Подводные камни аренды у ФЛП‑единоналожника
Бесплатная аренда
Бесплатная аренда = ссуда. Сразу подчеркнем, что в НКУ есть несколько арендных запретов, касающихся единоналожников. Но все они работают только для упрощенцев-арендодателей. Поэтому, когда наш ФЛП является арендатором (т. е. сам берет в аренду недвижимость), никаких запретов для него нет ☺.
Единоналожник может арендовать любую площадь недвижимости у кого угодно (у физлица, юрлица, другого ФЛП — независимо от их системы налогообложения).
Итак, отвечая на первый вопрос, можно с уверенностью утверждать, что единоналожник вправе арендовать у физлица помещение любой площади.
Но можно ли арендовать его бесплатно? Дело в том, что суть договора аренды заключается как раз таки в платном пользовании имуществом (ст. 759 ГКУ). Платность пользования имуществом — это существенное условие договора аренды (ст. 284 ХКУ).
Но волноваться не стоит. Просто для таких отношений, как бесплатное пользование имуществом, предусмотрен не договор аренды, а договор ссуды (ст. 827 ГКУ).
Только не путайте договор ссуды, по которому имущество передается в бесплатное пользование (ст. 827 ГКУ), с договором займа, по которому в пользование передаются денежные средства (ст. 1046 ГКУ).
Итак, с юридической точки зрения, ФЛП вполне может заключить договор ссуды с физлицом и пользоваться помещением бесплатно. Но давайте посмотрим на налоговые последствия таких отношений.
Что выгоднее: ссуда или аренда? Налоговики считают, что по договору ссуды ФЛП получает услуги бесплатно, а значит, он должен отразить доход от бесплатно полученных услуг по обычным ценам согласно п. 292.3 НКУ (категория 107.01.03 ЗІР1).
1 zir.sfs.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=10463
На самом же деле по договору ссуды ФЛП получает не услуги, а вещь для бесплатного ее использования (ст. 827 ГКУ). То есть природа отношений здесь немного другая. Но едва ли фискалов убедит этот аргумент. Скорее всего, даже в суде предпринимателю непросто будет отбиться от «ссудного дохода». Тем более на фоне собственной трактовки «услуг» НКУ.
То есть доходу в таком случае у единоналожника-ссудополучателя быть!
Тем не менее если наш ФЛП-арендатор — единоналожник группы 1 или 2 и его годовой доход далек от предела, установленного п. 291.4 НКУ, то договор ссуды с физлицом для него — лучший выбор. Ведь в этом случае ему не придется ни удерживать налоги с физлица-ссудодателя, ни подавать отчет по форме № 4ДФ (подать нужно будет разве что форму № 20-ОПП). А тот факт, что в его доход попадет «ссудный доход», ничего не изменит: ни ставку ЕН, ни сумму ЕСВ ☺.
В 2021 году предельный годовой доход для группы 1 — 1 млн 2 тыс. грн, для группы 2 — 5 млн 4 тыс. грн.
Правда, членам группы 2 нужно учесть, что если их годовой доход перевалит с начала года за 1 млн 320 тыс. грн, они утратят РРО/ПРРО-иммунитет. Впрочем, пока мы идем к тому, что с 01.01.2022 они утратят его в любом случае ☹.
Если же ФЛП — единоналожник группы 3 или общесистемщик, то дополнительный доход для него означает дополнительные налоги.
Так, единоналожнику придется дополнительно уплатить 5 % (3 %) от «ссудного дохода», а общесистемщику — 41,5 % от той же суммы ☺ (18 % НДФЛ, 1,5 % военсбора и 22 % ЕСВ)! Перспектива отнюдь не радужная ☹. Как же быть?
Советуем вместо договора ссуды заключить договор аренды помещения с символической арендной платой, которую арендатор будет вносить раз в год (чтобы возиться с налогами и отчетами не чаще чем раз в год ☺).
В результате у арендатора не будет ни дохода от бесплатных услуг, ни дополнительных налогов. Вместо них он уплатит лишь НДФЛ и военсбор, удержанный с платы физлицу-арендодателю, а это — 19,5 % от арендной платы, указанной в договоре. Стало быть, чем ниже арендная плата, тем меньше налоги ☺.
ЕСВ при выплате арендной платы не начисляется вообще!
Но есть тут одна загвоздка. Совсем вывести налоги в ноль не получится. Даже если ФЛП пропишет в договоре арендную плату, равную 1 грн, он все равно обязан будет уплачивать НДФЛ и военсбор, исходя из минимальной суммы арендного платежа. Почему? И что такое минимальный арендный платеж?
Минимальный арендный платеж. Минимальный арендный платеж применяется, когда ФЛП или юрлицо арендует недвижимость у физлица (гражданина). В этом случае согласно п.п. 170.1.2 НКУ арендатор обязан удержать с физлица-арендодателя НДФЛ и военсбор, исходя из суммы аренды, указанной в договоре, но не меньше чем от минимального арендного платежа!
Минимальный арендный платеж равен площади помещения, умноженной на минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. м недвижимости (Методика № 12532).
Минимальный размер аренды за 1 кв. м недвижимости утверждают местные советы. Такое решение они обычно публикуют на своих сайтах до начала отчетного года.
И тут важно знать, утвердил ли ваш горсовет, сельсовет (по месту нахождения помещения) стоимость аренды 1 кв. м. Если:
— не утвердил, то — ура! ☺ — НДФЛ и военсбор можно считать от той арендной платы, которая указана в договоре, пусть это даже 1 грн ☺ (п.п. 170.1.2 НКУ);
— утвердил, то считать НДФЛ и военсбор от этой суммы. В принципе, тогда и в договоре аренды целесообразно (но не обязательно) указать именно минимальный арендный платеж.
Не стоит пугаться: минимальный арендный платеж обычно небольшой, поэтому договор аренды все равно будет выгоднее, чем договор ссуды ☺.
А если площадь помещения большая, можно ли как-то уйти от минимальной арендной платы? Да, но для этого нужно заключить договор аренды недвижимости:
— либо как «ФЛП + ФЛП». В этом случае п.п. 170.1.2 НКУ не работает, так как ФЛП с ФЛП налоги не удерживает, т. е. не является его налоговым агентом (п. 177.8 НКУ). Но для этого нужно, чтобы арендодатель зарегистрировался как ФЛП. Опять же есть нюансы по НДС3;
3 См. статью «Аренда «за недорого»: подводные камни» (журнал «Бухгалтер 911», 2021, № 33).
— либо как «физлицо + физлицо». Но этот вариант мы бы не советовали. Дело в том, что налоговики часто пытаются притянуть минимальный арендный платеж даже к таким договорам4. И хотя это незаконно, но в нашей ситуации арендатор, даже если подпишет договор аренды как обычное физлицо, все равно будет использовать помещение для бизнеса. Потому суд, скорее всего, посчитает, что в данном договоре арендатор — ФЛП, а НДФЛ и военсбор нужно рассчитывать от минимальной арендной платы.
4 if.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/452063.html.
Почему удобно платить аренду раз в год? Итак, если вы все-таки решили заключить с физлицом договор аренды (а не ссуды), то лучше прописать в нем внесение арендной платы раз в год. Что это даст?
Головная боль по удержанию налогов и подаче отчетности у вас будет раз в год, а не ежемесячно/ежеквартально ☺. Ведь арендатор — ФЛП. У ФЛП нет бухучета, поэтому нет необходимости в прямолинейном в течение года начислении арендных расходов (и соответственно НДФЛ с ВС)5.
5 Детали найдете в статье «Форма № 1ДФ, аренда и не только: отвечаем на ваши вопросы» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 43).
При этом учтите следующие нюансы:
— если вы платите аренду по безналу (на счет арендодателя), нужно сразу же подавать в банк платежки на уплату НДФЛ и военсбора;
— если вы платите аренду наличкой, НДФЛ и военсбор нужно уплатить в течение трех банковских дней (п.п. 168.1.4 НКУ);
— НДФЛ и военсбор уплачиваем в свою налоговую (по месту прописки ФЛП-арендатора), независимо от того, где находится помещение (п.п. 168.4.5 НКУ);
— сумму выплаченного дохода, удержанных НДФЛ и военсбора показываем в приложении № 4ДФ к объединенной НДФЛ/ВС/ЕСВ-отчетности с признаком дохода «196»;
— арендованное здание показываем в форме № 20-ОПП (этот отчет подаем и при заключении договора аренды/ссуды).
Заверять ли договоры у нотариуса? Договоры ссуды или аренды недвижимости обязательно заключаем в письменной форме (ст. 793, ч. 3 ст. 828 ГКУ). А вот заверять их у нотариуса необязательно, если срок действия договора меньше 3 лет.
Арендатор-инкогнито у единоналожника группы 2
А теперь поговорим о втором вопросе. Когда у единоналожника группы 2 есть «лишняя» часть магазина, которую он намеревается сдать в аренду. Какие подводные камни здесь?
Во-первых, любой единоналожник не может сдавать в аренду более 900 кв. м нежилых помещений (п.п. 291.5.3 НКУ).
Во-вторых, единоналожники группы 2 не имеют права предоставлять услуги кому бы то ни было, кроме граждан и единоналожников (ФЛП или юрлиц) — п.п. 2 п. 291.4 НКУ (ср. ). Аренда подпадает под этот запрет. Значит, чтобы не слететь с упрощенки, единоналожнику группы 2 нужно проверять, не является ли его будущий арендатор ФЛП-общесистемщиком.
Сделать это довольно просто — достаточно «пробить» Ф. И. О. физлица в базе Минюста6 на предмет того, не является ли он ФЛП. Если да — проверяем, включен ли он в Реестр единоналожников7.
6 usr.minjust.gov.ua/content/free-search.
7 cabinet.tax.gov.ua/registers/edpod.
Если этого не сделать, а впоследствии выяснится, что на самом деле ваш арендатор использует помещение для осуществления в нем предпринимательской деятельности и является ФЛП-общесистемщиком, то аргумент о том, что вы заключили с ним договор аренды как с гражданином (населением), едва ли вам поможет ☹.
О том, что арендатор использует ваше помещение для хоздеятельности, налоговики могут узнать из формы № 20-ОПП, которую обязаны подать оба ФЛП: и арендатор, и арендодатель.
Суды, скорее всего, тоже согласятся с тем, что аренда была предоставлена ФЛП, а не гражданину, ведь договор аренды по сути был заключен для осуществления предпринимательской деятельности арендатора (а не для его личных нужд). О чем может свидетельствовать и наличие в договоре аренды разрешения на использование магазина в предпринимательских целях8. И придется нашему арендодателю-единоналожнику попрощаться с упрощенкой «задним числом» ☹ (п.п. 9 п.п. 298.2.3 НКУ).
8 Вам может быть интересна статья «Аренда недвижимости: стандартные и нестандартные ситуации» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 44).
Как же быть? На наш взгляд, лучше всего вообще убрать все арендные КВЭДы из Реестра единоналожников и сдавать это помещение как обычный гражданин — кому угодно, уплачивая 19,5 % НДФЛ и военсбора и подавая в конце года декларацию о доходах. Да, это дороже, чем единый налог, но зато не слетим с упрощенки.
Не помешает заручиться и письменной ИНК на этот счет, так как часть магазина единоналожник все-таки использует в бизнесе (налоговики могут усмотреть в этом невозможность сдавать остальную часть магазина от лица гражданина, хотя законодательство этого не запрещает).
Помните: если вашим арендатором будет не гражданин, а ФЛП или юрлицо, он сам удержит с вас НДФЛ и военсбор, но исходя из размера арендной платы не меньше минимальной.
В принципе, можно вместо договора аренды заключить и договор ссуды между двумя физлицами (не как ФЛП), чтобы избежать всех налогов и отчетов. Но в этом случае налоговики наверняка будут требовать от арендатора (если он — ФЛП) включить в доход стоимость бесплатно полученных услуг, даже если договор ссуды он заключил как гражданин9.
9 Вам может быть интересна статья «Ссуда недвижимости и предприниматель на упрощенке» (журнал «Бухгалтер 911», 2018, № 17).
Блоги 
