Отключить рекламу

Подпишитесь!


27.02.16
6269 9 Печатать

ЖСК или ОСМД, перспективы сосуществования

   После принятия и вступления в силу Закона Украины «Об особенностяхосуществления права собственностивмногоквартирном доме» (далее – Закон 417) возник ряд вопросов, которые остались неурегулированными данным нормативным актом. В частности, речь идет о дальнейшей судьбе жилищно-строительных кооперативов. С одной стороны, Закон 417 не отрицает такую форму управления многоквартирным домом, а с другой стороны, не оставляет иной альтернативы самоорганизации собственников квартир многоквартирного дома, кроме как ОСМД (объединение сособственников многоквартирных домов). Prostopravo.com.ua решил сравнить обе формы управления многоквартирным домом и выяснить, можно ли рассматривать жилищно-строительный кооператив действенной альтернативой ОСМД.
   
   ЖСК
   
   Общая характеристика

   
   Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - детище советской эпохи. И если исходить из норм Жилищного кодекса Украины (принятого еще в далеком 1983 году), то ЖСК были одним из вариантов решения жилищной проблемы в СССР, поскольку право вступления в них предоставлялось в порядке строгой очередности.
   
   
ЖСК организовывались при исполкомах местных советов, предприятиях, учреждениях, организациях. Квартиры в ЖСК предоставлялись на основании ордеров, выданных исполкомами местных советов. Фактически, состав членов ЖСК формировался еще до постройки дома и сдачи его в эксплуатацию.

   
   Устав ЖСК, согласно Жилищному кодексу Украины, должен соответствовать Примерному уставу ЖСК, утвержденному Советом Министров УССР, действующему с небольшими изменениями.При этом, именно Примерный устав является наиболее полным нормативным актом, регулирующим правовой статус ЖСК, хотя некоторые его положения не соответствуют действующему украинскому законодательству, в том числе и Закону Украины «О кооперации». Вместе с тем, огромная часть ЖСК живет по уставам, принятым еще в советскую эпоху, не приведенным в соответствие с законодательством Украины.
   
   Имущество, средства и земля ЖСК
   Средства жилищно-строительного кооператива состоят из:
   
  • вступительных взносов;

  •    
  • паевых взносов;

  •    
  • взносов на проведение капитального ремонта жилого дома (домов);

  •    
  • взносов на эксплуатацию жилого дома (домов) и содержание придомовой территории;

  •    
  • других поступлений.

   Кооператив является собственником зданий, сооружений, денежных и имущественных взносов его членов, изготовленной продукции, доходов, полученных от ее реализации и осуществления другой предусмотренной уставом деятельности, а также иного имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом.
   
   Вступительные взносы вносятся членами ЖСК, вступившими в кооператив до сдачи дома (домов) в эксплуатацию. Размер вступительного взноса определяется общим собранием членов кооператива.
   
   Взносы на проведение капитального ремонта жилого дома взымаются с членов ЖСК, исходя из балансовой стоимости квартир, …, а взносы на эксплуатацию жилого дома и содержание придомовой территории - в размерах, необходимых для покрытия фактических расходов кооператива на эти цели, исходя из жилой площади занимаемых квартир.
   
   По решению Общего собрания членов ЖСК могут создаваться специальные фонды на цели, соответствующие заданиям кооператива (на благоустройство территории, культурно-массовую работу среди членов кооператива и членов их семей, премирования членов правления, ревизионной комиссии, и других членов кооператива и т.д.).
   
   Земля кооператива состоит из земельных участков, предоставленных ему в аренду или приобретенных им в собственность. Жилищно-строительным (жилищным) кооперативам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земельные участки для жилого …строительства передаются безвозмездно в собственность или предоставляются в аренду в размере, который устанавливается согласно утвержденной градостроительной документации. Кроме того, жилищно-строительные (жилищные) … кооперативы могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым соглашениям.
   
   ОСМД
   
   Общая характеристика

   
   Как уже неоднократно говорилось, объединение сособственников многоквартирного дома (далее - ОСМД) - юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использования их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. Целью создания ОСМД является защита прав и интересов сособственников, обеспечение надлежащего содержания и использования общего имущества, своевременного поступления средств для оплаты всех необходимых платежей.
   
   
Законодатель декларирует, что основной деятельностью ОСМД является осуществление функций, обеспечивающих реализацию прав сособственников на владение и пользование общим имуществом сособственников, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью ОСМД.

   
   Устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, текст которого утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 № 141 (в редакции приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 23.09.2015 № 238), и с требованиями Закона Украины «Об объединении сособственников многоквартирных домов».
   
   Объединение самостоятельно определяет порядок управления многоквартирным домом и может изменить его в порядке, установленном законодательством и уставом ОСМД. По решению общего собрания функции управления многоквартирным домом могут быть переданы (все или частично) управляющему или ассоциации.
   
   Если функции по управлению многоквартирным домом по решению общего собрания переданы управляющему, отношения управления регулируются договором, заключенным между ОСМД и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного тем же приказом, что и типовой устав ОСМД.
   
   Имущество, средства и земля ОСМД
   
   Имущество ОСМД состоит из:
   
  • имущества, переданного ему совладельцами в собственность;

  •    
  • полученных доходов;

  •    
  • другого имущества, приобретенного на основаниях, не запрещенных законом.

   
   
Имущество, приобретенное ОСМД за счет взносов и платежей совладельцев, является их совместной собственностью.

   
   Порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев, в том числе, отчислений в резервный и ремонтный фонды, устанавливаются общим собранием ОСМД согласно законодательству и его уставу.
   
   Что касается земельных участков ОСМД, то в отличие от земель ЖСК, законодательство напрямую не регулирует вопросы, связанные с землей, принадлежащей непосредственно ОСМД. Нормы Земельного кодекса Украины говорят о земельных участках многоквартирных домов. А далее статья 42 Земельного кодекса Украины говорит о том, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.
   
   
Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовая территория, которые находятся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

   
   Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.
   
   Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также прилежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации.
   
   Таким образом, для того, чтобы земля многоквартирного дома перешла в постоянное пользование ОСМД, необходимо ОСМД создать и взять многоквартирный дом в управление.
   
   Для обеспечения содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в таком доме, включая текущий ремонт, содержание многоквартирного дома и придомовой территории, водоснабжение и водоотвод, теплоснабжения и отопления, вывоз бытовых отходов, ОСМД по решению общего собрания имеет право:
   
  • удовлетворять указанные потребности самостоятельно путем самообеспечения;

  •    
  • определять управляющего, исполнителей отдельных жилищно-коммунальных услуг, с которыми все сособственники заключают соответствующие договоры;

  •    
  • выступать коллективным потребителем (заказчиком) всех или части жилищно-коммунальных услуг.

   Самостоятельное обеспечениеОСМД содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в многоквартирном доме может осуществляться непосредственно совладельцами, а также путем привлечения объединением физических и юридических лиц на основании заключенных договоров.
   
   Газо - и электроснабжение квартир и нежилых помещений осуществляется на основании договоров между их владельцами и газо - и электроснабжающей организациями в соответствии с требованиями законодательства.
   
   Для финансирования самообеспечения объединения совладельцы платят соответствующие взносы и платежи в размерах, установленных общим собранием объединения. С согласия правления ОСМД отдельные сособственники могут в счет уплаты таких взносов и платежей выполнять отдельные работы.
   
   ОСМД оплачивает холодную и горячую воду, тепловую и электрическую энергию, природный газ, коммунальные услуги по ценам (тарифам), установленным для населения, кроме части таких услуг, которые оплачиваются собственниками нежилых помещений.
   
   Выводы
   
   Исходя из вышесказанного, можно сделать выводы о том, что функционально ЖСК и ОСМД очень близки между собой. Обе эти структуры являются средством самоорганизации жильцов многоквартирных домов по управлению этим домом. Различие между ЖСК и ОСМД состоит в том, что ЖСК организовывается еще до начала строительства дома, а ОСМД создается уже собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. ЖСК, как и ОСМД может аккумулировать средства, необходимые для обслуживания дома, определять порядок расходования этих средств, распоряжаться имуществом, принадлежащим кооперативу.
   
   Минусами в такой структуре, как ЖСК является отсутствие четкого нормативного регулирования его деятельности, сложности в проведении общих собраний, поскольку достаточно редко есть возможность собрать для них кворум, отследить изменения в составе членов ЖСК и т.д. Однако, эти сложности не являются непреодолимым препятствием для кооперативов в управлении своими домами. Однако, законодатель умолчал о дальнейшей судьбе ЖСК с 1 июля 2016 года. Исходя из норм Закона 417, только те многоквартирные дома, которые самоорганизовались в ОСМД и выбрали себе управителя либо приняли решение о самостоятельном управлении домом будут освобождены от навязывания им местными органами власти управляющих организаций.
   
   Таким образом, после 1 июля 2016 года ЖСК могут оказаться в ситуации, когда у них будут действовать ранее заключенные договора на обслуживание с поставщиками услуг по обслуживанию дома, а местные органы власти будут обязывать их заключать договора с управляющими компаниями, отобранными им по конкурсу. В этой ситуации ЖСК рискуют столкнуться с судебными тяжбами, вызванными таким неоднозначным положением, заложенным в законодательстве. Поэтому наиболее эффективным выходом из нынешней ситуации будет реорганизация ЖСК в ОСМД.
   
   
Дмитрий Гутгарц, адвокат


    Информация по теме:

   Предлагается отсрочить принудительное назначение управляющего многоквартирным домом
   
   Создание ОСМД как эффективный инструмент управления многоквартирным домом
   

Отключить рекламу
Комментарии
  • ГИД
28.02.16 12:16

Зачем же так перехлестывать и преимущества ЖСК подавать как недостатки. Кто, к примеру, мешает ЖСК точно также дальше самостоятельно управлять своим имуществом, как они это делали до 01.07.2016 года - десятилетиями, причем, не привлекая сторонние организации в виде ЖЕКа или новых управляющих компаний? И кто и по какому праву может их принудить подчиняться желаниям исполкомов навязать управляющих? Зато собственники квартир в ЖСК не несут ответственности за действия правления самостоятельного юридического лица ЖСК, в том числе своим общим имуществом как совладельцы. Д отвечает всем своим имуществом, которое ему передают в управление совладельцы, то есть и их жилыми и нежилыми помещениями. И когда писался закон об ОСМД, кому-то очень хотелось сделать жителей ОСМД Вечными заложниками до долгам всех жильцов. И потому добросовестные плательщики, вступив в ОСМД и отказавшись от полных прав собственника, по сути стали заложниками управляющих компаний и коммунальных служб. Так, по долгам одного лишь должника в доме его могут отключить от услуг по газоснабжению, водообеспечению, електрообеспечению. Разве автор этой заметки не понимает данную разницу и такие нюансы различий между ЖСК и ОСМД. И не видит к тому же выход в другом: в организации жителями обслуживающих кооперативов с рядом существенных преимуществ.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
28.02.16 15:18

ГИД, полностью с вами согласна. Просто в очередной раз государство на данный момент решило порешать свои проблемы за наш счет и "пудрит" нам мозги на счет "преимуществ" ОСМД

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Елена
28.02.16 15:28

А вот еще очередные новости по поводу субсидий для ОСМД "А вот старший консультант по вопросам соцзащиты населения Института местного развития Антон Левицкий прогнозирует, что отключения возможны: "Пострадают поставщики тепла и воды в небольших городах, где нет больших запасов денежных средств: им за долги отключат ток и газ, и они будут вынуждены прекратить отапливать и подавать воду потребителям. Также лишатся комуслуг ОСМД, которым государство не перечислило денег за жильцов — получателей субсидий"- это фраза из статьи по поводу проверок о праве пользования субсидией опубликованой на сайте

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 1
  • Ната
28.02.16 17:04

Также не понятно, что делать таким домам.У нас 16 квартир -50% процентов пенсы.Все квартиры приватизированы.У всех свое индв. отопление.В жэк платим только за вывоз мусора и свет на площадке.Зачем нам ОСМД .Получается в среднем около 50 грн с квартиры.А если надо будет созвать ОСМД то кварплата не менее 150 грн.Зарплата управ пусть1500 плюс налоги 22% плюс военн. сбор.Плюс электрон. подписи в год и пр. админ. расходы.Ремонты подъезда, двери, уборка подъезда и двора уже лет 10 все сами.На большее надо собирать деньги целенаправлено,как можно собирать по допустим 300 грн в м-ц если через год этой суммы не хватит на замену дверей в подъезде, не говоря уже о ремонте канализации или крыши.И кто сейчас с таким контингентом жильцов будет платить такие суммы. Я не пойму можно выбрать управителя на собрании из жильцов дома с опред. полномочиями без создания ОСМД или заключения договора с управл. компанией Может кто-нибудь разобрался.Спасибо

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Лора
29.02.16 11:34

То,что в законе ЖСК не прописаны,не означает,что им могут что-то навязать.Они зарегистрированы как юридическое лицо,имеют свой счет в банке и отменить этого никто не вправе - законы обратной силы не имеют.В обсуждаемом законе речь идет о том,чтобы свалить с государственного содержания жилой фонд.ЖСК тут никому не мешают.

Ответить
    Оценить
  • 1
  • 0
  • Nettles
29.02.16 11:52

Вот и мне непонятно, как учитывались возможности людей, проживающих в небольших домах. У нас 40 квартир на 2 подъезда, создание ОСМД приведет только к "утяжелению" платежей за счет необходимости содержать правление и самостоятельно обслуживать само здание, заработать в нем попросту не на чем, в подвале бойлер!!! Опять же, субсидии (как мне кажется, процентов у 80 жильцов), пенсионеры... и как с подобных соседей (включая меня, декретчицу) собрать средства на ремонт, например? Отлично наши законодатели умыли руки, похвалившись сокращением расходов бюджета.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Вася
29.02.16 12:47

Правильно столько лет мы все исправно платили за коммуналку не понятно кому и зачем, (это при том, что работники ПКСа получают копейки) а теперь когда львиная доля домов - развалюхи требующие серьезного ремонта, они говорят нам "Нате, держите свои дома и будьте хозяевами! Что-ж вы, в самом деле, такие безответственные? Сам о себе не позаботишься, ни кто о тебе не позаботится! Берите и владейте!"

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Вася
29.02.16 12:49

Подождите, они еще в июле (или когда там по закону) навесят нам принудительного гос. управлющего если свой ОСМД не создадим и еще оно с нас деньги будет тянуть.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Валерий
29.02.16 14:26

ЖСК устоявшаяся форма ведения домового хозяйствования. Относительно должников - положение в ЖСК и ОСМД абсолютно одинаково т.к. деньги поступают на счёт юр. лица (ЖСК/ОСМД), а потом с него оплачиваются ком. услуги. А по поводу собраний... "обое рябое" и там , и там собрать общее собрание с кворумом, как правило, большая проблема. Кстат, ещё большая проблема будет собрать кворум для определения совладельцами "жековского" дома своего статуса . Там жильцы не приучены к коллективному мышлению, а тем более к коллективным действия Нет никакого смысла переформатировать ЖСК в ОСМД они спокойно уживаются параллельно, а мнение, что после 1.07.2016г. им будут навязываться администрацией обслуживающие компании не выддерживает критики (чит. ст. 37 ЗУ "Про кооперацию"). Ещё одно замечание. В ЖСК собственники изначальные (строили дом за свои деньги), а в ОСМД БЕСПЛАТНО ПРИВАТИЗИРОВАННЫЕ. Где есть приватизация там витает реприватизация.

Ответить
    Оценить
  • 2
  • 0
Комментирование новости отключено
Контекстная реклама
Отключить рекламу
Календарь бухгалтера
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30
Приложение
Курсы валют
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться