Рецензирование отчета об оценке имущества как инструмент влияния: условия, основания и порядок проведения

Возникают ситуации, когда пользователей отчета об оценке имущества или имущественных прав не устраивает стоимость, определенная субъектом оценочной деятельности. Однако проведение альтернативной оценки часто является неуместным и экономически невыгодным. При наличии возражений относительно результатов оценки решением проблемы может быть рецензирование отчета об оценке. Какие же условия и порядок рецензирования и какова его целесообразность?

Целесообразность рецензирования отчетов об оценке

Рецензирование отчета об оценке имущества заключается в его критическом рассмотрении и предоставлении выводов относительно их полноты, правильности выполнения и соответствия примененных процедур оценки имущества требованиям нормативно-правовых актов. Именно рецензирование отчета об оценке является единственным законодательно установленным способом опровержения результатов оценки.

Рецензирование отчета об оценке осуществляется по состоянию на соответствующую дату, поскольку прослеживается взаимосвязь между датой оценки, датой составления отчета и датой подписания рецензии. Рецензент не должен принимать во внимание любую дополнительную информацию об объекте оценки или подобное имущество, возникшую после даты составления отчета об оценке имущества и формирования заключения о его стоимости до даты подписания рецензии.

Если срок действия отчета об оценке указанный в отчете или определенный законодательно и он уже прошел, рецензирование такого отчета законодательством не запрещено и целесообразно, если его результаты были применены во время действия отчета об оценке. Если же применение произошло после окончания срока его действия, то логичным будет обжалование такого применения, а не результатов оценки.

Порядок и условия рецензирования отчета об оценке

Общие положения и порядок рецензирования отчета об оценке имущества установлены Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III и положениями (национальными стандартами) об оценке имущества.

Рецензирование отчета об оценке имущества осуществляется по требованию лица, которое использует оценку имущества и ее результаты для принятия решений, в том числе по требованию заказчиков оценки имущества, органов государственной власти и органов местного самоуправления, судов и лиц, заинтересованных в независимом критическом рассмотрении оценки имущества, а также по собственной инициативе субъекта оценочной деятельности.

Часто заказчик оценки имущества для целей судебного производства заказывает одновременно с отчетом об оценке имущества и его рецензию для нивелирования риска получения отрицательной рецензии от рецензента, который будет назначен судом или по требованию оппонента. Этот подход позволяет полностью избежать такой рецензии, поскольку еще на этапе ее составления все ошибки отчета об оценке будут исправлены.

Основанием для проведения рецензирования является письменный запрос лицам, которые, согласно законодательству, имеют право осуществлять рецензирование отчета об оценке имущества. Рецензирование может выполнять оценщик, имеющий не менее двух лет опыта практической деятельности по оценке имущества; экспертные советы, специально созданные саморегулируемыми организациями оценщиков; оценщики, имеющие не менее двух лет опыта практической деятельности по оценке имущества и которые работают в Фонде государственного имущества Украины, а также других органах.

Выбирая оценщика-рецензента, нужно убедиться, что он имеет право выполнять рецензирование отчетов об оценке, или проверить сведения о нем в Государственном реестре оценщиков, который находится в общем доступе на официальном сайте Фонда государственного имущества Украины. Кроме подтверждения или признания невозможности использования оценки, негативные результаты рецензирования отчета об оценке являются основанием для лишения квалификационного свидетельства оценщика.

Рецензент готовит рецензию в письменном виде и скрепляет ее подписью. Рецензия не должна содержать собственного заключения рецензента о стоимости объекта оценки. Также запрещено давать относительные выводы о стоимости, определенной в отчете об оценке. Если в письменном запросе о необходимости рецензирования отчета об оценке устанавливается требование относительно предоставления заключения о стоимости объекта оценки, оно удовлетворяется путем проведения оценки имущества с составлением отчета о его оценке.

Рецензирование отчета об оценке осуществляется на платной основе. Стоимость услуг по рецензированию отчета об оценке составляет в среднем 20−30% от стоимости проведения оценки и оформления такого отчета.

Условия обязательного проведения рецензирования

Законодательством определены условия обязательного проведения рецензирования, а именно:

• согласно ст. 13 ЗУ «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. 2658-III, если указанная оценка согласовывается, утверждается или принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления;
• согласно ст. 22 ЗУ «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378-IV, в случае обязательности проведения такой оценки.

Если стороны исполнительного производства не согласны с результатами определения стоимости или оценки имущества, то, в соответствии со ст. 57 ЗУ «Об исполнительном производстве» от 02.06.2016 г. № 1404-VIII, они могут обжаловать их в судебном порядке в 10-дневный срок со дня получения уведомления.

Классификация рецензируемых отчетов об оценке

По результатам рецензирования рецензируемый отчет об оценке классифицируется по такой шкале:

1. отчет полностью соответствует требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества;
2. отчет в целом соответствует требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества, но имеет незначительные недостатки, которые не повлияли на достоверность оценки;
3. отчет не в полной мере соответствует требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества и имеет значительные недостатки, повлиявшие на достоверность оценки, но может использоваться с целью, определенной в отчете, после исправления указанных недостатков;
4. отчет не соответствует требованиям нормативно-правовых актов по оценке имущества, является некачественным и (или) непрофессиональным и не может быть использован.

Если отчет об оценке по результатам рецензирования классифицируется по третьему признаку, то услуга по рецензированию отчета об оценке разделяется на два этапа: первый, по результатам которого отчет об оценке классифицируется по третьему признаку, и второй, когда проводится рецензирование отчета об оценке после исправления указанных недостатков.