Орендна плата держ-, комземлі — 2021

Платники податку

Платниками плати за землю в частині орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, як і в минулі роки, виступають суб’єкти господарювання та фізичні особи — громадяни, які орендують землю державної та комунальної власності, тобто беруть землю в тимчасове користування в органів місцевого самоврядування (п. 288.2 ПКУ). Звертаємо увагу! Платниками орендної плати є особи, які уклали з органом місцевого самоврядування саме договір оренди. Якщо укладено інший договір користування землі, а саме договори суперфіцію, емфітевзису, сервітуту на земділянку державної або комунальної власності, то особа, яка отримала в користування таку землю, платником орендної плати не виступає.

Орендарі державної та комунальної землі починають сплачувати орендну плату з дня виникнення права користування земділянкою (п. 287.1 ПКУ). Таке право в них виникає відповідно до ст. 125 ЗКУ з дня реєстрації права оренди на землю.

У разі припинення або розірвання договору оренди орендар сплачує орендну плату за фактичний період перебування землі в користуванні в поточному році, тобто до дати повернення земділянки орендодавцеві (відповідному органу виконавчої влади або відповідній сільській, селищній, міській раді).

Отже, орендна плата орендарем у році розірвання або припинення договору оренди сплачується за період до дати повернення орендодавцеві земділянки на умовах, визначених договором.

Ураховуючи це, достатньо послідовно звучить висновок фіскалів про те, що у випадку, коли після закінчення договору оренди орендар не повернув землю, оскільки збирається переукласти договір оренди (орендар уже почав процедуру переукладення) і при цьому він не отримав письмового заперечення від орендодавця щодо використання земділянки, то до поновлення дії договору оренди такий суб’єкт вважатиметься платником орендної плати, навіть незважаючи на відсутність чинного договору оренди.

Отже, орендна плата платиться протягом усього строку дії договору оренди, а іноді й довше. При цьому не має значення, сам орендар фактично використовує її у своїй діяльності чи інші суб’єкти господарювання. Так, наприклад, якщо орендар продав нерухомість, що знаходиться на орендованій землі, то він буде платником орендної плати доти, доки не закінчиться договір оренди або він його не розірве. При цьому новий власник будівлі стає платником орендної плати тільки після того, як оформить на себе договір оренди землі з органом місцевого самоврядування. А до цієї дати новий власник може тільки компенсувати орендареві суму сплаченої ним орендної плати.

Звільнення від сплати

На сьогодні платити орендну плату повинні всі суб’єкти господарювання — орендарі земель державної та комунальної власності незалежно від обраної ними системи оподаткування. Виняток на 2021 рік становлять тільки орендарі, у яких орендована земля знаходиться на тимчасово окупованій території (п. 38.7 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). А ось за землі, розміщені на території населених пунктів, які розташовані на лінії зіткнення, орендна плата на 2021 рік нараховується за загальними правилами.

Звертаємо увагу: особи, які звільнені від сплати орендної плати за вищезгадані землі, повинні подавати декларацію з плати за землю. Але в ній розмір податку дорівнюватиме нулю.

Механізм розрахунку

Щоб розрахувати розмір орендної плати, орендар повинен орієнтуватися на положення укладеного з органом місцевого самоврядування договору оренди.

Водночас загальний механізм розрахунку цієї плати подібний до розрахунку земподатку. Тобто, щоб розрахувати розмір орендної плати, орендар повинен мати три показники: площу землі, її НГО, проіндексовану за загальними правилами, і ставку орендної плати.

Усі ці показники, крім розміру НГО земельної ділянки, зазвичай можна відшукати в самому договорі оренди.

Що ж стосується розміру НГО, то:

1) якщо у вашому договорі розмір НГО прямо не зазначений, то для розрахунку орендної плати слід брати саме дані про чинну на початок певного року НГО.

Щоб дізнатися, яка НГО для певної ділянки діє сьогодні, суб’єктові слід отримати в місцевому органі Держкадастру або з його електронного сервісу «Публічна кадастрова карта України» (map.land.gov.ua) довідку (витяг) про НГО. У такій довідці буде зазначена проіндексована НГО.

Можна також обійтися і без отримання такої довідки. Але для цього потрібно, щоб розмір НГО для певної ділянки на початку цього року порівняно з минулим не змінився і суб’єкт правильно розрахував НГО минулого року. Якщо у вас такий випадок, то, щоб розрахувати розмір НГО на звітний рік, можна взяти минулорічний розмір НГО (який був зазначений у минулорічній декларації) і проіндексувати його на коефіцієнт індексації минулого року.

Нагадаємо, що на період з 2017 по 2023 рік відповідно до положень підрозд. 6 розд. ХХ ПКУ індексувати НГО землі слід на коефіцієнт «1», тобто індексувати НГО за 2020 рік не слід.

Водночас не завжди можна відстежити, чи змінилася НГО порівняно з минулим роком. Тому радимо отримати довідку про НГО у Держкомзему. Її отримання — справа безкоштовна;

2) якщо НГО зазначена в самому договорі оренди. Ідеться переважно про достатньо старі договори оренди. Якщо у вас на руках саме такий договір, то відразу виникає запитання: яку ж НГО брати для нарахування орендної плати — зазначену в договорі оренди чи ту, яка міститься в даних Держкадастру.

Податківці на місцях можуть наполягати на тому, що в цьому випадку слід брати НГО, яка міститься в Держкадастрі. Так, вони вважають, що у випадку, коли орган місцевого самоврядування за всіма правилами затверджує нову НГО, яка починає діяти з початку відповідного року (наприклад, з 01.01.2021 р.), то розмір орендної плати обчислюється із застосуванням нової НГО (див. лист ДФСУ від 25.07.2019 р. № 3446/6/99-99-12-02-03-15/ІПК і 111.01 ЗІР). Але це не зовсім так. На наш погляд, усе залежить від того, як саме в договорі оренди прописані правила визначення НГО при її зміні. А саме, якщо в договорі оренди сказано, що:

— зміна НГО є лише підставою для перегляду НГО, яка зазначена в договорі оренди, то, на наш погляд, саме по собі зміна НГО для вас нічого не означає. Це — лише привід для укладення з органом місцевої влади додаткової угоди, в якій буде переглянуто розмір НГО. А до укладення такої угоди і перегляду розміру НГО розмір орендної плати залишається незмінним. Тому якщо у вас зазначено розмір НГО в договорі оренди і є умова тільки про внесення змін до договору оренди в разі зміни НГО, то для розрахунку орендної плати на 2021 рік ви можете використати НГО, зазначену в договорі, проіндексовану до 2021 року, тобто виходячи з минулорічної суми.

Тим суб’єктам, які дотримуватимуться цього підходу, слід пам’ятати, що річна сума орендного платежу, встановлена в договорі оренди, повинна укладатися в граничні розміри орендної плати, визначені в п. 288.5 ПКУ, тобто не бути меншою мінімальної межі;

— якщо при зміні НГО розмір орендної плати змінюється автоматично, без внесення змін до договору, то при зміні НГО розраховувати орендну плату (навіть за наявності конкретного розміру НГО, зазначеного в договорі оренди) слід спираючись на нову НГО, без внесення змін до договору. Наприклад, саме це прописано в чинній редакції типового договору оренди для м. Харкова (див. за посиланням: kharkiv.rocks/reestr/677424).

У цьому випадку ви повинні сплачувати орендну плату виходячи з нової НГО, навіть без зміни умов договору.

Подання декларації

Поки лише зауважимо, що за орендну плату орендарі державних і комунальних земельних ділянок звітують за тією ж формою декларації, затвердженою наказом від 16.06.2015 р. № 560, що і раніше.

Увага! Хоча вже діє Класифікатор, затверджений наказом Мінгромад від 26.11.2020 р. № 290, поки що продовжуємо зазначати в декларації код КОАТУУ. Адже код із нового Класифікатора під формат рядка не підходить.

Більш детально про заповнення декларації — у наступному номері.