Отключить рекламу

Подпишитесь!


13.03.13
961 18 Печатать

НДС при продаже недвижимого имущества

   Недвижимость принадлежит к наиболее ценным и одновременно наименее ликвидным активам. Часто случается так, что условия ведения бизнеса (например, расширение и перепрофилирование бизнеса или уменьшение мощностей и свертывание определенных видов деятельности) требуют продажи той или другой недвижимости. Каковы основные характеристики сделки на продажу недвижимости, каким должно быть документальное оформление и какие налоговые последствия операции по НДС - обо всем этом поговорим дальше.
   
   Юридические аспекты
   
   Прежде всего, отметим, что термин «недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость)» определен нормами статьи 181 Гражданского кодекса Украины (ГК) и включает в себя земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Кроме того, установлено, что к недвижимым вещам могут относиться также воздушные и морские суда, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.
   
   Аналогичное определение содержится в нормах статьи 2 Закона Украины от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (Закон № 1952).
   
   Обращаем внимание, что нормы Налогового кодекса Украины (НК) не содержат определение «недвижимость», а лишь понятие «жилищная недвижимость», закрепленное нормами подпункта 14.1.129 НК. При этом объектами жилой недвижимости выступают здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Поэтому для целей налогообложения операций по продаже недвижимости следует пользоваться вышеизложенной терминологией.
   
   Операции по продаже (приобретению) недвижимости оформляются договором купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (нормы статьи 655 ГК). При этом в соответствии с нормами статьи 657 ГК договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли – продажи имущества, которое находится в налоговом залоге.
   
   При этом нормами статьи 334 ГК установлено правило, согласно которому право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения.
   
   Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом. Так, в соответствии с нормами статей 3 - 4 Закона № 1952 права на недвижимое имущество и их отягощение, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации.
   
   При этом обязательной государственной регистрации подлежат вещественные права и отягощения на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которое принадлежит:
   
   • физическим и юридическим лицам,
   • государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом,
   • иностранцам и лицам без гражданства,
   • иностранным юридическим лицам,
   • международным организациям, иностранным государствам,
   • территориальным общинам в лице органов местного самоуправления.
   
   То есть уже регистрации подлежит уже не договор, а именно право, что свидетельствует о действии такого договора с момента его заключения и о том, что обязательства по ним должны выполняться до регистрации права собственности.
   
   Однако обращаем внимание, что стороны договора могут установить иной момент перехода права собственности на недвижимость, например, момент осуществления полной оплаты по договору. Так, в соответствии с нормами статьи 697 ГК договором может быть установлено, что «право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств». В этом случае покупатель не имеет права до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом, если иное не установлено договором, законом или не вытекает из назначения и свойств имущества.
   
   Документальное оформление. Основными документами, участвующими в процессе продажи недвижимости, являются:
   
   • технический паспорт и выписка на недвижимость (в случае продажи части недвижимости – выписка на часть здания, которая продается). Эти документы готовятся в БТИ по месту расположения недвижимости;
   • нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости;
   • правоустанавливающий документ на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности (в случае продажи части недвижимости правоустанавливающий документ должен быть не на часть, а на все здание);
   • Выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;
   • Техпаспорт на здание (или часть здания - в зависимости от того, что именно продается);
   • Справка о балансовой стоимости здания (или части здания);
   • Документ, свидетельствующий о правовом режиме участка земли, на которой расположена недвижимость.
   
   Относительно правоустанавливающих документов на недвижимость можно сказать следующее. Так, на основании норм статьи 19 Закона № 1952 государственная регистрация прав проводится на основании:
   
   • договоров купли - продажи, заключенных в порядке, установленном законом;
   • свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество;
   • свидетельств о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилищном фонде;
   • государственных актов на право собственности или постоянного пользования на земельный участок в случаях, установленных законом;
   • решений судов, вступивших в законную силу;6) других документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, поданных орган государственной регистрации прав вместе с заявлением.
   
   Цена продажи недвижимости. В соответствии с нормами статьи 632 ГК цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. Если же цена в договоре не установлена и не может быть определена исходя из его условий, она определяется исходя из обычных цен, которые сложились на аналогичные товары, работы или услуги на момент заключения договора.
   
   Понятие «обычные цены» закреплено нормами подпункта 14.1.71 НК. Это цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора, если иное не установлено нормами НК. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена соответствует уровню рыночных цен. Если контрактная цена имеет отклонение более 20% от обычной (рыночной) цены, то такую контрактную цену нельзя считать обычной
   
   При этом, напоминаем, что с 01.01.2013 вступили в силу положения статьи 39 НК по вопросам определения обычных цен. Основными методами определения обычной цены являются: метод сравнительной неконтролируемой цены (аналогов продажи), цены перепродажи, «потери плюс», распределения прибыли и чистой прибыли. При невозможности применения этих методов обычная цена может быть определена исходя из результатов независимой оценки имущества и имущественных прав, которая проводится субъектом оценочной деятельности в соответствии с нормами Закона Украины от 12.07.2001 № 2658-III «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» (Закон № 2658).
   
   Нормы статьи 7 Закона № 2658 предусматривают некоторые случаи обязательной независимой экспертной оценки, в других случаях такая оценка осуществляется по желанию владельца. Однако для подтверждения соответствия цены договора уровню обычных цен целесообразно проводить экспертную оценку.
   
   Налог на добавленную стоимость
   
   Как мы знаем, в соответствии с нормами пункта 185.1 НК объектом обложения НДС являются операции по поставке товаров, место поставки которых находится на таможенной территории Украины. А поставкой товаров согласно нормам подпункта 14.1.191 НК считается любая передача права собственности на товары, в том числе продажа недвижимого имущества.
   
   Причем нормы подпункта 14.1.244 НК определяют понятие «товары» как материальные и нематериальные активы, в том числе земельные участки, земельные доли (паи), следовательно, и недвижимое имущество относится к товарам.
   
   По правилу «первого события» в соответствии с нормами пункта 187.1 НК, датой возникновения налоговых обязательств по продаже недвижимого имущества считается или дата перехода права собственности на него, или дата зачисления средств от покупателя на банковский счет предприятия как оплата продажи имущества.
   
   В случае, если стороны договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрели переход права собственности на него после осуществления полной оплаты, то налоговые обязательства у продавца по продаже такой недвижимости возникнут не в момент государственной регистрации права собственности покупателя, а ранее - в момент получения от покупателя средств в оплату такого имущества.
   
   Что касается даты отражения права на налоговый кредит по НДС у покупателя, то, по аналогии с порядком начисления налоговых обязательств продавцом при продаже недвижимости, при ее приобретении датой возникновения права на налоговый кредит для покупателя будет считаться дата государственной регистрации его права собственности на объект недвижимого имущества. Если же договором предусмотрена такая регистрация только после осуществления покупателем полной оплаты, то датой, на которую у покупателя возникает право на налоговый кредит, является дата списания средств с банковского счета покупателя в оплату такой недвижимости. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, осуществлена после полной его оплаты покупателем, налоговых последствий уже не будет.
   
   База налогообложения операции по продаже недвижимости определяется, исходя из ее договорной (контрактной) стоимости, но не ниже обычных цен, о чем гласят нормы пункта 188.1 НК.
   
   Кроме того, отметим, что при продаже земли нормами подпункта 197.1.21 НК предусмотрена льгота. Так, если проводится операция по поставке (продаже, передаче) земельного участка, на котором размещен объект недвижимости, в качестве отдельного объекта, то такая операция по отчуждению освобождается от обложения НДС (при условии отражения в учете приобретения такого участка в качестве отдельного объекта).
   
   А вот если проводятся операции по поставке (продаже, передаче) объекта недвижимости вместе с землей под ним, которая учитывается в общей стоимости объекта недвижимости (включается в его стоимость), то такие операции подлежат обложению НДС на общих основаниях. Такое мнение подтверждено письмом ГНСУ от 15.06.2012 №10075/6/15-3415-26.
   
   Кроме того, отметим, что к недвижимости относится жилищная недвижимость. Рассмотрим налоговые последствия по НДС операций по продаже объектов жилого фонда. Порядок обложения НДС операций по строительству жилья изложен в нормах подпункта 197.1.14 НК. Так, освобождена от НДС поставка жилья (объектов жилищного фонда), кроме их первой поставки. Под первой поставкой жилья (объекта жилищного фонда) понимается:

   • первая передача готового вновь построенного жилья (объекта жилищного фонда) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика;

   • первая продажа реконструированного или капитально отремонтированного жилья (объекта жилищного фонда) покупателю, который является иным лицом, нежели владелец такого объекта на момент его вывода из эксплуатации в связи с реконструкцией (капремонтом), или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по реконструкции или капремонту за счет заказчика.
   
   Нормы этого подпункта распространяются, в том числе на первую продажу дачных или садовых домов, а также любых других объектов собственности, зарегистрированных согласно законодательству, как жилье (жилищный фонд).
   
   Позиция фискального органа, изложенная в письме от 03.01.12 г. № 51/7/15-3417-13, сводится к тому, что операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформления правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье (объект жилого фонда) к первому собственнику такого жилья, независимо от источников финансирования строительства.
   
   Елена Иванова, сертифицированный аудитор
   специально для Бухгалтер 911

   

Теги
Отключить рекламу
Комментарии
  • Vassil
13.03.13 23:08

Автор, поясніть недосвідченому новачку звідки Ви витягли з п.187.1 що податкові зобовязання виникають при переході права власності, а не при поставці.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
13.03.13 23:23

В статье не говорится, что "податкові зобовязання виникають при переході права власності, а не при поставці.". А написано - цитирую "Как мы знаем, в соответствии с нормами пункта 185.1 НК объектом обложения НДС являются операции по поставке товаров, место поставки которых находится на таможенной территории Украины. А поставкой товаров согласно нормам подпункта 14.1.191 НК считается любая передача права собственности на товары, в том числе продажа недвижимого имущества. Причем нормы подпункта 14.1.244 НК определяют понятие «товары» как материальные и нематериальные активы, в том числе земельные участки, земельные доли (паи), следовательно, и недвижимое имущество относится к товарам. По правилу «первого события» в соответствии с нормами пункта 187.1 НК, датой возникновения налоговых обязательств по продаже недвижимого имущества считается или дата перехода права собственности на него, или дата зачисления средств от покупателя на банковский счет предприятия как оплата продажи имущества. В случае, если стороны договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрели переход права собственности на него после осуществления полной оплаты, то налоговые обязательства у продавца по продаже такой недвижимости возникнут не в момент государственной регистрации права собственности покупателя, а ранее - в момент получения от покупателя средств в оплату такого имущества."

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • доброжелатель
14.03.13 00:17

Уважаемая Елена, а как быть в случае, если договор заключен сегодня, имущество фактически передается покупателю сегодня, но переход права собственности по договору установлен по дате оплаты, а оплата через год с момента заключения договора?

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
14.03.13 00:22

В случае, если стороны договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрели переход права собственности на него после осуществления полной оплаты, то налоговые обязательства у продавца по продаже такой недвижимости возникнут не в момент государственной регистрации права собственности покупателя, а ранее - в момент получения от покупателя средств в оплату такого имущества.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Вера
14.03.13 01:40

Елена если можно дайте ответ на последний вопрос Подскажите как быть если приобрели часть помещения на которое нет Документа, свидетельствующего о правовом режиме участка земли, на котором расположена недвижимость? .и где его оформляют ??

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • АК
14.03.13 03:06

Исходя из логики автора датой возникновения НО на любые товары (не только на недвижимость) будет: или дата перехода права собственности или дата предоплаты. Это что-то новое.)

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
14.03.13 03:14

для АК - НО возникают по правилу первого события. А при поставке товара нет перехода права собственности? Читайте внимательно - При этом нормами статьи 334 ГК установлено правило, согласно которому право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом. Так, в соответствии с нормами статей 3 - 4 Закона № 1952 права на недвижимое имущество и их отягощение, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации. При этом обязательной государственной регистрации подлежат вещественные права и отягощения на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которое принадлежит: • физическим и юридическим лицам, • государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, • иностранцам и лицам без гражданства, • иностранным юридическим лицам, • международным организациям, иностранным государствам, • территориальным общинам в лице органов местного самоуправления. То есть уже регистрации подлежит уже не договор, а именно право, что свидетельствует о действии такого договора с момента его заключения и о том, что обязательства по ним должны выполняться до регистрации права собственности. Однако обращаем внимание, что стороны договора могут установить иной момент перехода права собственности на недвижимость, например, момент осуществления полной оплаты по договору. Так, в соответствии с нормами статьи 697 ГК договором может быть установлено, что «право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств». В этом случае покупатель не имеет права до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом, если иное не установлено договором, законом или не вытекает из назначения и свойств имущества.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
14.03.13 03:14

По правилу «первого события» в соответствии с нормами пункта 187.1 НК, датой возникновения налоговых обязательств по продаже недвижимого имущества считается или дата перехода права собственности на него, или дата зачисления средств от покупателя на банковский счет предприятия как оплата продажи имущества. В случае, если стороны договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрели переход права собственности на него после осуществления полной оплаты, то налоговые обязательства у продавца по продаже такой недвижимости возникнут не в момент государственной регистрации права собственности покупателя, а ранее - в момент получения от покупателя средств в оплату такого имущества."

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
14.03.13 03:14

Вера, отвечу Вам чуть позже

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • доброжелатель
14.03.13 03:17

"А поставкой товаров согласно нормам подпункта 14.1.191 НК считается любая передача права собственности на товары, в том числе продажа недвижимого имущества." Откуда Вы взяли это определение? Вроде в 14.1.191 не так написано. Вообще я думаю, что приведенном мною случае налоговые обязательства у продавца возникнут по дате передачи имущества покупателю, а не по дате перехода права собственности. К тому же сами налоговики говорят, что переход права собственности не принципиален для НДС ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ ЛИСТ від 31.12.2012 р. N 8323/0/61-12/15-3115 ...визначення дати виникнення податкових зобов'язань при здійсненні операцій з продажу товарів не залежить від дати переходу права власності на товар, що поставляється, а вжитий в пункті 187.1 статті 187 Кодексу термін "відвантаження товарів" розуміється не як факт виникнення права власності на товар, а як початок процесу фізичного переміщення товару від місця його постійного знаходження (зберігання) у постачальника. А тому з метою оподаткування при здійсненні операцій з продажу товарів, оплата яких ще не відбулася і постачальник не має права на визначення податкових зобов'язань за касовим методом, датою виникнення податкових зобов'язань з податку на додану вартість вважається дата, на яку припадає початок передачі товару від постачальника або безпосередньо покупцю, або організації, яка здійснюватиме доставку покупцю цього товару будь-яким способом (перевезення, пересилання тощо).

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • АК
14.03.13 03:30

Елена, переход права собственности на товар никак не влияет на момент возникновения налоговых обязательств. Важны только дата поставки (передачи) товара или дата оплаты. Вот и все.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
14.03.13 03:34

АК - а как ,по - Вашему, если сегодня передали здание, через год зарегистрировали его - проведено госрегистрацию ,а оплата еще через полгода? когда возникнут налоговые обязательства?

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • АК
14.03.13 03:53

Елене. Согласно НКУ в момент передачи, если передача попадает под объект налогообложения (например в рамках договора купли-продажи).

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • доброжелатель
14.03.13 04:05

Солидарен с АК!

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • АК
14.03.13 04:06

"АК - а как ,по - Вашему, если сегодня передали здание, через год зарегистрировали его - проведено госрегистрацию ,а оплата еще через полгода? когда возникнут налоговые обязательства?" И еще одно замечание по Вашему примеру. Госрегистрацию будет проводить Покупатель (насколько мне известно). В таком случае дата возникновения НО у Продавца не может зависит от того, насколько своевременно и оперативно выполнит необходимые юридические действия Покупатель/представитель покупателя.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Михаил
14.03.13 05:41

переход права собственности важен для признанания доходов по налогу на прибыль, а не для НДС, да, этот вывод неправильный

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
14.03.13 05:48

для Михаила - мы гооврим не о переходе права собстяенности для целей НДС, а о моменте начисления НДС при продаже недвижимости, которая подлежит государственной регистрации. При этом нормами статьи 334 ГК установлено правило, согласно которому право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения. Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом. Так, в соответствии с нормами статей 3 - 4 Закона № 1952 права на недвижимое имущество и их отягощение, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации. При этом обязательной государственной регистрации подлежат вещественные права и отягощения на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которое принадлежит: • физическим и юридическим лицам, • государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, • иностранцам и лицам без гражданства, • иностранным юридическим лицам, • международным организациям, иностранным государствам, • территориальным общинам в лице органов местного самоуправления. То есть уже регистрации подлежит уже не договор, а именно право, что свидетельствует о действии такого договора с момента его заключения и о том, что обязательства по ним должны выполняться до регистрации права собственности. Однако обращаем внимание, что стороны договора могут установить иной момент перехода права собственности на недвижимость, например, момент осуществления полной оплаты по договору. Так, в соответствии с нормами статьи 697 ГК договором может быть установлено, что «право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств». В этом случае покупатель не имеет права до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом, если иное не установлено договором, законом или не вытекает из назначения и свойств имущества.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
16.03.13 05:04

для Веры - Подскажите как быть если приобрели часть помещения на которое нет Документа, свидетельствующего о правовом режиме участка земли, на котором расположена недвижимость? .и где его оформляют ?? При покупке объекта недвижимости важно знать, что земельный участок, который находится под зданием, не переходит автоматически вместе со зданием к новому владельцу. Согласно статье 80 Земельного кодекса Украины (далее — ЗК) владельцами земли являются: - граждане и юридические лица — на земле частной собственности; - территориальные общины, реализующие это право непосредственно или через органы местного самоуправления, — на земле коммунальной собственности; - государство, реализующее это право через соответствующие органы государственной власти, — на земле государственной собственности. А у продавца ,у которого купили часть помещения, насколько я понимаю ,тоже не урегулирован земельный вопрос? в таком случае органы государственной власти, а точнее, управление земельных ресурсов (раньше так было, по крайней мере) выдают государственный акт о праве остоянного пользования, Еще выдержка - Наряду с этим юридические лица, в собственности или пользовании которых находятся земельные участки под зданиями (сооружениями), фактически проданные, могут воспользоваться правом добровольного отказа от земельного участка, что является основанием для прекращения права собственности или пользования земельным участком согласно ст. 141 Земельного кодекса Украины То есть надо узнать, у продавца земля на основе гос. акта или она у него в аренде. Если он не знает ,тогда надо узнавать в управлении земресурсов (смотря какая земля - если в районах = райсоветы, органы местного самоуправления ,ели в городе - горисполкомы, в Киеве - в мэрии или в районных администрациях ,узнать, к кому относится земля). Потому что это вопрос серьезный - возникнет вопрос уплаты платы за землю (или земельного налога или арендной платы за землю)

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
Комментирование новости отключено
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться