АктаNET: якщо орендодавець відмовляється підписувати акт наданих послуг

Погляд юриста на «проблему»

З юридичної точки зору, відсутність акта про надання «орендних послуг» жодної проблеми не становить. Для підтвердження факту надання/отримання «орендних послуг» достатньо договору, акта приймання-передачі майна орендареві. А вони у ФОП є.

Ключове зобов’язання орендодавця згідно зі ст. 759 ЦКУ — передати орендодавцеві майно в користування. Згідно з п. 1 ст. 795 ЦКУ передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Підписали акт приймання-передачі майна орендареві — «справа в капелюсі». Далі вступає в дію п. 5 ст. 762 ЦКУ: «Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором». Із цієї миті починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлене договором.

Відповідно акти «орендних послуг» — справа суто добровільна (обумовлена в тому числі бухгалтерськими і податковими нюансами, про які буде сказано далі). На реальність/нереальність оренди відсутність цих актів ніяк не впливає. Оскільки важливий лише акт приймання-передачі майна.

Адже ще раз повторюємо «мантру»: з правової точки зору, оренда послугою не вважається. Предметом договору оренди виступає майно, а предметом послуги є дії, які споживаються в процесі їх надання або здійснення діяльності (ст. 901 ЦКУ). При оренді орендар використовує майно, а не споживає послугу.

А раз немає послуги, то й акт наданих «орендних послуг» можна не складати.

На той факт, що оренда не є послугою, звертав увагу Мін’юст у листі від 23.02.2004 р. № 8-11-19, ВАСУ в ухвалі від 26.03.2015 р. № К/9991/92743/11 і погоджувалися податківці (категорія 103.25 БЗ).

Акти для бухобліку і ПДВшників

Якщо дивитимемося на всю цю справу під бухгалтерським і ПДВ-кутом, то картина буде дещо інша. Потрібна первинка на «орендні послуги».

Свого часу ми аналізували листи Мінфіну від 30.05.2016 р. № 31-11410-09-10/15182 і ДФСУ від 19.01.2016 р. № 919/6/99-99-19-03-02-15, у яких ці відомства наполягали на тому, що акти надання «орендних послуг» мають бути обов’язково.

* Деталі знайдете в статті «Первинка при оренді: сучасні тенденції» (журнал «Бухгалтер 911», 2016, № 39).

Зваживши всі «за» і «проти», ми доходили висновку, що акти виконаних робіт (послуг) на оренду краще все-таки складати.

Але з тієї пори багато води спливло . Так, з 03.01.2017 р. запрацювали «спрощені» вимоги до бухгалтерської первинки. Первинний документ позбавили функції підтвердження факту здійснення господарської операції**.

** Глибше вникнути в суть вам допоможе стаття «Первинні документи «по-новому»: розгадуємо «загадкові» зміни» (журнал «Бухгалтер 911», 2017, № 4).

Суть нововведень можна трактувати так, що сам по собі первинний документ, як би ідеально він не був оформлений, не може розглядатися як безумовне підтвердження реальності здійснення угоди. Він містить відомості про господарську операцію.

У зв’язку із цим примітна позиція Мінфіну, висловлена в листах:

— від 16.02.2017 р. № 31-11410-06-5/4339***;

*** Цей лист ми аналізували в статті «Нові вимоги до бухпервинки — роз’яснення від Мінфіну» (журнал «Бухгалтер 911», 2017, № 10).

— від 22.08.2017 р. № 35210-07/23-3364/2658. До речі, цей лист стосується саме договорів оренди.

З оглядкою на ці листи можна говорити про те, що:

— якщо договором оренди встановлено, що підтвердженням для розрахунків за «орендні послуги» є рахунок-фактура, то

— оформлений належним чином рахунок-фактура в разі його оплати орендарем може бути підставою для відображення в бухобліку госпоперації з оренди без складання акта наданих послуг.

Оскільки в нашому випадку йдеться саме про такий сплачений рахунок (виставляється за підсумком місяця «за фактом надання орендних послуг»), то акт не потрібний.

Інша справа, що податківці із цією ідеєю ще не зовсім звиклися.

Але якщо покласти на чашу терезів те, що в нашому випадку:

— ФОП не потрібен ні бухоблік, ні облік витрат (підприємець на єдиному податку без ПДВ), ні облік ПДВ (адже йдеться про неплатника ПДВ);

— Мінфін «не проти» заміни акта сплаченим рахунком-фактурою — за актом про надання орендних послуг, вважаємо, можна не ганятися.

Оплачений рахунок, виставлений за підсумками місяця, — безперечно, первинний документ. Причому не штрафонебезпечний (див. далі).

Незабезпечення зберігання первинних документів: чи є небезпека штрафу?

У п. 44.1 ПКУ написано, що для цілей оподаткування платники повинні вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухобліку, фінансової звітності, інших документів, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків, зборів. Якщо таких документів немає, можна отримати штраф за п. 121.1 ПКУ.

Звідси запитання: чи можуть податківці «намалювати» такий штраф за відсутності акта про надання орендних послуг, мовляв, відсутній первинний документ, пов’язаний з нарахуванням і сплатою податку (складанням звітності)?

У нашому випадку орендодавець — ФОП, тобто дані про виплату доходу такому орендодавцеві дійсно фігурують у звітності — ідеться про форму № 1ДФ.

Але, як ми вже з’ясували, оплачений рахунок-фактура — це первинний документ (принаймні, на думку Мінфіну).

Тож підстав чіплятися до відсутності акта немає.

Щоб спати спокійно

Якщо бухгалтер підприємця все-таки хоче підстрахуватися і, так би мовити, ще більше убезпечити себе від можливих претензій перевіряючих, то в цьому випадку порекомендуємо таке.

У ч. 4 ст. 882 ЦКУ (в якій ідеться про будівельний підряд) передбачено, що передачу підрядних робіт оформляють актом, який підписують підрядник і замовник.

Там же розглянута ситуація, якщо одна зі сторін відмовляється підписувати акт. Зокрема, сказано, що в разі відмови однієї зі сторін від підписання акта, про це вказується в акті і він підписується іншою стороною.

При цьому ВГСУ в постанові від 13.09.2017 р. у справі № 922/4783/16****, посилаючись на згадані вище норми ЦКУ, доходить висновку, що підрядник не повинен здійснювати жодних дій з примусу замовника до підписання акта виконаних робіт, а повинен лише констатувати факт відмови від підписання акта.

**** http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/68916879.

Такий же висновок застосовний і до нашої ситуації з орендою: якщо одна зі сторін відмовляється складати акт, складемо його самі, підпишемо і зробимо в ньому запис про відмову орендодавця підписати його.

До речі, ДФСУ в листі від 30.12.2016 р. № 28694/5/99-99-15-03-02-14 з приводу відмови однієї зі сторін договору оренди підписати акт наданих послуг (у ньому, правда, йдеться про відмову орендаря) доходить такого ж висновку: самі складаємо акт, робимо ще один акт про відмову іншої сторони від підпису. І все. Проблема вирішена .

Хочете акт «орендних послуг» — буде акт «орендних послуг».