Увага на істотні умови договору оренди нерухомості: уникайте ризиків!

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Зокрема, за договором найму (операційної оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦКУ).

З цього вбачаються головні істотні умови такого договору:

• предмет – об’єкт нерухомості;

• строк оренди;

• орендна плата.

Ці умови цього виду договору є, так би мовити, «найістотнішими».

Об’єкт оренди

• Контролери вивчатимуть договір оренди з точки зору наявності в орендодавця майнових прав саме на конкретний об’єкт, зазначений у договорі. Саме під назвою, яка вказана у правовстановлюючих документах. За відмінностей – договір може бути визнаний удаваним. З податковими наслідками – як для реального правочину, який сторони намагались приховати.

• Знехтувавши декларуванням об’єкта оренди заявою ф. № 20-ОПП орендодавець чи орендар можуть поставити договір на межу «удаваного». Контролери намагатимуться визнати його так званою «безтоварною операцією»… Як мінімум – плакали витрати та ПК орендаря.

Площа об’єкта оренди

Щодо орендного об’єкта нерухомості (приміщення чи земельної ділянки) базовим показником є площа. Базовим – для визначення розміру орендної плати. Без цього показника в договорі оренди розмір орендної плати виглядає взятим «зі стелі».
Це теж – прямий шлях до «безтоварності» та/або донарахувань з боку контролерів.

Окрема розмова – про мінімальний орендний платіж, але про це згодом.

Орендні обмеження для ФОП на ЄП

• ФОП на ЄП групи 1 здавати нерухомість в оренду не вправі.

• ФОП на ЄП групи 2 не вправі здавати нерухомість в оренду юрособам.

• Діяльність зі здавання нерухомості в оренду потребує КВЕД 68.20.

• Для ФОП на ЄП установлені ліміти на площу нерухомості, яку вони можуть надавати в оренду:

• житлова – до 400 кв. м;

• нежитлова – до 900 кв. м;

• земельна ділянка – до 0,2 га.

Перевищення ліміту загрожує втратою права на спрощенку.

Строк договору оренди

• Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір, предметом якого є майно державної або комунальної власності, підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк понад п'ять років (ч. 2 ст. 793 ЦКУ).

Недотримання цього припису закону робить договір оренди нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ). З усіма згаданими наслідками щодо його пустопорожності. Проте за певних умов (якщо сторони письмово домовились щодо усіх його істотних умов і він виконується хоча би частково), але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, визнати такий договір дійсним може суд (ч. 2 ст. 220 ЦКУ)

• Якщо у договорі оренди нерухомості не вказано конкретний строк його дії – пропишіть хоча би певний строк завчасного попередження про відмову від нього сторін договору.

• За визначеного строку дії – якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ч. 1 ст. 764 ЦКУ). Це може стати неприємним сюрпризом для орендодавця…

• будь-якому випадку за фактичного припинення договору оренди – складіть двосторонній акт про передачу майна.

Орендна плата. Мінімальна сума орендного платежу

Приклад не за темою. Вам відомий прийом: щоб зекономити на податках «хитренький» продавець власного майна, що підлягає держреєстрацї, домовляється з покупцем свідомо занизити ціну в договорі. Не зважаючи на ризик втратити приховану частину грошей у разі відмови покупця від угоди…

Щоб перекрити цю лазівку орендодавцю нерухомості законодавець вигадав «фішку» – так звану мінімальну суму орендного платежу.

Буквально: за надання в оренду об'єкту нерухомості (іншого, ніж сільгосп-ділянки та паї – щодо них діє пп. 170.1.1 ПКУ) об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за 1 кв. м за повний чи неповний місяць оренди, що за певною Методикою встановлюються органом місцевого самоврядування відповідної територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди (пп. 170.1.2 ПКУ).

Акцент. Зважаючи на розділ ПКУ (ІV Податок на доходи фізичних осіб) ця вимога мала би поширюватись виключно на оренду нерухомості виключно у фізичної особи (не ФОПа та не юрособи). Але податкова поширює її практично на всі договори оренди нерухомості без виключень (ну, може – окрім орендарів – не самозайнятих фізичних осіб – див. тут).

Максимально докладно про цю проблему читайте тут: «Мінімальний орендний платіж: наступ на юросіб-орендарів?».

Про позицію податкової також читайте тут: «ФОП надає нерухомість в оренду: детально про нову думку податківців щодо мінімального орендного платежу». 

Також пропонуємо до уваги матеріал «Оренда нерухомості у ФОП на ЄП: чи потрібна Методика мінімального орендного платежу?».

Висновок. Якщо у вашому договорі оренди нерухомості орендний платіж у розрахунку на 1 кв. м площі об’єкта встановлено менше за належний розмір мінімального орендного платежу, встановлений у тергромаді, – це загрожує зокрема орендарю на ЄП під час податкової перевірки відповідними донархуваннями податків (недоїмка, штраф, пеня).

Порада. Перед укладанням договору оренди нерухомості дізнайтесь розмір мінімального орендного платежу, встановлений у тергромаді за адресою розташування об’єкта оренди та чи встановлений він узагалі.

Постамбула

Закон дозволяє одне виключення щодо орендного платежу – коли він може бути нульовим! Але це буде зовсім НЕ орендний платіж, оскільки оформити таке безоплатне та строкове користування об’єктом нерухомості слід не договором оренди, а договором позички.

Особливості позички (договору позички) врегульовано гл. 60 ЦКУ. При цьому слід чітко дотриматись усіх вимог ЦКУ.

Лояльні консультації ДПС

Важливо! На противагу відомій практиці податкових контролерів, які завжди намагались представити отриману єдиноподатником – позикоотримувчем нерухомість у якості послуги, отриманої безоплатно – і відповідно донараховували податки на справедливу вартість (звісно у розмірі мінімального орендного платежу) – наразі є чинними дві свіжі консультації (категорії 107.01.03, 108.01.02 ЗІР).

У цих консультаціях ДПС погоджується: оскільки передача майна платнику ЄП на підставі договору позички переходу права власності не передбачає:

• майно, отримане в безоплатне користування за договором позички, до складу ЄП-доходу не включається;

• безоплатно отриманими вважаються товари (роботи, послуги), надані платнику єдиного податку згідно з письмовими договорами дарування та іншими письмовими договорами, укладеними згідно із законодавством, за якими не передбачено грошової або іншої компенсації вартості таких товарів (робіт, послуг) чи їх повернення, а також товари, передані платнику єдиного податку на відповідальне зберігання і використані таким платником єдиного податку – тобто мова НЕ про договір позички.

Умови: у разі повернення користувачем майна в належному стані у терміни, визначені договором позички та з урахуванням строків позовної давності.
За порушення цих умов отримане платником ЄП за договором позички в безоплатне користування та не повернуте в строк, зазначений договором, майно вважається безоплатно отриманим товаром. Його вартість включаються до ЄП-доходу по даті підписання акта приймання-передачі такого майна.

Застереження. Мабуть, не можна не зважати на підступність контролерів, які намагатимуться бачити отриманий ФОПом на ЄП об’єкт саме у позичку як отриману безоплатно послугу – вимагаючи включити їх вартість за звичайною ціною до ЄП-доходів.

Тому за потреби таких відносин сумлінно оформлюйте саме договір позички і чітко дотримуйтесь усіх умов!