Сайт для бухгалтерів №1 в Україні

Отримуйте новини поштою!


Бухгалтер 911, липень, 2020/№29
Друкувати

Оренда в карантин — версія 3.0

Томашпольский Сергей, главный редактор, buhgalter911@mail.ua
Із самого початку карантину ми бачили спробу «імплантувати» до ЦКУ норму про те, що стиснений обмеженнями орендар нерухомості зобов’язаний погашати/компенсувати тільки комуналку, земподаток, нерухомподаток. Решту орендної плати може не вносити. Але завжди ці спроби на фінальній стадії кимось зводилися нанівець. Замість «ручного регулювання» учасників договорів оренди «підводили» до вже закладеного в ЦКУ механізму зменшення орендної плати / скасування необхідності її сплати*. І ось після місяців, коли всі вже «і чекати втомилися», ця ініціатива таки прорвалася. Ідеться про Закон № 692**.

* Деталі знайдете в статтях: «Законодавчі новини: оренда, допомога по частковому безробіттю і Ко» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 16), «Карантин vs звільнення від орендної плати: розв’язка від законодавця» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 14).

** Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо державної підтримки сфери культури, креативних індустрій, туризму, малого та середнього бізнесу у зв’язку з дією обмежувальних заходів, пов’язаних із поширенням коронавірусної хвороби COVID-19» від 16.06.2020 р. № 692-IX.

Тепер «зверху» загальних норм з ч. 4 і 6 ст. 762 ЦКУ***, про які ви вже знаєте, «лежатиме» спеціальна (тобто переважна до застосування).

*** Частина 4 ст. 762 ЦКУ передбачає, що орендар має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Частина 6 ст. 762 ЦКУ передбачає, що орендар звільняється від плати за весь період, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

«14. Установити, що з моменту встановлення карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

У випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.

Ця норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді».

Перелічуємо ключові моменти. Причому відразу зазначимо, що норма надзвичайно лаконічна і як інструмент регулювання — достатньо груба, в чому зараз і переконаємося.

1. Те, що зрозуміло — ідеться про нерухоме майно, яке орендар використовує в підприємницькій діяльності.

Причому це не майно, що належить територіальній громаді.

2. Про яку ситуацію йдеться. Коли майно не могло використовуватися взагалі (аналог ч. 6 ст. 762 ЦКУ) або коли майно могло використовуватися лише частково (аналог ч. 4 ст. 762 ЦКУ)? Відчуйте різницю .

Комплексний аналіз (у тому числі зіставлення першого й останнього речень норми) говорить на користь другого варіанта.

Тобто схиляємося до думки, що йдеться про ситуацію, коли користування становило 0, 50, 99 % тощо. Але ось на всі 100 % орендодавець майном користуватися не міг і фактично не користувався (!) — через карантинні обмеження.

Знову ж таки йдеться не про площу майна. Не про те, що орендар не міг використовувати всі квадратні метри, а про використання майна за цільовим призначенням.

Але тоді виходимо на зовсім не гнучкий підхід. Раніше «домінував» орендодавець. Практично в будь-якій ситуації він міг доводити, що користування майном триває (якщо орендар повністю не звільнив приміщення) або гіпотетично можливе (наприклад, можливою була робота через адресну доставку). А отже, максимум для орендаря — це зниження орендної плати, яке може бути копійчаним.

Тепер у ситуації з частковим використанням «домінує» орендар. Йому буде достатньо довести, що в силу заборон/обмежень у нього є перешкоди до 100 % використання приміщення. Й орендна плата незалежно від інтенсивності неповного використання падає до озвученої вище межі.

3. І, нарешті, те ще питання: «з коли» це все працює?

Тут явно проглядається бажання законодавця надати нормі зворотну дію.

Формально виглядає все так, що з моменту набрання чинності Законом № 692, тобто з 16.07.2020 р., в орендаря є право звернутися з вимогою про зниження орендної плати за весь «карантинний» період неможливості використання майна в повному обсязі.

Водночас вважаємо, що якщо зобов’язання вже припинені (в тому числі належним виконанням (сплатою оренди, наприклад)), жодного «ретроперерахунку» за ними бути не може.

Реалізувати норму цілком можливо щодо зобов’язань, які виникнуть починаючи з 16.07.2020 р.

Питання лише щодо зобов’язань, які виникли раніше, але продовжують існувати на 16.07.2020 р. (орендна платня досі не сплачена тощо).

Але і тут, вважаємо, більш логічна позиція — нову норму до таких зобов’язань не застосовувати.

фото автора У фокусі
Амброзяк Наталя Подаємо бенефіціарів: коли та як [час настав]...
60918 223
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
copy-print__image
Ця функція доступна тільки
авторизованим користувачам