Особливості поділу земельної ділянки під будинком

Останні зміни до Земельного кодексу України, які регулюють земельні відносини під час воєнного стану, дозволили власникам житлових будинків приватизувати земельні ділянки, на яких розташовані ці об’єкти нерухомого майна. Доволі часто власники нерухомості одразу намагаються вирішити й питання  щодо поділу такої земельної ділянки. Причини різні. Одні співвласники бажають відокремитись, щоб юридично не залежати один від одного, або навпаки, єдиний власник здійснює поділ з метою відчуження частини свого майна. Отож, про особливості поділу земельної ділянки під будинком розповідає головний юрист Лівобережного київського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги Лариса Вербіло.

Перш за все необхідно зазначити, що відповідно до ст. 79-1 Земельного кодексу України земельна ділянка набуває статусу об’єкта цивільних прав з моменту її формування, яке полягає у визначенні її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. А сформованою вона вважається з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Формування земельних ділянок шляхом поділу та об’єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок.

Аналіз цієї норми свідчить про те, що законодавець чітко визначив об’єкт земельних відносин, щодо яких можливо здійснювати формування земельних ділянок шляхом поділу. Це земельні ділянки, які перебувають у власності або у користуванні.

Отже, перш ніж розпочинати процедуру поділу земельної ділянки, власник або співвласники житлового будинку мають набути у власність земельну ділянку шляхом її приватизації відповідно до ст. 118 Земельного кодексу України.

Загальна процедура щодо поділу земельної ділянки передбачає виготовлення, відповідно до ст. 56 Закону України «Про землеустрій», технічної документації із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок, яка розробляється за рішенням власників земельних ділянок за згодою заставодержателів, користувачів земельних ділянок.

Технічна документація із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок включає:

• пояснювальну записку;
• технічне завдання на складання документації, затверджене замовником документації;
• кадастрові плани земельних ділянок, які об’єднуються в одну земельну ділянку, або частини земельної ділянки, яка виділяється в окрему земельну ділянку;
• матеріали польових геодезичних робіт;
• відомості про встановлені межові знаки на межі поділу;
• перелік обтяжень прав на земельну ділянку, обмежень на її використання та наявні земельні сервітути.

Відповідно до ст. 27 Закону України «Про Державний земельний кадастр» кадастровий номер, який був присвоєний земельній ділянці до її поділу, скасовується із закриттям Поземельної книги. Одночасно, у Поземельній книзі на земельні ділянки, сформовані в результаті поділу або об’єднання земельних ділянок, здійснюється запис про такий поділ чи об’єднання із зазначенням скасованих кадастрових номерів земельних ділянок.

Згідно ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» на підставі заяви власника сформованої земельної ділянки в результаті її поділу здійснюється державна реєстрація такої земельної ділянки шляхом відкриття Поземельної книги. Одночасно заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Якщо на земельній ділянці розташований житловий будинок, співвласники якого мають намір виділити свої частки в натурі, поділ земельної ділянки можливий після з’ясування технічної можливості поділу нерухомого майна.

Згідно із ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Відповідно до ст. 372 Цивільного кодексу України у разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом.

Таким чином, враховуючи цільове призначення та вид використання земельної ділянки, в обов’язковому порядку поділу підлягає і житловий будинок, розташований на ній. Фактично, мотиви поділу земельної ділянки виникають у зв’язку із поділом житлового будинку.

Поділ земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок можливий лише у тому разі, якщо житловий будинок технічно можливо поділити.

Відповідно до Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства від 18.06.2007 року № 55, поділ та виділ частки об’єкту нерухомого майна в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням Висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна, в якому зазначається можливо чи ні поділити той чи інший об’єкт нерухомості.

Якщо Висновок є позитивним, власники поділеного будинку замовляють технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна, які виникають в результаті поділу, та отримують технічні паспорти на кожний об’єкт, потім звертаються до органів місцевого самоврядування щодо присвоєння таким об’єктам нерухомості окремих поштових адрес, після цього – до державного реєстратора щодо реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна в результаті поділу, а також розпочинають процедуру поділу земельної ділянки.

Слід зазначити, що загальна процедура поділу земельної ділянки та житлового будинку, що розміщений на ній, можливий лише в тому разі, коли такий поділ між співвласниками є добровільним.

Проте, трапляються випадки, в тому числі, якщо між співвласниками є непорозуміння або конфліктні відносини (та в інших випадках), коли поділ земельної ділянки та будинку можливий лише в судовому порядку. В такому випадку документація із землеустрою не розробляється, а всі розрахунки розробляються судовим експертом, що є особою, яка має необхідні знання для надання висновку з відповідних досліджуваних питань.

В будь-якому випадку поділ земельної ділянки повинен відбуватися у відповідності до чинних норм, стандартів і правил.

Отож, на останок, наводимо найпоширеніші випадки, коли поділ земельної ділянки є неможливим. Серед них:

• відсутність технічної можливості поділити житловий будинок;
• відсутність можливості забезпечити кожну новосформовану земельну ділянку доступом до вулиці, проїзду, іншого під’їзного шляху;
• розміри новосформованих земельних ділянок є недостатніми для дотримання будівельних норм, державних стандартів і норм щодо, зокрема, догляду за будівлями і здійснення їх поточного ремонту, мінімальної розрахункової площі ділянки для індивідуального житлового будинку, неможливості забезпечити проїзд пожежних машин до житлових будинків тощо.