Отключить рекламу

Підпишіться!


Бухгалтер 911, серпень, 2016/№34
Друкувати

Компенсація комунальних платежів при оренді і ПДВ: відступ ДФСУ

Марина Казанова • податковий експерт, m.kazanova@buhgalter911.com
Як і обіцяли, інформуємо вас про розв’язку ситуації з нарахуванням ПДВ на компенсаційні виплати при оренді (відшкодування комунальних послуг, земельного податку, податку на нерухомість тощо).
ПДВ-облік, орендні операції

Отже, Громадська рада при ДФСУ в листі від 02.06.2016 р. № 187 закликала податківців відкликати низку листів, в яких роз’яснювалося, що компенсація орендодавцю комунальних послуг, земподатку та інших експлуатаційних витрат не є об’єктом обкладення ПДВ*. І ось маємо реакцію ДФСУ з цього приводу — лист № 26595**.

* Детальніше про це можна дізнатися у статті «Компенсація комунальних платежів і Ко при оренді: усе ж таки з ПДВ?» (журнал «Бухгалтер 911», 2016, № 31).

** Лист ДФСУ від 04.08.2016 р. № 26595/7/99-99-15-03-02-17.

Одразу скажемо про найголовніше: податківці в цьому листі дійшли висновку, що суми, які сплачує орендар орендодавцю як відшкодування комунальних послуг, земподатку та інших експлуатаційних витрат, повинні обкладатися ПДВ (причому незалежно від того, як орендар компенсує орендодавцю ці витрати).

Податківці визнають, що компенсаційні платежі при оренді повинні обкладатися ПДВ.

І що важливе — схоже, листом № 26595 ДФСУ ставить крапку в цьому питанні, адже: адресований лист податківцям «на місцях»; у ньому міститься вказівка на те, що всі попередні роз’яснення ДФСУ слід застосовувати в частині, що не суперечить позиції, наведеній у цьому листі. Тепер про деталі.

Перш за все податківці зазначають, що всі компенсаційні виплати при оренді за своєю суттю є складовою загальної операції — з надання нерухомості в оренду, а тому повинні закладатися у вартість послуг оренди.

Водночас у листі податківці розглянули варіанти, при яких комунальні платежі та інші компенсаційні виплати відшкодовуються окремо від орендної плати.

Якщо орендна плата та компенсаційні виплати врегульовані одним загальним договором оренди (але виділені в ньому окремими сумами). Для цього випадку при визначенні обкладення / не обкладення ПДВ компенсаційних виплат фіскали вважають, що необхідно керуватися правилом п. 188.1 ПКУ. А в ньому, нагадаємо, зазначено, що до бази обкладення ПДВ уключаються будь-які суми коштів, що передаються як компенсація вартості товарів/послуг за договором. Ґрунтуючись на цьому, податківці роблять висновок, що кошти, отримані від орендаря як компенсація будь-яких витрат за договором оренди, уключаються до бази ПДВ (виняток установлено тільки для бюджетних установ).

Якщо комунальні та інші компенсаційні платежі виділені в договорі окремо від орендної плати, їх усе одно потрібно розглядати як складову вартості послуг оренди, а отже, і обкладати ПДВ.

Роз’яснення з аналогічними висновками зараз розміщені і в категорії 101.17 ЗІР. До речі, у цих самих роз’ясненнях є рекомендації щодо заповнення податкової накладної для такого випадку (тобто коли в договорі оренди окремими сумами виділено орендну плату та компенсаційні платежі). Фіскали зазначають, що в такій ситуації на дату виникнення податкових зобов’язань має складатися одна податкова накладна на загальну суму, що включає і орендну плату, і суму компенсації комунальних та інших платежів.

Зрозуміло, що це правило працюватиме, якщо податкові зобов’язання і за орендною платою, і за компенсаційними платежами виникатимуть в один день.

Якщо орендодавець і орендар уклали окремі договори на орендую плату і компенсаційні платежі. Податківці зазначають, що в цьому випадку компенсаційні платежі також підлягають обкладенню ПДВ, оскільки (!) є самостійними операціями постачання. Нагадаємо, що подібне формулювання вже звучало в листі ДФСУ від 21.06.2016 р. № 1178/99-99-15-01-01-18. Але тоді податківці не уточнювали, є такі операції оподатковуваними чи неоподатковуваними. А в нинішньому листі № 26595 вони вже чітко зазначили, що компенсаційні виплати в цьому випадку слід розглядати як окремий об’єкт обкладення ПДВ. Інакше кажучи, вони обкладаються ПДВ у загальновстановленому порядку.

Укладення окремих договорів на оренду і компенсаційні виплати є обов’язковим при оренді держмайна.

Більше того, податківці зазначають: оскільки такі операції є самостійними операціями (а не складовою вартістю орендних послуг), платник повинен брати до уваги правила ПДВ-обліку таких операцій, зокрема, дати виникнення податкових зобов’язань. Так, наприклад, податківці посилаються на п. 44 підрозд. 2 розд. XX і п. 187.1 ПКУ, що вимагають застосовувати касовий метод при постачанні комунальних послуг, і взагалі говорять про можливість на відшкодовувані комунальні послуги складати зведену податкову накладну.

Але на наш погляд, з касовим методом податківці дещо погарячкували. Адже між орендарем та орендодавцем укладався договір не на постачання, купівлю-продаж або комісію електроенергії/тепла та інших комунальних послуг (та й не має права орендодавець у принципі укладати такі договори), а саме на відшкодування вартості таких послуг. Таке відшкодування є деякою послугою, пов’язаною із забезпеченням утримання об’єкта оренди. До речі, підтверджує цей висновок і Примірний договір***, що укладається при оренді держмайна. Як предмет договору в ньому значиться «забезпечення обслуговування, експлуатації та ремонт будівлі», а не постачання тепла, електроенергії та інших комунпослуг. Тому відшкодування компенсаційних виплат (якщо вони здійснюються за окремим договором) слід розглядати, швидше, як постачання послуг, дата виникнення податкових зобов’язань за яким підпорядковується загальному правилу «першої події». З цієї причини в договорі на відшкодування компенсаційних виплат важливо правильно сформулювати предмет договору.

*** Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна і надання комунальних послуг орендарю, затверджений наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774.

Оскільки орендна плата та компенсаційні виплати врегульовані різними договорами, податкові накладні складаються окремо на орендну плату та окремо на компенсаційні виплати.

Отже, можна констатувати факт, що в питанні обкладення / не обкладення ПДВ компенсаційних виплат при оренді все повернулося на круги своя. Податківці знову «за» обкладення ПДВ таких виплат (незалежно від того, в якому порядку вони відшкодовуються орендодавцю). Тому тим орендарям, які, враховуючи попередні роз’яснення податківців, боялися показувати податковий кредит за компенсаційними платежами, тепер дано зелене світло на його відображення.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться