Отключить рекламу

Підпишіться!


Бухгалтер 911, квітень, 2016/№15
Друкувати

Єдиноподатник-орендодавець і земподаток: «крен» у фіскальний бік

Мірошниченко Віталіна, податковий експерт, v.miroshnichenko@buhgalter911.com
Протягом багатьох років податківці марили, щоб фізособи-підприємці (ФОП) на єдиному податку (ЄП) при наданні нерухомості в оренду втрачали своє право не сплачувати земельний податок за земділянки під такою нерухомістю. Однак суди їм протистояли. У результаті податківці таки здалися. Однак цілком несподівано ініціативу перехопив суд! Невже єдиноподатникам-орендодавцям тепер ще й земельний податок сплачувати доведеться?
ФОП на ЄП, нерухомість в оренду, земля під багатоповерхівкою, податок на землю, суд

Сьогодні говоримо про ФОП-землевласників. Вони зобов’язані сплачувати земельний податок (ЗП). Однак якщо працюють на ЄП, то звільнені від нього, крім випадків, коли не використовують ділянку у своїй підприємницькій діяльності ( п. 297.1 ПКУ).

Якщо ви взяли в оренду землю державної або комунальної власності, то зобов’язані сплачувати орендну плату за неї. Спрощена система від неї не звільняє. І сьогодні розмова не про це.

Надання майна в оренду — це один з видів підприємницької діяльності, тобто орендодавець використовує землю в госпдіяльності, коли передає в оренду або саму землю, або приміщення, що розташоване на ній. А тому він звільнений від ЗП.

Багато років цю істину треба було доводити в судах, але у результаті податківці відступили — видали УПК № 1051*, яка, до речі, досі залишається чинною.

* Узагальнююча податкова консультація щодо сплати земельного податку власниками нежитлових приміщень, платниками єдиного податку — фізичними особами — підприємцями, затверджена наказом ДПС України від 23.11.2012 р. № 1051.

Згідно з  п. 53.1 ПКУ не може притягатися до відповідальності платник, який діє у тому числі на підставі чинної узагальнюючої податкової консультації.

У цій УПК податківці визнали, що ФОП на ЄП, які здають в оренду будівлю (іншу капітальну споруду), звільняються від сплати ЗП, оскільки земельна ділянка під цією нерухомістю використовується в підприємницькій діяльності ФОП.

Але на цьому земельна епопея не скінчилася. Дуже скоро податківці «відкрили другий фронт». У консультації з категорії 112.01 ЗІР (діє й сьогодні) вони наполягають: якщо єдиноподатник не має документів на земельну ділянку, то ЗП-звільнення у будь-якому разі не діє (у тому числі при наданні нерухомості, розташованої на такій земельній ділянці, в оренду).

Знову ж таки висновок є спірним, оскільки не базується на нормах ПКУ! А така ситуація дуже поширена на практиці. Недаремно в  п. 287.8 ПКУ прописано, що власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку є платником ЗП за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частини прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

А нещодавно взагалі «удару» ФОП на ЄП завдав ВСУ — постанови від 24.11.2015 р. № 21-2352а15 і від 02.12.2015 р. № 21-3517а15.

Остання постанова взагалі дивує, оскільки ВСУ не звертає уваги на єдиноподатний статус підприємця.

Перша також є дуже далекою від досконалості.

Водночас як би «дивно» не виглядали висновки ВСУ, згідно зі ст. 2442 «Обов’язковість судових рішень Верховного Суду України» КАСУ їх не можна ігнорувати.

Так, ВСУ вирішив, що:

1) «Надання в найм (оренду) нежитлового приміщення не означає, що механічно (автоматично) разом з майном орендарю передається і обов’язок сплати податку за земельну ділянку, на якій воно розташоване». Тут ідея зрозуміла. При наданні в оренду приміщення ми не передаємо орендарю обов’язок сплати ЗП. Вона залишається у нас. Резонно;

2) спрощена система оподаткування не звільняє ФОП від виконання податкових зобов’язань, встановлених у  п. 297.1 ПКУ, якщо вимоги цього пункту не виконуються. Також згодні;

3) «Умовою несплати земельного податку за зазначеною системою оподаткування є те, що суб’єкт господарювання, який є власником чи користувачем земельної ділянки, використовує цю землю для проведення господарської діяльності. Можливість звільнення від сплати цього податку за інших умов, наприклад, коли окремо надається в найм будівля, його частина чи нежитлове приміщення без земельної ділянки, на якій розміщена перелічена нерухомість, не встановлена». А ось тут, як мовиться, «знову наше вам». А як же норми ЦКУ?!

Та ж ст. 796 цього Кодексу, яка свідчить, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремій частині) наймачу надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, а також яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення цілей найму. При цьому плата, що справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування ними і плати за користування земельною ділянкою ( ст. 797 ЦКУ).

Усе це недвозначно вказує на те, що теза ВСУ про те, що ЗП-звільнення не працює, «коли окремо надається в найм будівля, його частина чи нежитлове приміщення без земельної ділянки, на якій розміщена перелічена нерухомість», як мінімум є спірною.

Тут взагалі виникають сумніви, чи не має на увазі ВСУ під «використанням цієї землі для проведення господарської діяльності» її обробіток. Сподіваємося, що ні.

Ми ж залишаємося прибічниками тієї позиції, що передача в оренду нерухомості нерозривно пов’язана з використанням відповідної ділянки землі, розташованої під об’єктом нерухомості, що передається, у госпдіяльності орендодавця-єдиноподатника. Адже дохід від такої діяльності орендодавець отримує як безпосередньо з переданого в оренду нерухомого майна, так і із земельної ділянки під ним. Власне, тлумачити інакше цю операцію і не можна, особливо якщо згадати, як ЦКУ (див. ст. 186) регулює долю головної речі (у цьому випадку — об’єкта нерухомості) і її приналежності (тобто землі, що належить до цього об’єкта).

Отже, ЗП-звільнення для орендодавця діє. Однак виходить, що зважаючи на появу таких «загадкових» постанов ВСУ, ФОП усе складніше домагатися правди.

Єдиний бонус — доки діє хороша УПК № 1051, хоч би штрафів можна не боятися.
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться