Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, февраль, 2016/№7
Печатать

Налог на недвижимость для физических лиц: что учесть, на что обратить внимание

Хмелевский Игорь, налоговый эксперт, buhgalter911@mail.ua
Правила исчисления и уплаты недвижналога для физ- и юрлиц различаются достаточно существенно. Поэтому есть смысл посвятить отдельный материал именно физическим лицам (нюансы для ФЛП рассматривать не будем — это тема отельного разговора). Сколько, когда и как придется уплатить за недвижимость в текущем году?

1

2

Вопрос

Ответ

1

2

Кто плательщик налога на недвижимость?

Физические лица, в том числе нерезиденты, являющиеся собственниками объектов жилой и/или нежилой недвижимости ( п.п. 266.1.1 НКУ)

Так, например, если физлицо получило объект жилой недвижимости в наследство после смерти его собственника, недвижналог оно начнет уплачивать с месяца, в котором возникло право собственности. А чтобы такое право возникло, наследник, принявший наследство, в составе которого есть недвижимое имущество, обязан обратиться к нотариусу за выдачей ему свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество и зарегистрировать право на наследство в органах, осуществляющих государственную регистрацию недвижимого имущества.

Как определяются плательщики в случае неединоличного владения недвижимостью?

Если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в:

а) совместной долевой собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю;

б) общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщиком налога является одно из таких лиц-собственников, определенное по их согласию, если иное не установлено судом;

в) совместной долевой собственности нескольких лиц и разделен между ними в натуре, плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю ( п.п. 266.1.2 НКУ)

Ситуация «а». Здесь в качестве примера можно привести жилой дом «на два хозяина» или коммунальную квартиру на несколько сособственников. Кроме того, это может быть приватизированная квартира, если во время приватизации ее жильцы выразили желание оформить именно общую долевую собственность. В правоустанавливающих документах, выписанных на каждого из сособственников таких объектов недвижимости, указана соответствующая доля, которой он владеет в общем имуществе. Именно за нее каждый из таких сособственников и должен самостоятельно уплачивать налог на недвижимость.

Ситуация «б». Классическим примером такой ситуации является квартира (дом), приобретенная супругами, состоящими в браке. Как известно, ст. 60 Семейного кодекса Украины распространяет правовой режим общей совместной собственности на имущество, приобретенное супругами за время брака. При этом не играет роли, на кого именно из супругов оформлен договор купли-продажи недвижимости и на кого зарегистрировано право собственности. Тот из супругов, кто не указан в данных документах, имеет на приобретенное имущество такие же права, как и другой. При этом плательщиком налога за весь объект недвижимости может быть любой из супругов по их согласию.

Кстати, уведомить контролирующий орган об определенном по их согласию плательщике налога на недвижимое имущество физические лица — сособственники жилой недвижимости, находящейся в их общей совместной собственности, но не разделенной в натуре, могут, обратившись с письменным заявлением по месту налогового адреса (месту регистрации) собственника жилой недвижимости.

Другим примером рассматриваемой ситуации является приватизированная квартира, если при приватизации ее жильцы изъявили желание оформить именно общую совместную собственность. Несмотря на то что во время приватизации определяется уполномоченный собственник квартиры, уплачивать налог на недвижимость может кто-либо из дееспособных сособственников по их согласию. Если такое согласие достигнуто не будет, уполномоченного плательщика может установить суд.

Так вот, если, скажем, у каждого из членов семьи, кроме квартиры, приобретенной в браке, есть в собственности еще по одной квартире на праве личной собственности, то неправильным будет в базу налогообложения каждого из них включать по 1/2 той квартиры, которой они владеют на праве общей совместной собственности. Ведь доли при такой форме собственности не определяются — право собственности каждого из них распространяется на все имущество, а не на какую-то его долю.

Поэтому если эти супруги по обоюдному согласию определили уполномоченным плательщиком мужа, то его база налогообложения будет состоять из всей общей площади этой квартиры, а также той, которая принадлежит ему единолично. А жене в базу налогообложения должна попасть только общая площадь той квартиры, которая принадлежит лишь ей.

Ситуация «в». Не совсем понятно, какую именно конкретную ситуацию имел в виду законодатель, выписывая п.п. «в» п.п. 266.1.2 НКУ (ср. 025069200). Ведь для целей уплаты налога на недвижимость все практические ситуации при неединоличном владении имуществом сводятся либо к ситуации «а», либо к ситуации «б».

Что такое объекты жилой недвижимости?

Здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома ( п.п. 14.1.129 НКУ)

Какие объекты относятся к нежилой недвижимости?

Здания, помещения, не отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду ( п.п. 14.1.1291 НКУ)

Отдельные виды нежилой недвижимости могут быть и в собственности физлиц. Однако база налогообложения таких объектов не подлежит уменьшению на определенное количество квадратных метров, как это предусмотрено для жилой недвижимости физических лиц (см. ниже).

Какая недвижимость не является объектом налогообложения?

Ответ на этот вопрос дает п.п. 266.2.2 НКУ. Приведем из него здесь только те нормы, которые касаются физических лиц.

Итак, не являются объектом налогообложения:

объекты жилой и нежилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом, в том числе их доли ( п.п. «б» п.п. 266.2.2 НКУ)

здания детских домов семейного типа ( п.п. «в» п.п. 266.2.2 НКУ)

объекты жилой недвижимости, в том числе их доли, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом, детям-инвалидам, воспитываемым одинокими матерями (отцами), но не более одного такого объекта на ребенка ( п.п. «д» п.п. 266.2.2 НКУ)

жилая недвижимость, не пригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанная таковой согласно решению местного совета ( п.п. «г» п.п. 266.2.2 НКУ)

Эту последнюю освобождающую норму фискалы иногда упоминают в контексте уплаты налога на недвижимость за уничтоженное недвижимое имущество, в том числе в зоне АТО. Поэтому если вас постигло такое несчастье, позаботьтесь о том, чтобы иметь соответствующее решение местных властей и предоставьте его налоговикам. Тогда уплачивать налог за такую недвижимость вам не придется. Попутно напомним: перечень населенных пунктов, на территории которых осуществлялась антитеррористическая операция, утвержден распоряжением КМУ от 02.12.2015 г. № 1275-р.

А вообще-то вопрос о признании жилого дома нежилым (по любым причинам, необязательно из-за физического уничтожения) урегулирован ст. 7 Жилищного кодекса Украинской ССР и соответствующим Положением, утвержденным постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 г. № 189. Конечно, они несколько устарели, но ничего лучшего все равно нет.

Что является базой налогообложения?

Общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его долей ( п.п. 266.3.1 НКУ).

Рассчитывать «недвижимый» налог самостоятельно, как того требует п.п. 266.3.3 НКУ от юридических лиц, вам не нужно — за вас все сделают налоговики

Какие льготы предоставляются физическим лицам?

База налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физического лица, уменьшается:

а) для квартиры/квартир независимо от их количества — на 60 кв. м;

б) для жилого дома/домов независимо от их количества — на 120 кв. м;

в) для разных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного пребывания в собственности плательщика налога квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их долей), — на 180 кв. м.

Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период (год) ( п.п. 266.4.1 НКУ)

Следует добавить, что в прошлом году местные советы имели право увеличивать минимальный предел площади жилой недвижимости, на который уменьшается база налогообложения для физических лиц (см. абз. 6 п.п. 266.4.2 НКУ в редакции по состоянию на 31.12.2015 г.).

Так, например, решением Харьковского городского совета от 21.01.2015 г. № 1793/15 порог необлагаемой площади был увеличен для квартир до 120 кв. м, для разных типов объектов жилой недвижимости — до 240 кв. м.

Однако с 01.01.2016 г. такое право у органов местного самоуправления отобрали и рекомендовал им в месячный срок привести свои решения в соответствие с НКУ.

Важно! Действие этого нововведения мы почувствуем только в следующем году — когда будем платить налог за 2016 год (за 2015 год платим по-старому).

Какие существуют ограничения для предоставления льгот физическим лицам на жилую недвижимость?

Льготы по налогу, уплачиваемому на соответствующей территории с объектов жилой недвижимости, для физических лиц не предоставляются на:

— объект/объекты налогообложения, если площадь такого/таких объекта/объектов превышает пятикратный размер необлагаемой площади, утвержденной решением органов местного самоуправления;

— объекты налогообложения, используемые их собственниками с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности) ( п.п. 266.4.2 НКУ)

Уменьшение базы налогообложения — это и есть та льгота, которую могут у вас забрать, если площадь вашей жилой недвижимости превышает:

а) для квартиры — 300 кв. м (60 х 5);

б) для жилого дома — 600 кв. м (120 х 5);

в) для разных типов объектов жилой недвижимости — 900 кв. м (180 х 5).

Несколько слов о втором ограничении. Обратите внимание! Кроме аренды, в нем упоминается еще и ссуда (хотя договор ссуды не предусматривает получения дохода). В то же время на практике налоговикам непросто будет узнать о факте передачи в ссуду… Напомним также, что налоговики в категории 106.05 ЗІР отметили: если физлицо в течение года сдавало свою недвижимость в аренду, льгота на такой объект не применяется начиная с месяца, в котором фактически объект сдавался в аренду, и до конца месяца, в котором прекращена сдача в аренду такого объекта.

И последнее замечание. Если вы владеете несколькими объектами жилой недвижимости, причем сдаете в аренду не все из них, то применить льготу можно именно к тем объектам (объекту), от которых (которого) вы не получаете доход. Но с учетом первого ограничения из  п.п. 266.4.2 НКУ (см. выше).

Каковы ставки налога на недвижимость?

Устанавливаются по решению соответствующего совета в зависимости от места расположения (зональности) и типов объектов недвижимости в размере, не превышающем 3 % размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года (далее — МЗП), за 1 кв. м базы налогообложения ( п.п. 266.5.1 НКУ)

Прежде всего отметим, что физические лица сейчас будут платить налог за прошлый год, т. е. с использованием прошлогодних ставок (подробнее об этом ниже). А ставки, приведенные в действующей редакции п.п. 266.5.1 НКУ, понадобятся им только в следующем году.

Предельные размеры ставок налога для физических лиц на 2015 и 2016 годы

Вид недвижимости

ставка в 2015 году

ставка в 2016 году

правила определения

предельный размер, грн./кв. м

правила определения

предельный размер, грн./кв. м

Жилая

Не превышает 2 % МЗП ( п.п. 266.5.1 НКУ в редакции по состоянию на 01.01.2015 г.)

24,36

Не превышает 3 % МЗП ( п.п. 266.5.1 НКУ в редакции по состоянию на 01.01.2016 г.)

41,34

Нежилая

Не превышает 1 % МЗП ( п. 33 подразд. 10 разд. XX НКУ)

12,18

А конкретный размер таких ставок для соответствующей территории устанавливается, подчеркнем, решением местного совета.

Что является базовым налоговым периодом?

Базовый налоговый (отчетный) период равен календарному году ( п.п. 266.6.1 НКУ)

Каков порядок исчисления суммы налога?

Исчисление суммы налога с объекта/объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, осуществляется контролирующим органом по месту налогового адреса (месту регистрации) собственника такой недвижимости.

При наличии в собственности плательщика налога:

одного объекта жилой недвижимости — квартиры или жилого дома — налог исчисляется исходя из общей площади такого объекта, уменьшенной на 60/120 кв. м соответственно, и соответствующей ставки налога;

более одного объекта жилой недвижимости одного типа — нескольких квартир или нескольких жилых домов — налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на 60/120 кв. м соответственно, и соответствующей ставки налога;

объектов жилой недвижимости разных видов — одновременно квартиры/квартир и жилого дома/домов — налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на 180 кв. м, и соответствующей ставки налога.

При этом сумма налога, исчисленная при наличии в собственности нескольких объектов жилой недвижимости, распределяется контролирующим органом пропорционально удельному весу общей площади каждого из таких объектов;

объекта (объектов) жилой недвижимости, общая площадь которого превышает 300 кв. м (для квартиры) и/или 500 кв. м (для дома), — рассчитанная сумма налога увеличивается на 25000 грн. на год за каждый такой объект жилой недвижимости.

Исчисление суммы налога с объекта/объектов нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, осуществляется контролирующим органом по месту налогового адреса (месту регистрации) собственника такой недвижимости, исходя из общей площади каждого из объектов нежилой недвижимости и соответствующей ставки налога ( п.п. 266.7.1 НКУ)

Конечно, наибольшее любопытство у вас вызывает та норма этого подпункта, которой законодатель ввел сверхналог в сумме 25 тыс. грн. на крупногабаритные объекты жилой недвижимости. Появилась она в НКУ с 01.01.2016 г. Однако наши толстосумы (а у кого еще могут быть такие «хижинки»?) почувствуют ее на себе только в следующем году.

Кстати, не удивляйтесь, если получите от фискалов бумажку о сумме «недвижимого» налога за объект недвижимости, уничтоженный в зоне АТО. Если он до этого времени числится в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, то в покое его налоговики не оставят. Чтобы они больше не начисляли налоговые обязательства, следует провести государственную регистрацию прекращения права собственности на те объекты недвижимого имущества, которые реально уничтожены. Соответствующая процедура определена п. 71 постановления КМУ от 25.12.2015 г. № 1127.

Как физическое лицо должно узнать о сумме налога, исчисленной контролирующим органом?

Налоговое уведомление-решение об уплате суммы налога и соответствующие платежные реквизиты направляются (вручаются) плательщику налога контролирующим органом по месту его налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля года, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом) ( п.п. 266.7.2 НКУ)

Обратите внимание! Налоговики отмечают: если сумма денежного обязательства рассчитывается контролирующим органом, плательщик налогов не несет ответственность за своевременность, достоверность и полноту начисления такой суммы ( п. 54.5 НКУ). Другими словами, если фискалы не пришлют до 1 июля уведомление-решение об уплате налога на недвижимое имущество, физическое лицо — собственника недвижимости нельзя привлечь к ответственности за его неуплату.

Как уплачивается налог по вновь созданному (вновь введенному) объекту?

Начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект ( п.п. 266.7.2 НКУ)

Как удостовериться в правильности суммы налогового обязательства, рассчитанного контролирующим органом?

Плательщики налога имеют право обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган по месту жительства (регистрации) для проведения сверки данных об: объектах жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в их собственности; размере общей площади таких объектов; праве на пользование льготой по уплате налога; размере ставки налога; начисленной сумме налога.

В случае выявления расхождений между данными контролирующих органов и данными, подтвержденными плательщиком налога на основании оригиналов соответствующих документов, в частности документов на право собственности, контролирующий орган по месту жительства (регистрации) плательщика налога проводит перерасчет суммы налога и направляет (вручает) новое налоговое уведомление-решение. Предыдущее считается отмененным (отозванным) ( п.п. 266.7.3 НКУ)

Заметьте: если вы являетесь собственником нескольких объектов жилой и/или нежилой недвижимости, размещенных в разных населенных пунктах, для проведения сверки данных вам все равно следует обращаться в контролирующий орган по месту жительства (регистрации).

Как исчисляют налог в случае изменения собственника объекта налогообложения?

В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного собственника к другому в течение календарного года налог исчисляется для предыдущего собственника за период с 1 января данного года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект налогообложения, а для нового собственника — начиная с месяца, в котором возникло право собственности ( п.п. 266.8.1 НКУ).

Контролирующий орган направляет налоговое уведомление-решение новому собственнику после получения информации о переходе права собственности ( п.п. 266.8.2 НКУ)

В каком порядке уплачивается налог?

По месту расположения объекта/объектов налогообложения ( п.п. 266.9.1 НКУ).

Физлица могут уплачивать налог в сельской и поселковой местности через кассы соответствующих советов по квитанции о приеме налогов ( п.п. 266.9.2 НКУ)

Каковы сроки уплаты налога?

Налоговое обязательство за отчетный год по налогу уплачивается физическими лицами в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения ( п.п. «а» п.п. 266.10.1 НКУ)

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться