НДС по договорам аренды: вопросы и ответы

Как определяется база НДС по арендным платежам?

Базу обложения НДС операций по поставке услуг аренды определяют исходя из договорной стоимости, но не ниже обычных цен (п. 188.1 НКУ).

При этом для случая «дешевой» аренды стоит отметить, что налоговики, как правило, ставят знак равенства между понятиями «обычная цена» и «рыночная цена» (письмо ГФСУ от 19.10.2016 г. № 22624/6/99-99-15-03-02-15, письмо ГФСУ от 20.04.2018 г. № 1734/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

При определении рыночной цены, по мнению фискалов, нужно учитывать классификационный тип здания, его площадь, местонахождение и т. п. А также сопоставимость экономических условий аренды подобных помещений*.

За 1 грн. в год действующее законодательство разрешает арендовать имущество государственной и коммунальной собственности, в частности, бюджетным учреждениям, которые содержатся за счет госбюджета

Облагается ли НДС компенсация арендатором коммунальных платежей?

Да, облагается (кроме случая, когда арендодателем выступает бюджетное учреждение).

Если коммунальные платежи арендодателю возмещаются (письмо от 04.08.2016 г. № 26595/7/99-99-15-03-02-17, разъяснение в категории 101.04 ЗІР, письмо ГФСУ от 30.01.2018 г. № 342/6/99-99-15-03-02-15/ІПК):

1) в составе арендной платы (т. е. их стоимость отдельно в договоре не выделена, а включается в арендный платеж) — учет компенсации коммуналки в таком случае аналогичен учету арендных платежей. То есть у арендодателя — плательщика НДС вся сумма арендной платы будет являться объектом обложения НДС;

2) отдельно от арендной платы (но при этом арендная плата и компенсационные выплаты урегулированы одним общим договором аренды) — фискалы считают получение компенсации коммунальных платежей в таком случае компенсацией стоимости услуг аренды (на основании п. 188.1 НКУ) и требуют обложения НДС таких платежей;

3) если коммунальные платежи возмещаются по отдельному договору — фискалы отмечают, что в этом случае компенсационные платежи также подлежат обложению НДС, поскольку являются самостоятельными операциями поставки**

Распространяется ли на арендодателя кассовый метод начисления НДС

Нет, не распространяется. Ведь между арендатором и арендодателем заключался договор не на поставку, куплю-продажу либо комиссию электроэнергии/тепла и прочих коммунальных услуг, а именно на компенсацию стоимости таких услуг. Такое возмещение является услугой, связанной с обеспечением содержания объекта аренды. Поэтому возмещение компенсационных выплат следует

при получении от арендатора компенсации коммунальных услуг?

рассматривать как поставку услуг, дата возникновения налоговых обязательств по которой подчиняется общему правилу «первого события».

На это обращали внимание и налоговики, в частности, в письмах ГФСУ от 28.07.2017 г. № 1424/6/99-99-15-03-02-15/ІПК,

от 30.12.2016 г. № 28691/6/99-99-15-03-02-15

Облагается ли НДС получение от арендатора компенсации земельного налога / налога на недвижимость?

Да, облагается.

Если сумма компенсации уже включена в стоимость аренды, то тут все очевидно — ее облагают НДС как арендную плату.

Если же плату за землю, налог на недвижимость арендатор компенсирует отдельным платежом, то налоговики расценивают компенсацию налога на землю и налога на недвижимость как компенсацию, связанную с предоставлением услуг аренды (п. 188.1 НКУ) и требуют обложения НДС этой суммы в общем порядке (см., в частности, ИНК от 16.07.2018 г. № 3126/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, разъяснение в категории 101.04 ЗІР).

Опять же если арендодатель — бюджетнное учреждение, то НДС на «компенсационные» платежи не начисляем (п. 188.1 НКУ)

Как составить НН на аренду?

При заполнении НН в первую очередь следует учитывать, что она должна соответствовать данным договора и первички.

В «номенклатурной» графе 2 можно указать «Оренда за___місяць 2018 року».

В гр. 3.3 указываем «услужный» код аренды — «68.20».

Единицу измерения в гр. 4 указываем исходя из того, к чему согласно договору привязана стоимость арендных услуг. Это может быть «послуга», «м²» и т. п.

Как составить НН на компенсацию коммунальных платежей?

«Коммунальную» компенсацию следует рассматривать как «услуги», а не, скажем, как поставку товаров (электроэнергии, газа, воды и т. п).

Поскольку «компенсация» коммунальных услуг связана с предоставлением услуг аренды, то возмещение коммунальных услуг следует кодировать в гр. 3.3 по тому же коду услуг, что и услуги аренды, т. е. «68.20».

В «номенклатурной» гр. 2 фискалы предлагают (категория 101.17 ЗІР) указывать «Послуги оренди», т. е. именовать любую компенсацию за коммунальные услуги «услугами аренды». Хотя не будет ошибкой, если по «коммунальной» компенсации в гр. 2 будет указано «Відшкодування вартості електроенергії», «Відшкодування вартості теплопостачання» и т. п.

Что касается единицы измерения (гр. 4), то в ИНК от 29.06.2017 г. № 861/ІПК/24-13-12-01 фискалы отмечали, что она может быть любой (например, киловатты, метры квадратные, гривня, услуга и т. п.)

Как облагать НДС задаток (гарантийный платеж), полученный по договору аренды?

Все зависит от сути гарантийного платежа, которая должна быть определена в договоре.

Если согласно условиям договора задаток (гарантийный платеж) зачисляется в счет арендных платежей (как правило, за последний месяц аренды), то сумма задатка должна облагаться НДС в общем порядке. То есть на дату получения задатка нужно начислить НДС.

Если же договором предусмотрено, что этот задаток выполняет лишь способ обеспечения обязательств и он подлежит возврату арендатору после окончания договора аренды, то на сумму задатка НДС не начисляется (см., к примеру, ИНК от 05.01.2018 г. № 38/ІПК/26-15-12-01-18).

Если в процессе выполнения договора аренды стороны решили поменять направление использования задатка (например, сначала предполагалось, что он будет выполнять функцию обеспечения исполнения обязательств, а потом решили его «пустить» в счет арендных платежей), то на дату заключения допсоглашения арендодатель начисляет НО на сумму полученного гарантийного платежа

Арендатор не подписывает акт на арендные услуги, начислять ли НДС?

Да, начислять НДС в этом случае все равно нужно.

Ведь подписание акта приемки-передачи имущества в аренду уже подтверждает факт предоставления/получения арендных услуг. Дальше вступает в действие п. 5 ст. 762 ГКУ: «Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором».

Конечно, п. 187.1 НКУ в случае, когда вначале поставляются услуги, оплата за которые будет перечисляться позже, призывает начислить обязательства на дату документа (!), удостоверяющего факт предоставления услуг. Но при этом не требует, чтобы это был непременно акт, а просто говорит о «документе» (конкретный документ не называя, однако подразумевая его наличие). Поэтому им, в общем-то, может стать любой первичный документ, подтверждающий поставку услуг, в том числе и бухсправка.

Налоговики в ИНК от 30.12.2016 г. № 28694/5/99-99-15-03-02-14 отмечали, что: «в случае отказа получателя услуг от подписания акта поставщику необходимо составить акт об отказе от подписи и отразить налоговые обязательства по операции по поставке услуг по аренде имущества в налоговой отчетности по НДС за отчетный период, в котором фактически предоставлены такие услуги»

Облагается ли НДС сумма штрафа за досрочное расторжение договора аренды, сумма пени за просрочку оплаты аренды?

Если согласно договору арендатор уплачивает за досрочное расторжение договора неустойку (штраф), то тогда сумма штрафа не является платой за поставленные товары/услуги и на основании абз. 5 п. 188.1 НКУ не облагается НДС (см. ИНК от 16.04.2018 г. № 1608/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

При этом, чтобы у проверяющих не возникало вопросов, лучше чтобы в договоре такая ответственность была прописана именно в виде выплаты неустойки (штрафа).

Аналогичная ситуация и с пеней за просрочку оплаты аренды. НДС на такие суммы не начисляется***

Акт на арендные услуги за июль датирован 10 августом. При этом подписание акта — первое событие. Когда начислять НДС?

Пункт 187.1 НКУ предписывает формировать налоговые обязательства по поставке услуг по первому из событий, произошедшему ранее:

— либо по дате зачисления денежных средств на банковский счет в качестве оплаты услуг;

— либо по дате оформления документа, удостоверяющего факт поставки услуг плательщиком налога.

Поэтому формально в данном случае НДС нужно начислять (при условии, что составление акта — первое событие) 10 августа.

Но! Такой подход достаточно рискованный и может вызвать претензии со стороны фискалов.

В данном случае услуги аренды фактически предоставлены за июль и в учетных регистрах должны быть отражены в том отчетном периоде, в котором осуществлены (т. е. в июле).

А учитывая, что налоговая отчетность основывается на данных бухучета (ст. 3 Закона о бухучете), фискалы захотят «увидеть» начисление НДС июлем, а не августом.

Поэтому, чтобы не иметь проблем, арендные акты лучше датировать последним календарным днем месяца, в котором были предоставлены услуги