ФОП‑єдинник і договір управління нерухомістю: чи можна так робити?

Чи має право ФОП – платник ЄП передавати в управління (ФОП або ЮО) за договором управління нерухоме майно, площа якого не перевищує обмеження встановлені п.п. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 ПКУ та як оподатковується такий дохід?

Чому ФОП не може виступати установником управління

ЦКУ (ст. 1029, 1032) встановлює:

• за договором управління установник управління передає майно в управління управителю;
• установником управління є власник майна – фізична особа;
• управителем може бути суб’єкт підприємницької діяльності (ФОП або юрособа);
• право власності до управителя не переходить (ст. 1033 ЦКУ).

Отже, установником управління виступає саме фізична особа – власник нерухомості, а не ФОП як суб’єкт господарювання.

Тому ФОП – платник ЄП не має права «як ФОП» передавати нерухомість в управління за договором управління майном.

Передача в управління відбувається від фізичної особи – власника, навіть якщо ця особа зареєстрована ФОП.

Обмеження за площею з п.п. 291.5.3 ПКУ (0,2 га землі, 400 м² житла, 900 м² нежитлових) тут ролі не відіграють:

вони стосуються оренди як діяльності ФОП‑єдинника, а не цивільно‑правового договору управління майном від фізичної особи.

Як оподатковується дохід від управління нерухомістю

Податківці прямо зазначають:

• дохід від передачі майна в управління або
• виплати, що надходять від управителя

не вважаються доходом ФОП – платника єдиного податку.

Це означає:

• такі суми не включаються до єдиноподаткового доходу ФОП;
• вони оподатковуються як дохід звичайної фізичної особи за правилами розд. IV ПКУ (ПДФО + військовий збір), залежно від виду доходу та умов договору.

Практичний висновок:

• якщо власник нерухомості хоче передати її в управління (навіть якщо площа в межах лімітів для ЄП), він робить це як фізична особа,
• отриманий дохід декларує та оподатковує як фізособа, а не як ФОП‑єдинник.