Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, апрель, 2016/№15
Печатать

Единоналожник-арендодатель и земналог: «крен» в фискальную сторону

Мирошниченко Виталина, налоговый эксперт, v.miroshnichenko@buhgalter911.com
На протяжении многих лет налоговики грезили, чтобы физлица-предприниматели (ФЛП) на едином налоге (ЕН) при сдаче недвижимости в аренду лишались своего права не уплачивать земельный налог за земучастки под такой недвижимостью. Однако суды им противостояли. В итоге налоговики таки сдались. Но нежданно-негаданно инициативу перехватил суд! Неужели единоналожникам-арендодателям теперь еще и земельный налог платить придется?
ФЛП на ЕН, недвижимость в аренду, земля под многоэтажкой, налог на землю, суд

Сегодня говорим о ФЛП-землесобственниках. Они обязаны платить земельный налог (ЗН). Но если работают на ЕН, то освобождены от него, кроме случаев, когда не используют участок в своей предпринимательской деятельности ( п. 297.1 НКУ).

Если вы взяли в аренду землю государственной или коммунальной собственности, то обязаны уплачивать арендную плату за нее. Упрощенная система от нее не освобождает. И сегодня разговор не об этом.

Сдача имущества в аренду — это один из видов предпринимательской деятельности, а значит, арендодатель использует землю в хоздеятельности, когда передает в аренду либо саму землю, либо стоящее на ней помещение. А потому он освобожден от ЗН.

Много лет эту истину приходилось доказывать в судах, но в итоге налоговики отступили — издали ОНК № 1051*, которая, к слову, действует до сих пор.

* Обобщающая налоговая консультация по уплате земельного налога собственниками нежилых помещений, плательщиками единого налога — физическими лицами — предпринимателями, утвержденная приказом ГНС Украины от 23.11.2012 г. № 1051.

Согласно п. 53.1 НКУ не может быть привлечен к ответственности плательщик, который действует в том числе на основании действующей обобщающей налоговой консультации.

В этой ОНК налоговики признали, что ФЛП на ЕН, которые сдают в аренду здание (иное капитальное сооружение), освобождаются от уплаты ЗН, так как земельный участок под этой недвижимостью используется в предпринимательской деятельности ФЛП.

Но на этом земельная эпопея не закончилась. Очень скоро налоговики «окрыли второй фронт». В консультации из категории 112.01 ЗІР (действует по сей день) они настаивают: если единоналожник не имеет документов на земельный участок, то ЗН-освобождение в любом случае не действует (в том числе при предоставлении недвижимости, расположенной на таком земельном участке, в аренду).

Снова-таки вывод спорный, поскольку не базируется на нормах НКУ! А такая ситуация широко распространена на практике. Недаром в  п. 287.8 НКУ прописано, что собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме является плательщиком ЗН за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной части придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

А недавно вообще «удар» по ФЛП на ЕН нанес ВСУ — постановления от 24.11.2015 г. № 21-2352а15 и от 02.12.2015 г. № 21-3517а15.

Последнее постановление вообще удивляет, поскольку ВСУ не обращает внимания на единоналожный статус предпринимателя.

Первое тоже весьма далеко от совершенства.

В то же время, как бы «удивительно» не выглядели заключения ВСУ, согласно ст. 2442 «Обязательность судебных решений Верховного Суда Украины» КАСУ их нельзя игнорировать.

Так, ВСУ решил, что:

1) «Предоставление в наем (аренду) нежилого помещения не означает, что механически (автоматически) вместе с имуществом арендатору передается и обязанность уплаты налога за земельный участок, на котором оно расположено». Здесь идея ясна. При сдаче в аренду помещения мы не передаем арендатору обязанность уплаты ЗН. Она остается у нас. Резонно;

2) упрощенная система налогообложения не освобождает ФЛП от исполнения налоговых обязательств, установленных в  п. 297.1 НКУ, если требования этого пункта не выполняются. Тоже согласны;

3) «Условием неуплаты земельного налога по указанной системе налогообложения является то, что субъект хозяйствования, являющийся собственником или пользователем земельного участка, использует эту землю для проведения хозяйственной деятельности. Возможность освобождения от уплаты этого налога при других условиях, например, когда отдельно предоставляется в наем здание, его часть или нежилое помещение без земельного участка, на котором расположена перечисленная недвижимость, не установлена». А вот здесь, как говорится, «снова здрасте». А как же нормы ГКУ?!

Та же ст. 796 этого Кодекса, которая гласит, что одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также который прилегает к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма. При этом плата, взимаемая с нанимателя здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование ими и платы за пользование земельным участком ( ст. 797 ГКУ).

Все это недвусмысленно указывает на то, что тезис ВСУ о том, что ЗН-освобождение не работает, «когда отдельно предоставляется в наем здание, его часть или нежилое помещение без земельного участка, на котором расположена перечисленная недвижимость», как минимум спорный.

Здесь вообще закрадываются сомнения, уж не имеет ли в виду ВСУ под «использованием этой земли для проведения хозяйственной деятельности» ее возделывание. Надеемся, что нет.

Мы же остаемся приверженцами той позиции, что передача в аренду недвижимости неразрывно связана с использованием соответствующего участка земли, расположенного под передаваемым объектом недвижимости, в хоздеятельности арендодателя-единоналожника. Ведь доход от такой деятельности арендодатель извлекает как непосредственно из переданного в аренду недвижимого имущества, так и из земельного участка под ним. Собственно, трактовать иначе эту операцию и нельзя, особенно если вспомнить, как ГКУ (см. ст. 186) регулирует судьбу главной вещи (в данном случае — объекта недвижимости) и ее принадлежности (т. е. земли, относящейся к этому объекту).

То есть ЗН-освобождение для арендодателя действует. Но получается, что ввиду появления таких «загадочных» постановлений ВСУ, ФЛП будет все сложнее добиваться правды.

Единственный бонус — пока действует хорошая ОНК № 1051, хотя бы штрафов можно не бояться.
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться