Сайт для бухгалтеров №1 в Украине

Получайте
новости почтой!


Бухгалтер 911, июль, 2020/№29
Печатать

Аренда в карантин — версия 3.0

Томашпольский Сергей, главный редактор, buhgalter911@mail.ua
С самого начала карантина мы видели попытку «вживить» в ГКУ норму о том, что стесненный ограничениями арендатор недвижимости обязан погашать/компенсировать только коммуналку, земналог, недвижналог. В остальной части арендную плату может не вносить. Но всегда эти попытки на финальной стадии кем-то сводились на нет. Вместо «ручного регулирования» участников договоров аренды «подводили» к уже заложенному в ГКУ механизму уменьшения арендной платы / отмены необходимости ее уплаты*. И вот по прошествии месяцев, когда все уже «и ждать устали», эта инициатива таки прорвалась. Речь о Законе № 692**.

* Детали найдете в статьях: «Законодательные новости: аренда, пособие по частичной безработице и Ко» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 16), «Карантин vs освобождение от арендной платы: развязка от законодателя» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 14).

** Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно государственной поддержки сферы культуры, креативных индустрий, туризма, малого и среднего бизнеса в связи с действием ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной болезни COVID-19» от 16.06.2020 г. № 692-IX.

Теперь «поверх» общих норм из ч. 4 и 6 ст. 762 ГКУ***, о которых вы уже знаете, будет «лежать» специальная (т. е. преимущественная к применению).

*** Часть 4 ст. 762 ГКУ предусматривает, что арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Часть 6 ст. 762 ГКУ предусматривает, что арендатор освобождается от платы за весь период, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

«14. Установить, что с момента установления карантина, введенного Постановлением Кабинета Министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2» от 11 марта 2020 года № 211 (со следующими изменениями и дополнениями), и до его отмены (упразднения) в установленном законом порядке, плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию нанимателя, который осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества, в течение всего времени, когда имущество не могло использоваться в предпринимательской деятельности нанимателя в полном объеме из-за введенных ограничений и (или) запрета.

В случае, определенном абзацем первым этого пункта, размер платы за пользование имуществом не может превышать совокупного (пропорционально арендованной площади) объема расходов, которые наймодатель осуществил или должен будет осуществить за соответствующий период для внесения платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка, и уплаты стоимости коммунальных услуг.

Указанные расходы возлагаются на нанимателя как плата за пользование имуществом за соответствующий период пропорционально площади недвижимого имущества, которую он нанимает в соответствии с договором, если договором не предусмотрена обязанность нанимателя самостоятельно уплатить эти расходы полностью или частично.

Эта норма не распространяется на субъектов хозяйствования, которые в течение действия карантина фактически осуществляли деятельность с использованием этого имущества в своей хозяйственной деятельности в полном объеме, а также на договоры найма имущества, которое принадлежит территориальной громаде».

Перечислим ключевые моменты. Причем сразу заметим, что норма чрезвычайно лаконичная и как инструмент регулирования — достаточно грубая, в чем сейчас и убедимся.

1. То, что понятно — речь о недвижимом имуществе, которое арендатор использует в предпринимательской деятельности.

Причем это не имущество, принадлежащее территориальной громаде.

2. О какой ситуации речь. Когда имущество не могло использоваться вообще (аналог ч. 6 ст. 762 ГКУ) или когда имущество могло использоваться лишь частично (аналог ч. 4 ст. 762 ГКУ)? Почувствуйте разницу .

Комплексный анализ (в том числе сопоставление первого и последнего предложений нормы) говорит в пользу второго варианта. То есть склоняемся к мнению, что речь о ситуации, когда пользование составляло 0 , 50 , 99 % и т. п. Но вот на все 100 % арендодатель имуществом пользоваться не мог и фактически не пользовался (!) — из-за карантинных ограничений.

Опять же речь не о площади имущества. Не о том, что арендатор не мог использовать все квадратные метры, а об использовании имущества по целевому назначению.

Но тогда выходим на совсем не гибкий подход. Раньше «доминировал» арендодатель. Практически в любой ситуации он мог доказывать, что пользование имуществом продолжается (если арендатор полностью не освободил помещение) или гипотетически возможно (например, возможной была работа через адресную доставку). А значит, максимум для арендатора — это снижение арендной платы, которое может быть копеечным.

Теперь в ситуации с частичным использованием «доминирует» арендатор. Ему будет достаточно доказать, что в силу запретов/ограничений у него есть помехи к 100 % использованию помещения. И арендная плата независимо от интенсивности неполного использования падает до озвученного выше «потолка».

3. И, наконец, тот еще вопрос: «с когда» это все работает? Здесь явно просматривается желание законодателя придать норме обратное действие. Формально выглядит все так, что с момента вступления в силу Закона № 692, т. е. с 16.07.2020 г., у арендатора есть право обратиться с требованием о снижении арендной платы за весь «карантинный» период невозможности использования имущества в полном объеме.

В то же время считаем, что если обязательства уже прекращены (в том числе надлежащим выполнением (уплатой аренды, например), никакого «ретропересчета» по ним быть не может.

Реализовать эту норму целиком возможно по обязательствам, которые возникнут начиная с 16.07.2020 г.

Вопрос лишь по обязательствам, возникшим раннее, но продолжающим существовать на 16.07.2020 г. (арендная плата до сих пор не уплачена и т. п.).

Но и здесь, считаем, более логичная позиция — новую норму к таким обязательствам не применять.

фото автора В фокусе
Амброзяк Наталья Подаем бенефициаров: когда и как [время пришло]...
114254 323
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
copy-print__image
Данная функция доступна только
авторизованным пользователям
Спасибо, что читаете сайт Бухгалтер 911 Войдите и читайте дальше бесплатно