. 185.1 НКУ).