13.03.13
Печатать
НДС при продаже недвижимого имущества
Недвижимость принадлежит к наиболее ценным и одновременно наименее ликвидным активам. Часто случается так, что условия ведения бизнеса (например, расширение и перепрофилирование бизнеса или уменьшение мощностей и свертывание определенных видов деятельности) требуют продажи той или другой недвижимости. Каковы основные характеристики сделки на продажу недвижимости, каким должно быть документальное оформление и какие налоговые последствия операции по НДС - обо всем этом поговорим дальше.
Юридические аспекты
Прежде всего, отметим, что термин «недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость)» определен нормами статьи 181 Гражданского кодекса Украины (ГК) и включает в себя земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Кроме того, установлено, что к недвижимым вещам могут относиться также воздушные и морские суда, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.
Аналогичное определение содержится в нормах статьи 2 Закона Украины от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (Закон № 1952).
Обращаем внимание, что нормы Налогового кодекса Украины (НК) не содержат определение «недвижимость», а лишь понятие «жилищная недвижимость», закрепленное нормами подпункта 14.1.129 НК. При этом объектами жилой недвижимости выступают здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Поэтому для целей налогообложения операций по продаже недвижимости следует пользоваться вышеизложенной терминологией.
Операции по продаже (приобретению) недвижимости оформляются договором купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (нормы статьи 655 ГК). При этом в соответствии с нормами статьи 657 ГК договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли – продажи имущества, которое находится в налоговом залоге.
При этом нормами статьи 334 ГК установлено правило, согласно которому право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения.
Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом. Так, в соответствии с нормами статей 3 - 4 Закона № 1952 права на недвижимое имущество и их отягощение, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации.
При этом обязательной государственной регистрации подлежат вещественные права и отягощения на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которое принадлежит:
• физическим и юридическим лицам,
• государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом,
• иностранцам и лицам без гражданства,
• иностранным юридическим лицам,
• международным организациям, иностранным государствам,
• территориальным общинам в лице органов местного самоуправления.
То есть уже регистрации подлежит уже не договор, а именно право, что свидетельствует о действии такого договора с момента его заключения и о том, что обязательства по ним должны выполняться до регистрации права собственности.
Однако обращаем внимание, что стороны договора могут установить иной момент перехода права собственности на недвижимость, например, момент осуществления полной оплаты по договору. Так, в соответствии с нормами статьи 697 ГК договором может быть установлено, что «право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств». В этом случае покупатель не имеет права до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом, если иное не установлено договором, законом или не вытекает из назначения и свойств имущества.
Документальное оформление. Основными документами, участвующими в процессе продажи недвижимости, являются:
• технический паспорт и выписка на недвижимость (в случае продажи части недвижимости – выписка на часть здания, которая продается). Эти документы готовятся в БТИ по месту расположения недвижимости;
• нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности (в случае продажи части недвижимости правоустанавливающий документ должен быть не на часть, а на все здание);
• Выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;
• Техпаспорт на здание (или часть здания - в зависимости от того, что именно продается);
• Справка о балансовой стоимости здания (или части здания);
• Документ, свидетельствующий о правовом режиме участка земли, на которой расположена недвижимость.
Относительно правоустанавливающих документов на недвижимость можно сказать следующее. Так, на основании норм статьи 19 Закона № 1952 государственная регистрация прав проводится на основании:
• договоров купли - продажи, заключенных в порядке, установленном законом;
• свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество;
• свидетельств о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилищном фонде;
• государственных актов на право собственности или постоянного пользования на земельный участок в случаях, установленных законом;
• решений судов, вступивших в законную силу;6) других документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, поданных орган государственной регистрации прав вместе с заявлением.
Цена продажи недвижимости. В соответствии с нормами статьи 632 ГК цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. Если же цена в договоре не установлена и не может быть определена исходя из его условий, она определяется исходя из обычных цен, которые сложились на аналогичные товары, работы или услуги на момент заключения договора.
Понятие «обычные цены» закреплено нормами подпункта 14.1.71 НК. Это цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора, если иное не установлено нормами НК. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена соответствует уровню рыночных цен. Если контрактная цена имеет отклонение более 20% от обычной (рыночной) цены, то такую контрактную цену нельзя считать обычной
При этом, напоминаем, что с 01.01.2013 вступили в силу положения статьи 39 НК по вопросам определения обычных цен. Основными методами определения обычной цены являются: метод сравнительной неконтролируемой цены (аналогов продажи), цены перепродажи, «потери плюс», распределения прибыли и чистой прибыли. При невозможности применения этих методов обычная цена может быть определена исходя из результатов независимой оценки имущества и имущественных прав, которая проводится субъектом оценочной деятельности в соответствии с нормами Закона Украины от 12.07.2001 № 2658-III «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» (Закон № 2658).
Нормы статьи 7 Закона № 2658 предусматривают некоторые случаи обязательной независимой экспертной оценки, в других случаях такая оценка осуществляется по желанию владельца. Однако для подтверждения соответствия цены договора уровню обычных цен целесообразно проводить экспертную оценку.
Налог на добавленную стоимость
Как мы знаем, в соответствии с нормами пункта 185.1 НК объектом обложения НДС являются операции по поставке товаров, место поставки которых находится на таможенной территории Украины. А поставкой товаров согласно нормам подпункта 14.1.191 НК считается любая передача права собственности на товары, в том числе продажа недвижимого имущества.
Причем нормы подпункта 14.1.244 НК определяют понятие «товары» как материальные и нематериальные активы, в том числе земельные участки, земельные доли (паи), следовательно, и недвижимое имущество относится к товарам.
По правилу «первого события» в соответствии с нормами пункта 187.1 НК, датой возникновения налоговых обязательств по продаже недвижимого имущества считается или дата перехода права собственности на него, или дата зачисления средств от покупателя на банковский счет предприятия как оплата продажи имущества.
В случае, если стороны договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрели переход права собственности на него после осуществления полной оплаты, то налоговые обязательства у продавца по продаже такой недвижимости возникнут не в момент государственной регистрации права собственности покупателя, а ранее - в момент получения от покупателя средств в оплату такого имущества.
Что касается даты отражения права на налоговый кредит по НДС у покупателя, то, по аналогии с порядком начисления налоговых обязательств продавцом при продаже недвижимости, при ее приобретении датой возникновения права на налоговый кредит для покупателя будет считаться дата государственной регистрации его права собственности на объект недвижимого имущества. Если же договором предусмотрена такая регистрация только после осуществления покупателем полной оплаты, то датой, на которую у покупателя возникает право на налоговый кредит, является дата списания средств с банковского счета покупателя в оплату такой недвижимости. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, осуществлена после полной его оплаты покупателем, налоговых последствий уже не будет.
База налогообложения операции по продаже недвижимости определяется, исходя из ее договорной (контрактной) стоимости, но не ниже обычных цен, о чем гласят нормы пункта 188.1 НК.
Кроме того, отметим, что при продаже земли нормами подпункта 197.1.21 НК предусмотрена льгота. Так, если проводится операция по поставке (продаже, передаче) земельного участка, на котором размещен объект недвижимости, в качестве отдельного объекта, то такая операция по отчуждению освобождается от обложения НДС (при условии отражения в учете приобретения такого участка в качестве отдельного объекта).
А вот если проводятся операции по поставке (продаже, передаче) объекта недвижимости вместе с землей под ним, которая учитывается в общей стоимости объекта недвижимости (включается в его стоимость), то такие операции подлежат обложению НДС на общих основаниях. Такое мнение подтверждено письмом ГНСУ от 15.06.2012 №10075/6/15-3415-26.
Кроме того, отметим, что к недвижимости относится жилищная недвижимость. Рассмотрим налоговые последствия по НДС операций по продаже объектов жилого фонда. Порядок обложения НДС операций по строительству жилья изложен в нормах подпункта 197.1.14 НК. Так, освобождена от НДС поставка жилья (объектов жилищного фонда), кроме их первой поставки. Под первой поставкой жилья (объекта жилищного фонда) понимается:
• первая передача готового вновь построенного жилья (объекта жилищного фонда) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика;
• первая продажа реконструированного или капитально отремонтированного жилья (объекта жилищного фонда) покупателю, который является иным лицом, нежели владелец такого объекта на момент его вывода из эксплуатации в связи с реконструкцией (капремонтом), или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по реконструкции или капремонту за счет заказчика.
Нормы этого подпункта распространяются, в том числе на первую продажу дачных или садовых домов, а также любых других объектов собственности, зарегистрированных согласно законодательству, как жилье (жилищный фонд).
Позиция фискального органа, изложенная в письме от 03.01.12 г. № 51/7/15-3417-13, сводится к тому, что операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформления правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье (объект жилого фонда) к первому собственнику такого жилья, независимо от источников финансирования строительства.
Елена Иванова, сертифицированный аудитор
специально для Бухгалтер 911
Юридические аспекты
Прежде всего, отметим, что термин «недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость)» определен нормами статьи 181 Гражданского кодекса Украины (ГК) и включает в себя земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Кроме того, установлено, что к недвижимым вещам могут относиться также воздушные и морские суда, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.
Аналогичное определение содержится в нормах статьи 2 Закона Украины от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (Закон № 1952).
Обращаем внимание, что нормы Налогового кодекса Украины (НК) не содержат определение «недвижимость», а лишь понятие «жилищная недвижимость», закрепленное нормами подпункта 14.1.129 НК. При этом объектами жилой недвижимости выступают здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Поэтому для целей налогообложения операций по продаже недвижимости следует пользоваться вышеизложенной терминологией.
Операции по продаже (приобретению) недвижимости оформляются договором купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (нормы статьи 655 ГК). При этом в соответствии с нормами статьи 657 ГК договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли – продажи имущества, которое находится в налоговом залоге.
При этом нормами статьи 334 ГК установлено правило, согласно которому право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения.
Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом. Так, в соответствии с нормами статей 3 - 4 Закона № 1952 права на недвижимое имущество и их отягощение, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации.
При этом обязательной государственной регистрации подлежат вещественные права и отягощения на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которое принадлежит:
• физическим и юридическим лицам,
• государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом,
• иностранцам и лицам без гражданства,
• иностранным юридическим лицам,
• международным организациям, иностранным государствам,
• территориальным общинам в лице органов местного самоуправления.
То есть уже регистрации подлежит уже не договор, а именно право, что свидетельствует о действии такого договора с момента его заключения и о том, что обязательства по ним должны выполняться до регистрации права собственности.
Однако обращаем внимание, что стороны договора могут установить иной момент перехода права собственности на недвижимость, например, момент осуществления полной оплаты по договору. Так, в соответствии с нормами статьи 697 ГК договором может быть установлено, что «право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств». В этом случае покупатель не имеет права до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом, если иное не установлено договором, законом или не вытекает из назначения и свойств имущества.
Документальное оформление. Основными документами, участвующими в процессе продажи недвижимости, являются:
• технический паспорт и выписка на недвижимость (в случае продажи части недвижимости – выписка на часть здания, которая продается). Эти документы готовятся в БТИ по месту расположения недвижимости;
• нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности (в случае продажи части недвижимости правоустанавливающий документ должен быть не на часть, а на все здание);
• Выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;
• Техпаспорт на здание (или часть здания - в зависимости от того, что именно продается);
• Справка о балансовой стоимости здания (или части здания);
• Документ, свидетельствующий о правовом режиме участка земли, на которой расположена недвижимость.
Относительно правоустанавливающих документов на недвижимость можно сказать следующее. Так, на основании норм статьи 19 Закона № 1952 государственная регистрация прав проводится на основании:
• договоров купли - продажи, заключенных в порядке, установленном законом;
• свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество;
• свидетельств о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилищном фонде;
• государственных актов на право собственности или постоянного пользования на земельный участок в случаях, установленных законом;
• решений судов, вступивших в законную силу;6) других документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, поданных орган государственной регистрации прав вместе с заявлением.
Цена продажи недвижимости. В соответствии с нормами статьи 632 ГК цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. Если же цена в договоре не установлена и не может быть определена исходя из его условий, она определяется исходя из обычных цен, которые сложились на аналогичные товары, работы или услуги на момент заключения договора.
Понятие «обычные цены» закреплено нормами подпункта 14.1.71 НК. Это цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора, если иное не установлено нормами НК. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена соответствует уровню рыночных цен. Если контрактная цена имеет отклонение более 20% от обычной (рыночной) цены, то такую контрактную цену нельзя считать обычной
При этом, напоминаем, что с 01.01.2013 вступили в силу положения статьи 39 НК по вопросам определения обычных цен. Основными методами определения обычной цены являются: метод сравнительной неконтролируемой цены (аналогов продажи), цены перепродажи, «потери плюс», распределения прибыли и чистой прибыли. При невозможности применения этих методов обычная цена может быть определена исходя из результатов независимой оценки имущества и имущественных прав, которая проводится субъектом оценочной деятельности в соответствии с нормами Закона Украины от 12.07.2001 № 2658-III «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» (Закон № 2658).
Нормы статьи 7 Закона № 2658 предусматривают некоторые случаи обязательной независимой экспертной оценки, в других случаях такая оценка осуществляется по желанию владельца. Однако для подтверждения соответствия цены договора уровню обычных цен целесообразно проводить экспертную оценку.
Налог на добавленную стоимость
Как мы знаем, в соответствии с нормами пункта 185.1 НК объектом обложения НДС являются операции по поставке товаров, место поставки которых находится на таможенной территории Украины. А поставкой товаров согласно нормам подпункта 14.1.191 НК считается любая передача права собственности на товары, в том числе продажа недвижимого имущества.
Причем нормы подпункта 14.1.244 НК определяют понятие «товары» как материальные и нематериальные активы, в том числе земельные участки, земельные доли (паи), следовательно, и недвижимое имущество относится к товарам.
По правилу «первого события» в соответствии с нормами пункта 187.1 НК, датой возникновения налоговых обязательств по продаже недвижимого имущества считается или дата перехода права собственности на него, или дата зачисления средств от покупателя на банковский счет предприятия как оплата продажи имущества.
В случае, если стороны договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрели переход права собственности на него после осуществления полной оплаты, то налоговые обязательства у продавца по продаже такой недвижимости возникнут не в момент государственной регистрации права собственности покупателя, а ранее - в момент получения от покупателя средств в оплату такого имущества.
Что касается даты отражения права на налоговый кредит по НДС у покупателя, то, по аналогии с порядком начисления налоговых обязательств продавцом при продаже недвижимости, при ее приобретении датой возникновения права на налоговый кредит для покупателя будет считаться дата государственной регистрации его права собственности на объект недвижимого имущества. Если же договором предусмотрена такая регистрация только после осуществления покупателем полной оплаты, то датой, на которую у покупателя возникает право на налоговый кредит, является дата списания средств с банковского счета покупателя в оплату такой недвижимости. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, осуществлена после полной его оплаты покупателем, налоговых последствий уже не будет.
База налогообложения операции по продаже недвижимости определяется, исходя из ее договорной (контрактной) стоимости, но не ниже обычных цен, о чем гласят нормы пункта 188.1 НК.
Кроме того, отметим, что при продаже земли нормами подпункта 197.1.21 НК предусмотрена льгота. Так, если проводится операция по поставке (продаже, передаче) земельного участка, на котором размещен объект недвижимости, в качестве отдельного объекта, то такая операция по отчуждению освобождается от обложения НДС (при условии отражения в учете приобретения такого участка в качестве отдельного объекта).
А вот если проводятся операции по поставке (продаже, передаче) объекта недвижимости вместе с землей под ним, которая учитывается в общей стоимости объекта недвижимости (включается в его стоимость), то такие операции подлежат обложению НДС на общих основаниях. Такое мнение подтверждено письмом ГНСУ от 15.06.2012 №10075/6/15-3415-26.
Кроме того, отметим, что к недвижимости относится жилищная недвижимость. Рассмотрим налоговые последствия по НДС операций по продаже объектов жилого фонда. Порядок обложения НДС операций по строительству жилья изложен в нормах подпункта 197.1.14 НК. Так, освобождена от НДС поставка жилья (объектов жилищного фонда), кроме их первой поставки. Под первой поставкой жилья (объекта жилищного фонда) понимается:
• первая передача готового вновь построенного жилья (объекта жилищного фонда) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика;
• первая продажа реконструированного или капитально отремонтированного жилья (объекта жилищного фонда) покупателю, который является иным лицом, нежели владелец такого объекта на момент его вывода из эксплуатации в связи с реконструкцией (капремонтом), или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по реконструкции или капремонту за счет заказчика.
Нормы этого подпункта распространяются, в том числе на первую продажу дачных или садовых домов, а также любых других объектов собственности, зарегистрированных согласно законодательству, как жилье (жилищный фонд).
Позиция фискального органа, изложенная в письме от 03.01.12 г. № 51/7/15-3417-13, сводится к тому, что операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформления правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье (объект жилого фонда) к первому собственнику такого жилья, независимо от источников финансирования строительства.
Елена Иванова, сертифицированный аудитор
специально для Бухгалтер 911
Рубрика:
- Прочее
- /
Бухгалтер 911 подчеркивает: содержание авторских материалов может не совпадать с политикой и точкой зрения редакции. Среди авторов материалов, которые публикуются, есть не только представители редакционной команды.
Информация, представленная в конкретной публикации, отражает позицию автора. Редакция не вмешивается в авторские материалы, не редактирует тексты и, следовательно, не несет ответственности за их содержание.
Комментарии
Блоги 
