Арендная плата гос-, комземли — 2021

Плательщики налога

Плательщиками платы за землю в части арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, как и в прошлые годы, выступают субъекты хозяйствования и физические лица — граждане, которые арендуют землю государственной и коммунальной собственности, т. е. берут землю во временное пользование у органов местного самоуправления (п. 288.2 НКУ). Обращаем внимание! Плательщиками арендной платы являются лица, которые заключили с органом местного самоуправления именно договор аренды. Если заключен другой договор пользования земли, а именно договоры суперфиция, эмфитевзиса, сервитута на земучасток государственной или коммунальной собственности, то лицо, которое получило в пользование такую землю, в качестве плательщика арендной платы не выступает.

Арендаторы государственной и коммунальной земли начинают уплачивать арендную плату со дня возникновения права пользования земучастком (п. 287.1 НКУ). Такое право у них возникает в соответствии со ст. 125 ЗКУ со дня регистрации права аренды на землю.

В случае прекращения или расторжения договора аренды арендатор уплачивает арендную плату за фактический период пребывания земли в пользовании в текущем году, т. е. до даты возврата земучастка арендодателю (соответствующему органу исполнительной власти или соответствующему сельскому, поселковому, городскому совету).

Следовательно, арендная плата арендатором в году расторжения или прекращения договора аренды уплачивается за период до даты возврата арендодателю земучастка на условиях, определенных договором.

Учитывая это, достаточно последовательно звучит заключение фискалов о том, что в случае, когда после окончания договора аренды арендатор не вернул землю, поскольку собирается перезаключить договор аренды (арендатор уже начал процедуру перезаключения) и при этом он не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земучастка, то до возобновления действия договора аренды такой субъект будет считаться плательщиком арендной платы, даже несмотря на отсутствие действующего договора аренды.

Следовательно, арендная плата уплачивается в течение всего срока действия договора аренды, а иногда и дольше. При этом не имеет значения, сам арендатор фактически использует ее в своей деятельности или другие субъекты хозяйствования. Так, например, если арендатор продал недвижимость, которая находится на арендованной земле, то он будет плательщиком арендной платы до тех пор, пока не закончится договор аренды или он его не расторгнет. При этом новый собственник здания становится плательщиком арендной платы только после того, как оформит на себя договор аренды земли с органом местного самоуправления. А до этой даты новый собственник может только компенсировать арендатору сумму уплаченной им арендной платы.

Освобождение от уплаты

На сегодняшний день платить арендную плату должны все субъекты хозяйствования — арендаторы земель государственной и коммунальной собственности независимо от избранной ими системы налогообложения. Исключение на 2021 год составляют только арендаторы, у которых арендованная земля находится на временно оккупированной территории (п. 38.7 подразд. 10 разд. ХХ НКУ). А вот за земли, расположенные на территории населенных пунктов, которые расположены на линии столкновения, арендная плата на 2021 год начисляется по общим правилам.

Обращаем внимание: лица, которые освобождены от уплаты арендной платы за вышеупомянутые земли, должны подавать декларацию по плате за землю. Но в ней размер налога будет равен нулю.

Механизм расчета

Чтобы рассчитать размер арендной платы, арендатор должен ориентироваться на положения заключенного с органом местного самоуправления договора аренды.

В то же время общий механизм расчета этой платы подобен расчету земналога. То есть, чтобы рассчитать размер арендной платы, арендатор должен иметь три показателя: площадь земли, ее НДО, проиндексированную по общим правилам, и ставку арендной платы.

Все эти показатели, кроме размера НДО земельного участка, обычно можно отыскать в самом договоре аренды.

Что же касается размера НДО, то:

1) если в вашем договоре размер НДО прямо не указан, то для расчета арендной платы следует брать именно данные о действующей на начало определенного года НДО.

Чтобы узнать, какая НДО для определенного участка действует сегодня, субъекту следует получить в местном органе Госкадастра или из его электронного сервиса «Публичная кадастровая карта Украины» (map.land.gov.ua) справку (извлечение) об НДО. В такой справке будет указана проиндексированная НДО.

Можно также обойтись и без получения такой справки. Но для этого нужно, чтобы размер НДО для определенного участка в начале данного года по сравнению с прошлым не изменился и субъект верно рассчитал НДО в прошлом году. Если у вас такой случай, то, чтобы рассчитать размер НДО на отчетный год, можно взять прошлогодний размер НДО (который был указан в прошлогодней декларации) и проиндексировать его на коэффициент индексации прошлого года.

Напомним, что на период с 2017 по 2023 год в соответствии с положениями подразд. 6 разд. ХХ НКУ индексировать НДО земли следует на коэффициент «1», т. е. индексировать НДО за 2020 год не следует.

В то же время не всегда можно отследить, изменилась ли НДО по сравнению с прошлым годом. Поэтому советуем получить справку об НДО у Госкомзема. Ее получение — дело бесплатное;

2) если НДО указана в самом договоре аренды. Речь идет в основном о достаточно старых договорах аренды. Если у вас на руках именно такой договор, то сразу возникает вопрос: какую же НДО брать для начисления арендной платы — указанную в договоре аренды или ту, которая содержится в данных Госкадастра.

Налоговики на местах могут настаивать на том, что в данном случае следует брать НДО, которая содержится в Госкадастре. Так, они считают, что в случае, когда орган местного самоуправления по всем правилам утверждает новую НДО, которая начинает действовать с начала соответствующего года (например, с 01.01.2021 г.), то размер арендной платы исчисляется с применением новой НДО (см. письмо ГФСУ от 25.07.2019 г. № 3446/6/99-99-12-02-03-15/ІПК и 111.01 ЗІР). Но это не совсем так. На наш взгляд, все зависит от того, как именно в договоре аренды прописаны правила определения НДО при ее изменении. А именно, если в договоре аренды сказано, что:

— изменение НДО является лишь основанием для пересмотра НДО, которая указана в договоре аренды, то, на наш взгляд, само по себе изменение НДО для вас ничего не означает. Это — лишь повод для заключения с органом местной власти дополнительного соглашения, в котором будет пересмотрен размер НДО. А до заключения такого соглашения и пересмотра размера НДО размер арендной платы остается неизменным. Поэтому если у вас указан размер НДО в договоре аренды и есть условие только о внесении изменений в договор аренды в случае изменения НДО, то для расчета арендной платы на 2021 год вы можете использовать НДО, указанную в договоре, проиндексированную до 2021 года, т. е. исходя из прошлогодней суммы.

Тем субъектам, которые будут придерживаться данного подхода, следует помнить, что годовая сумма арендного платежа, установленная в договоре аренды, должна укладываться в предельные размеры арендной платы, определенные в п. 288.5 НКУ, т. е. не быть меньше минимального предела;

— если при изменении НДО размер арендной платы изменяется автоматически, без внесения изменений в договор, то при изменении НДО рассчитывать арендную плату (даже при наличии конкретного размера НДО, указанного в договоре аренды) следует опираясь на новую НДО, без внесения изменений в договор. На пример, именно это прописано в действующей редакции типового договора аренды для г. Харькова (см. по ссылке: kharkiv.rocks/reestr/677424).

В этом случае вы должны уплачивать арендную плату исходя из новой НДО, даже без изменения условий договора.

Подача декларации

Пока лишь заметим, что за арендную плату арендаторы государственных и коммунальных земельных участков отчитываются по той же форме декларации, утвержденной приказом от 16.06.2015 г. № 560, что и раньше.

Внимание! Хотя уже действует Классификатор, утвержденный приказом Мингромад от 26.11.2020 г. № 290, пока что продолжаем указывать в декларации код КОАТУУ. Ведь код из нового Классификатора под формат строки не подходит.

Более подробно о заполнении декларации — в следующем номере.