Підводні камені оренди у ФОП‑єдиноподатника
Безоплатна оренда
Безоплатна оренда = позичка. Відразу підкреслимо, що в ПКУ є декілька орендних заборон, які стосуються єдиноподатників. Але всі вони працюють тільки для спрощенців-орендодавців. Тому коли наш ФОП є орендарем (тобто сам бере в оренду нерухомість), жодних заборон для нього немає ☺.
Єдиноподатник може орендувати будь-яку площу нерухомості у будь-кого (у фізособи, юрособи, іншого ФОП — незалежно від їх системи оподаткування).
Отже, відповідаючи на перше запитання, можна з упевненістю стверджувати, що єдиноподатник має право орендувати у фізичної особи приміщення будь-якої площі.
Але чи можна орендувати його безоплатно? Річ у тому, що суть договору оренди полягає якраз-таки в платному користуванні майном (ст. 759 ЦКУ). Платність користування майном — це істотна умова договору оренди (ст. 284 ГКУ).
Але хвилюватися не варто. Просто для таких відносин, як безоплатне користування майном, передбачений не договір оренди, а договір позички (ст. 827 ЦКУ).
Тільки не плутайте договір позички, за яким майно передається у безоплатне користування (ст. 827 ЦКУ), з договором позики, за яким у користування передаються грошові кошти (ст. 1046 ЦКУ).
Отже, з юридичної погляду ФОП цілком може укласти договір позички з фізичною особою і користуватися приміщенням безоплатно. Але давайте подивимося на податкові наслідки таких відносин.
Що вигідніше: позика або оренда? Податківці вважають, що за договором позички ФОП отримує послуги безоплатно, тобто він повинен відобразити дохід від безоплатно отриманих послуг за звичайними цінами згідно з п. 292.3 ПКУ (категорія 107.01.03 ЗІР1).
1 zir.sfs.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=10463
Насправді за договором позички ФОП отримує не послуги, а річ для безоплатного її використання (ст. 827 ЦКУ). Тобто природа відносин тут трохи інша. Але навряд чи фіскалів переконає цей аргумент. Імовірніше, навіть у суді підприємцеві непросто буде відбитися від «позичкового доходу». Поготів на тлі власного трактування «послуг» ПКУ.
Тобто доходу у такому разі у єдиноподатника-позикоотримувача бути!
Проте якщо наш ФОП-орендар — єдиноподатник групи 1 або 2 і його річний дохід далекий від межі, встановленої п. 291.4 ПКУ, то договір позички з фізичною особою для нього — кращий вибір. Адже в цьому випадку йому не доведеться ні стягувати податки з фізособи-позикодавця, ні подавати звіт № 4ДФ (подати треба буде хіба що форму № 20-ОПП). А той факт, що в його дохід потрапить «позичковий дохід», нічого не змінить: ні ставку ЄП, ні суму ЄСВ ☺.
У 2021 році граничний річний дохід для групи 1 — 1 млн 2 тис. грн, для групи 2 — 5 млн 4 тис. грн.
Щоправда, членам групи 2 треба врахувати, що якщо їх річний дохід перевалить з початку року за 1 млн 320 тис. грн, вони втратять РРО/ПРРО-імунітет. Утім, поки ми йдемо до того, що з 01.01.2022 вони втратять його у будь-якому випадку ☹.
Якщо ж ФОП — єдиноподатник групи 3 або загальносистемник, то додатковий дохід для нього означає додаткові податки.
Так, єдиноподатнику доведеться додатково сплатити 5 % (3 %) від «позичкового доходу», а загальносистемнику — 41,5 % від тієї ж суми ☺ (18 % ПДФО, 1,5 % військзбору і 22 % ЄСВ)! Перспектива зовсім не райдужна ☹. Як же бути?
Радимо замість договору позички укласти договір оренди приміщення із символічною орендною платою, яку орендар вноситиме раз на рік (щоб возитися з податками і звітами не частіше ніж раз на рік ☺).
У результаті в орендаря не буде ні доходу від безоплатних послуг, ні додаткових податків. Замість них він заплатить лише ПДФО і військзбір, утриманий з плати фізособі-орендодавцеві, а це — 19,5 % від орендної плати, вказаної в договорі. Отже, чим нижче орендна плата, тим менше податки ☺.
ЄСВ при виплаті орендної плати не нараховується взагалі!
Але є тут одна заковика. Зовсім вивести податки в нуль не вийде. Навіть якщо ФОП пропише в договорі орендну плату як 1 грн, він усе одно зобов’язаний буде сплачувати ПДФО і військзбір, виходячи з мінімальної суми орендного платежу. Чому? І що таке мінімальний орендний платіж?
Мінімальний орендний платіж. Мінімальний орендний платіж застосовується, коли ФОП або юрособа орендує нерухомість у фізичної особи (громадянина). У цьому випадку згідно з п.п. 170.1.2 ПКУ орендар зобов’язаний утримати з фізособи-орендодавця ПДФО і військзбір, виходячи із суми оренди, вказаної в договорі, але не менше ніж від мінімального орендного платежу!
Мінімальний орендний платіж дорівнює площі приміщення, помноженої на мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м нерухомості (Методика № 12532).
Мінімальний розмір оренди за 1 кв. м нерухомості затверджують місцеві ради. Таке рішення вони зазвичай публікують на своїх сайтах до початку звітного року.
І тут важливо знати, чи затвердила ваша міськрада, сільрада (за місцезнаходженням приміщення) вартість оренди 1 кв. м. Якщо:
— не затвердила, то — ура! ☺ — ПДФО і військзбір можна рахувати від тієї орендної плати, яка вказана в договорі, нехай це навіть 1 грн ☺ (п.п. 170.1.2 ПКУ);
— затвердила, то рахувати ПДФО і військзбір від цієї суми. У принципі, тоді й у договорі оренди доцільно (але не обов’язково) вказати саме мінімальний орендний платіж.
Не варто лякатися: мінімальний орендний платіж зазвичай невеликий, тому договір оренди все одно буде вигідніший, ніж договір позички ☺.
А якщо площа приміщення велика, чи можна якось піти від мінімальної орендної плати? Так, але для цього треба укласти договір оренди нерухомості:
— або як «ФОП + ФОП». У цьому випадку п.п. 170.1.2 ПКУ не працює, оскільки ФОП із ФОП податки не стягує, тобто не є його податковим агентом (п. 177.8 ПКУ). Але для цього треба, щоб орендодавець зареєструвався як ФОП. Знову ж таки є нюанси з ПДВ3;
3 Див. статтю «Оренда «за недорого»: підводні камені» (журнал «Бухгалтер 911», 2021, № 33).
— або як «фізособа + фізособа». Але цей варіант ми б не радили. Річ у тому, що податківці часто намагаються притягнути мінімальний орендний платіж навіть до таких договорів4. І хоча це незаконно, але в нашій ситуації орендар, навіть якщо підпише договір оренди як звичайна фізособа, все одно використовуватиме приміщення для бізнесу. Тому суд, імовірніше, вирішить, що в цьому договорі орендар — ФОП, а ПДФО і військзбір треба розраховувати від мінімальної орендної плати.
4 if.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/452063.html
Чому зручно платити оренду раз на рік? Отже, якщо ви все-таки вирішили укласти з фізичною особою договір оренди (а не позички), то краще прописати в ньому внесення орендної плати раз на рік. Що це дасть?
Головний біль з утримання податків і подання звітності у вас буде раз на рік, а не щомісячно/щокварталу ☺. Адже орендар — ФОП. У ФОП немає бухобліку, тому немає необхідності в прямолінійному протягом року нарахуванні орендних витрат (і відповідно ПДФО з ВЗ)5.
5 Деталі знайдете в статті «Форма № 1ДФ, оренда і не лише: відповідаємо на ваші запитання» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 43).
При цьому врахуйте такі нюанси:
— якщо ви платите оренду безготівково (на рахунок орендодавця), треба відразу ж подавати у банк платіжки на сплату ПДФО і військзбору;
— якщо ви платите оренду готівкою, ПДФО і військзбір треба сплатити протягом трьох банківських днів (п.п. 168.1.4 ПКУ);
— ПДФО і військзбір сплачуємо у свою податкову (за місцем прописки ФОП-орендаря), незалежно від того, де знаходиться приміщення (п.п. 168.4.5 ПКУ);
— суму виплаченого доходу, утриманого ПДФО і військзбору показуємо в додатку № 4ДФ до об’єднаної ПДФО/ВЗ/ЄСВ-звітності з ознакою доходу «196»;
— орендовану будівлю показуємо у формі № 20-ОПП (цей звіт подаємо й при укладенні договору оренди/позички).
Чи засвідчувати договори у нотаріуса? Договори позички або оренди нерухомості обов’язково укладаємо у письмовій формі (ст. 793, ч. 3 ст. 828 ЦКУ). А ось засвідчувати їх у нотаріуса не обов’язково, якщо строк дії договору менше 3 років.
Орендар-інкогніто в єдиноподатника групи 2
А тепер поговоримо про друге запитання. Коли в єдиноподатника групи 2 є «зайва» частина магазину, яку він має намір здати в оренду. Які підводні камені тут?
По-перше, будь-який єдиноподатник не може здавати в оренду більше 900 кв. м нежитлових приміщень (п.п. 291.5.3 ПКУ).
По-друге, єдиноподатники групи 2 не мають права надавати послуги будь-кому, окрім громадян і єдиноподатників (ФОП або юросіб) — п.п. 2 п. 291.4 ПКУ (ср. ). Оренда підпадає під цю заборону. Отже, щоб не злетіти зі спрощенки, єдиноподатнику групи 2 треба перевіряти, чи не є його майбутній орендар ФОП-загальносистемником.
Зробити це доволі просто — достатньо «пробити» П. І. Б. фізичної особи у базі Мін’юсту6 на предмет того, чи не є вона ФОП. Якщо так — перевіряємо, чи включена вона до Реєстру єдиноподатників7.
6 usr.minjust.gov.ua/content/free-search
7 cabinet.tax.gov.ua/registers/edpod
Якщо цього не зробити, а надалі з’ясується, що насправді ваш орендар використовує приміщення для здійснення в ньому підприємницької діяльності і є ФОП-загальносистемником, то аргумент про те, що ви уклали з ним договір оренди як із громадянином (населенням), навряд чи вам допоможе ☹.
Про те, що орендар використовує ваше приміщення для госпдіяльності, податківці можуть дізнатися з форми № 20-ОПП, яку зобов’язані подати обидва ФОП: і орендар, і орендодавець.
Суди, імовірніше, теж погодяться з тим, що оренда була надана ФОП, а не громадянинові, адже договір оренди по суті був укладений для здійснення підприємницької діяльності орендаря (а не для його особистих потреб). Про що може свідчити і наявність у договорі оренди дозволу на використання магазину в підприємницьких цілях8. І доведеться нашому орендодавцю-єдиноподатнику попрощатися зі спрощенкою «заднім числом» ☹ (п.п. 9 п.п. 298.2.3 ПКУ).
8 Вам може бути цікавою стаття «Оренда нерухомості: стандартні і нестандартні ситуації» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 44).
Як же бути? На наш погляд, краще за все взагалі прибрати всі орендні КВЕДи з Реєстру єдиноподатників і здавати це приміщення як звичайний громадянин — будь-кому, сплачуючи 19,5 % ПДФО і військзбору та подаючи наприкінці року декларацію про доходи. Так, це дорожче, ніж єдиний податок, та зате не злетимо зі спрощенки.
Не завадить заручитися і письмовою ІПК із цього приводу, оскільки частину магазину єдиноподатник усе-таки використовує в бізнесі (податківці можуть угледіти в цьому неможливість здавати іншу частину магазину від імені громадянина, хоча законодавство цього не забороняє).
Пам’ятайте: якщо вашим орендарем буде не громадянин, а ФОП або юрособа, він сам утримає з вас ПДФО і військзбір, але виходячи з розміру орендної плати не менше за мінімальну.
У принципі, можна замість договору оренди укласти й договір позички між двома фізичними особами (не як ФОП), щоб уникнути усіх податків і звітів. Але в цьому випадку податківці, напевно, вимагатимуть від орендаря (якщо він — ФОП) включити в дохід вартість безоплатно отриманих послуг, навіть якщо договір позички він уклав як громадянин9.
9 Вам може бути цікавою стаття «Позичка нерухомості і підприємець на спрощенці» (журнал «Бухгалтер 911», 2018, № 17).
Блоги 
