ПДВ за договорами оренди: запитання і відповіді

Як визначається база ПДВ за орендними платежами?

Базу обкладення ПДВ операцій з постачання послуг оренди визначають виходячи з договірної вартості, але не нижче звичайних цін (п. 188.1 ПКУ).

При цьому для випадку «дешевої» оренди варто зазначити, що податківці, зазвичай, ставлять знак рівності між поняттями «звичайна ціна» і «ринкова ціна» (лист ДФСУ від 19.10.2016 р. № 22624/6/99-99-15-03-02-15, лист ДФСУ від 20.04.2018 р. № 1734/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

При визначенні ринкової ціни, на думку фіскалів, потрібно враховувати класифікаційний тип будівлі, її площу, місцезнаходження тощо. А також порівнянність економічних умов оренди подібних приміщень*.

За 1 грн. на рік чинне законодавство дозволяє орендувати майно державної та комунальної власності, зокрема бюджетним установам, які утримуються за рахунок держбюджету

Чи обкладається ПДВ компенсація орендарем комунальних платежів?

Так, обкладається (крім випадку, коли орендодавцем виступає бюджетна установа).

Якщо комунальні платежі орендодавцеві відшкодовуються (лист від 04.08.2016 р. № 26595/7/99-99-15-03-02-17, роз’яснення в категорії 101.04 ЗІР, лист ДФСУ від 30.01.2018 р. № 342/6/99-99-15-03-02-15/ІПК):

1) у складі орендної плати (тобто їх вартість окремо в договорі не виділена, а включається до орендного платежу) — то облік компенсації комуналки в такому разі аналогічний обліку орендних платежів. Тобто в орендодавця — платника ПДВ уся сума орендної плати буде об’єктом обкладення ПДВ;

2) окремо від орендної плати (але при цьому орендна плата і компенсаційні виплати врегульовані одним загальним договором оренди) — фіскали вважають отримання компенсації комунальних платежів компенсацією вартості послуг оренди (на підставі п. 188.1 ПКУ) і вимагають обкладення ПДВ таких платежів;

3) якщо комунальні платежі відшкодовуються за окремим договором — то фіскали зазначають, що в цьому випадку компенсаційні платежі також підлягають обкладенню ПДВ, оскільки є самостійними операціями постачання**

Чи поширюється на орендодавця касовий метод нарахування ПДВ

Ні, не поширюється. Адже між орендарем і орендодавцем укладався договір не на постачання, купівлю-продаж або комісію електроенергії/тепла та інших комунальних послуг, а саме на компенсацію вартості таких послуг.

Таке відшкодування є послугою, пов’язаною із забезпеченням утримання об’єкта оренди. Тому відшкодування компенсаційних виплат слід

при отриманні від орендаря компенсації комунальних послуг?

розглядати як постачання послуг, дата виникнення податкових зобов’язань за яким підпорядковується загальному правилу «першої події».

На це звертали увагу й податківці, зокрема в листах ДФСУ від 28.07.2017 р. № 1424/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, від 30.12.16 р. № 28691/6/99-99-15-03-02-15

Чи обкладається ПДВ отримання від орендаря компенсації земельного податку/податку на нерухомість?

Так, обкладається.

Якщо сума компенсації вже включена до вартості оренди, то тут усе очевидно — її обкладають ПДВ як орендну плату.

Якщо ж плату за землю, податок на нерухомість орендар компенсує окремим платежем, то податківці розцінюють компенсацію податку на землю і податку на нерухомість як компенсацію, пов’язану з наданням послуг оренди (п. 188.1 ПКУ) і вимагають обкладення ПДВ цієї суми в загальному порядку (див. зокрема, ІПК від 16.07.2018 р. № 3126/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, роз’яснення в категорії 101.04 ЗІР).

Знову ж таки якщо орендодавець — бюджетна установа, то ПДВ на «компенсаційні» платежі не нараховуємо (п. 188.1 ПКУ)

Як скласти ПН на оренду?

При заповненні ПН, передусім, слід ураховувати, що ПН повинна відповідати даним договору і первинки.

У «номенклатурній» гр. 2 можна зазначити «Оренда за___місяць 2018 року».

У гр. 3.3 зазначаємо «послужний» код оренди — «68.20».

Одиницю виміру в гр. 4 зазначаємо виходячи з того, до чого згідно з договором прив’язана вартість орендних послуг. Це може бути «послуга», «м²» тощо

Як скласти ПН на компенсацію комунальних платежів?

«Комунальну» компенсацію слід розглядати як «послуги», а не, скажімо, як постачання товарів (електроенергії, газу, води тощо).

Так, як «компенсація» комунальних послуг пов’язана з наданням послуг оренди — то відшкодування комунальних послуг слід кодувати в гр. 3.3 за тим же кодом послуг, що й послуги оренди, тобто «68.20».

У «номенклатурній» гр. 2 фіскали пропонують (категорія 101.17 ЗІР) зазначати «Послуги оренди» тобто іменувати будь-яку компенсацію за комунальні послуги «послугами оренди». Хоча не буде помилкою, якщо за «комунальною» компенсацією в гр. 2 буде зазначено «Відшкодування вартості електроенергії», «Відшкодування вартості теплопостачання» тощо.

Що стосується одиниці виміру (гр. 4), то в ІПК від 29.06.2017 р. № 861/ІПК/24-13-12-01 фіскали зазначали, що вона може бути будь-якою (наприклад, кіловати, метри квадратні, гривня, послуга тощо)

Як обкладати ПДВ завдаток (гарантійний платіж), отриманий за договором оренди?

Усе залежить від суті гарантійного платежу, яка має бути визначена в договорі.

Якщо згідно з умовами договору завдаток (гарантійний платіж) зараховується в рахунок орендних платежів (зазвичай, за останній місяць оренди) — то сума завдатку повинна обкладатися ПДВ у загальному порядку. Тобто на дату отримання завдатку потрібно нарахувати ПДВ.

Якщо ж договором передбачено, що цей завдаток виконує лише спосіб забезпечення зобов’язань і він підлягає поверненню орендареві після закінчення договору оренди — то на суму завдатку ПДВ не нараховується (див., наприклад, ІПК від 05.01.2018 р. № 38/ІПК/26-15-12-01-18).

Якщо в процесі виконання договору оренди сторони вирішили змінити напрям використання завдатку (наприклад, спочатку передбачалося, що він виконуватиме функцію забезпечення виконання зобов’язань, а потім вирішили його «пустити» в рахунок орендних платежів), то на дату укладення додаткової угоди орендодавець нараховує ПЗ на суму отриманого гарантійного платежу

Орендар не підписує акт на орендні послуги, чи нараховувати ПДВ?

Так, нараховувати ПДВ у цьому випадку все одно потрібно.

Адже підписання акта приймання-передачі майна в оренду вже підтверджує факт надання/отримання орендних послуг. Далі вступає в дію п. 5 ст. 762 ЦКУ: «Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором».

Звісно, п. 187.1 ПКУ у разі, коли спочатку постачаються послуги, плата за які перераховуватиметься пізніше, закликає нарахувати зобов’язання на дату документа (!), що засвідчує факт надання послуг. Але при цьому не вимагає, щоб це був неодмінно акт, а просто говорить про «документ» (конкретний документ не називаючи, проте маючи на увазі його наявність). Тому ним, загалом, може стати будь-який первинний документ, що підтверджує постачання послуг, у тому числі й бухдовідка.

Податківці в ІПК від 30.12.2016 р. № 28694/5/99-99-15-03-02-14 зазначали, що: «у разі відмови отримувача послуг від підписання акта постачальникові необхідно скласти акт про відмову від підпису і відобразити податкові зобов’язання за операцією з постачання послуг із оренди майна в податковій звітності з ПДВ за звітний період, в якому фактично надано такі послуги»

Чи обкладається ПДВ сума штрафу за дострокове розірвання договору оренди, сума пені за прострочення оплати оренди?

Якщо згідно з договором орендар сплачує за дострокове розірвання договору неустойку (штраф) — то тоді сума штрафу не є платою за поставлені товари/послуги і на підставі абз. 5 п. 188.1 ПКУ не обкладається ПДВ (див. ІПК від 16.04.2018 р. № 1608/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

При цьому щоб у перевіряючих не виникало запитань, краще щоб у договорі така відповідальність була прописана саме у вигляді виплати неустойки (штрафу).

Аналогічна ситуація і з пенею за прострочення оплати оренди. ПДВ на такі суми не нараховується***

Акт на орендні послуги за липень датований 10 серпня. При цьому підписання акта — перша подія. Коли нараховувати ПДВ?

Пункт 187.1 ПКУ наказує формувати податкові зобов’язання з постачання послуг за першою з подій, що відбулася раніше:

— або за датою зарахування грошових коштів на банківський рахунок як оплати послуг;

— або за датою оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Тому формально в цьому випадку ПДВ потрібно нараховувати (за умови, що складання акта — перша подія) — 10 серпня.

Але! Такий підхід достатньо ризикований і може викликати претензії з боку фіскалів.

У цьому випадку послуги оренди фактично надані за липень і в облікових регістрах мають бути відображені в тому звітному періоді, в якому здійснені (тобто в липні).

А враховуючи, що податкова звітність ґрунтується на даних бухобліку (ст. 3 Закону про бухоблік), фіскали захочуть «побачити» нарахування ПДВ липнем, а не серпнем.

Отже, щоб не виникли проблеми, орендні акти краще датувати останнім календарним днем місяця, в якому було надано послуги