при подписке на рассылку
gift_icon

Сдать/взять в аренду и учесть это (у арендодателя и арендатора)

 
Аренда — неотъемлемая составляющая хозяйственной деятельности современного предприятия. Сложно найти такое предприятие, которое бы никогда не прибегало к аренде. Ведь это удобно для арендатора — арендовать на определенное время актив, который нецелесообразно покупать «насовсем». В то же время арендодатель может заработать на тех активах, которые он не использует в своей деятельности, и временно предоставить их другим. Как это отразить в учете? Давайте смотреть!

Учет у арендодателя

Бухгалтерский учет.Переданный в операционную аренду объект арендодатель не списывает у себя с баланса, а продолжает учитывать в составе своих активов. Такая передача фиксируется только в аналитическом учете.

Доход от сдачи объектов в операционную аренду (кроме дохода от аренды инвестнедвижимости) определяют на прямолинейной основе в течение срока аренды (т. е. равными частями) или с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта операционной аренды (п. 17 П(С)БУ 14). Доход от аренды отражается по кредиту субсчета 713 «Доход от операционной аренды активов».

Однако если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельностиарендодателя, не будет ошибкой доход в виде арендной платы показывать по кредиту субсчета 703 «Доход от реализации работ и услуг». Напомним: основной деятельностью предприятия являются операции, связанные с производством или реализацией продукции (товаров, работ, услуг), являющиеся главной целью создания (деятельности) предприятия и обеспечивающиеосновную часть его дохода (см. письмо Минфина от 30.07.2008 г. № 31-34000-20-10/29614).

А вот доход от арендных платежей за аренду объектов инвестиционной недвижимости учитывается только на субсчете 703. То есть он отнесен к доходам от основной деятельности. Признавать такой доход как прочий операционный доход п. 17 П(С)БУ 14 с Инструкцией № 291 не позволяют.

Полученную авансом за несколько периодов арендную плату сразу в доход не включают

Ее сначала относят в состав доходов будущих периодов (кредит счета 69 «Доходы будущих периодов»), а уже в тех периодах, за которые арендная плата получена, признают доход (Дт 69 — Кт 703 или 713). Причем здесь имеет значение расчетный период (месяц, квартал, год), установленный в договоре аренды. От него и будет зависеть момент отражения дохода.

Обычно предоставление услуг по аренде оформляется первичным документом — актом. Хотя следует отметить, что с правовой точки зрения составление такого акта арендодателем не является обязательным. Но по устоявшейся традиции акт составляется, ведь именно он являетсяпервичным документом, который подтверждает предоставление услуг арендатору,. Кроме того, акт также важен для начисления налоговых обязательств по НДС.

А если акт предоставленных арендных услуг по условиям договора составляется в следующем периоде? В этом случае доход относим к тому периоду, в котором арендные услуги, собственно, и предоставлены. Но при этом помним, что пп. 10 — 13 П(С)БУ 15 требуют в любом случае признавать доход на дату баланса. Поэтому доход арендодателя при любых обстоятельствах не может отражаться реже чем раз в квартал. Подробнее об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 55, с. 11.

Амортизацию переданных в аренду необоротных активов арендодатель продолжает начислятьсогласно установленным для таких активов правилам. Это означает следующее. Если деятельность предприятия по предоставлению арендных услуг является основной и систематической, то суммы начисленной амортизации по объекту аренды оно относит ксебестоимости арендных услуг. Делается это с помощью записи по кредиту соответствующего субсчета к счету 13 в корреспонденции с дебетом счета 23 «Производство» и дальнейшим списанием этих сумм на субсчет 903*.

* Аналогичным образом отражаем в учете также специфическую «аренду», например услуги коворкинга, которые, по сути, являются арендой рабочих мест. Подробнее об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 33, с. 22.

Кроме амортизации, собираем на счете 23 и формируем себестоимость арендной услуги также издругих расходов арендодателя на содержание объекта аренды, таких как: зарплата и начисления на зарплату работников, непосредственно связанных с предоставлением услуг по аренде; стоимость материалов, используемых для поддержки имущества в надлежащем работоспособном состоянии (если такие расходы согласно договору аренды несет арендодатель); прочие расходы, связанные с получением дохода от предоставления имущества в операционную аренду.

Если предоставление имущества в аренду не является основным видом деятельностипредприятия, все расходы, связанные с этой услугой, включают в состав прочих операционных расходов (субсчет 949).

Налоговоприбыльный учет.И малодоходные плательщики, и высокодоходники ориентируются на бухучетный финрезультат. Никаких разниц относительно передачи объекта в аренду и получения арендных платежей они не рассчитывают, «арендные» корректировки в НКУ не предусмотрены.

НДС.Операция по передаче активов в пределах операционной аренды не является объектом обложения НДС. Потому что: (1) это не поставка товара (п.п. 14.1.191 НКУ); (2) необъектный статус этой операции прямо указан в п.п. 196.1.2 НКУ. Следовательно, при передаче объекта аренды в операционную аренду НДС-обязательства арендодатель не начисляет и налоговую накладную не составляет.

Другое дело — арендная плата. Она облагается НДС в общем порядке (п.п. «б» п. 185.1 НКУ), поэтому арендодатель — плательщик НДС начисляет на нее НДС-обязательства по правилу первого события (п. 187.1 НКУ) по ставке 20 %. То есть в случае, когда первым событием былопоступление арендной платы, налоговые обязательства отражаются в том НДС-периоде, в котором поступила такая плата. В противном случае НДС начисляем на дату составления«арендного» акта и включаем в НДС-период, в котором такой акт составлен. За базу обложения арендодатель берет договорную стоимость арендной услуги, но не ниже обычной цены (п. 188.1 НКУ).

В «арендной» налоговой накладной в графе 2 раздела Б указывается «Послуги з оренди», в графе 3.3 — код арендной услуги согласно ГКПУ — «68.20», а в графе 4 единицу измерения указываем как «послуга»** (графа 5 остается пустой). Понятное дело, если у вас стоимость аренды установлена, например, за квадратный метр, можно указать в графе 4 «м2», а в графе 5 — код «0123».

** Хотя такая единица измерения в Порядке № 1307 не упоминается, фискалы разрешают ею пользоваться (но вариант заполнения в графе 4 «грн.», а в графе 5 — «2454» также имеет право на существование).

Учет у арендатора

Бухгалтерский учет.Принятые в операционную аренду необоротные активы арендатор зачисляет на одноименныйзабалансовый счет 01. Там эти активы учитываются до возврата арендодателю.

Начисленную арендную плату признают расходами (п. 9 П(С)БУ 14): на прямолинейной основе в течение срока аренды (т. е. равными частями) или с учетом способа получения выгод, связанных с использованием объекта операционной аренды.

В зависимости от того, в каких целях используется арендованный объект, арендную плату арендатор относит в дебет счетов 23 «Производство», 91 «Общепроизводственные расходы», 92 «Административные расходы», 93 «Расходы на сбыт» или 94 «Прочие расходы операционной деятельности». Если арендуемый объект используется для создания (строительства) собственных необоротных активов, арендную плату капитализируют — относят в дебет счета 15 «Капитальные инвестиции».

Если арендатор уплачивает арендную плату авансом за несколько отчетных периодов, сразу всю сумму к расходам не относят

Сначала ее отражают на счете 39 «Расходы будущих периодов», а уже потом списывают на расходы деятельности предприятия в тех периодах, к которым она относится (п. 9 П(С)БУ 14). Здесь все зависит от расчетного периода, установленного в договоре аренды. Даже если акт предоставленных услуг подписан с опозданием, расходы отражают: либо в периоде, в котором получен доход, с которым связаны расходы на аренду, либо в периоде осуществления (п. 7 П(С)БУ 16).

Налоговоприбыльный учет.Операции, связанные с операционной арендой (получение объекта в аренду, уплата арендных платежей), не требуют ни от малодоходников, ни от высокодоходников отдельного налогового учета. Ведь разниц, связанных с арендой, в НКУ нет. Исключение — это когда арендодателем является неприбыльщик, и надо определять разницы, предусмотренные п.п. 140.5.4 НКУ.

НДС.Суммы «входного» НДС по арендной плате арендатор включает в состав своего налогового кредита по правилу первого события. В случае перечисления предоплаты сразу за несколько периодов арендатор имеет право рассчитывать сразу на весь налоговый кредит. Главное, чтобы была НН, зарегистрированная в ЕРНН (п. 198.6 НКУ).

Если объект аренды используется в нехозяйственной или НДС-необлагаемой деятельности, сразу же начисляют «компенсирующий» НДС (п. 198.5 НКУ).

Пример. Между двумя предприятиями — плательщиками НДС и плательщиками налога на прибыль заключен договор аренды объекта стоимостью 500000 грн. Арендная плата вносится авансом и ежемесячно в сумме 24000 грн. (в том числе НДС — 4000 грн.). Себестоимость арендных услуг (услуги, приобретенные у сторонних организаций) составляет 7000 грн. (без НДС).

Учет аренды

п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма, грн.

Дт

Кт

Учет у арендодателя

1

Получена авансом арендная плата за текущий месяц

311

681

24000

2

Отражена сумма налоговых обязательств по НДС в составе стоимости полученной арендной платы

643

641

4000

3

Отражена сумма дохода от сдачи объекта в аренду

361

703

24000

4

Списана ранее отраженная сумма НО по НДС

703

643

4000

5

Осуществлен зачет задолженностей

681

361

24000

6

Отражены прямые расходы, связанные с предоставлением помещения в аренду

23

631, 685

7000

7

Отражен налоговый кредит по НДС в составе расходов, связанных с предоставлением помещения в аренду

644/1

631, 685

1400

8

641/НДС

644/1

1400

9

Оплачена стоимость услуг сторонних организаций, полученных в связи с предоставлением помещения в аренду

631, 685

311

8400

10

Отражена себестоимость предоставленных услуг по аренде

903

23

7000

Учет у арендатора

1

Получен в аренду объект необоротных активов

01

500000

2

Перечислена арендная плата за текущий месяц авансом

371

311

24000

3

Отражен налоговый кредит по НДС

644/1

644

4000

641

644/1

4000

4

Начислена арендная плата за текущий месяц

92

685

20000

5

Списана сумма отраженного ранее налогового кредита

644

685

4000

6

Осуществлен зачет задолженностей

685

371

24000

Другие материалы из «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 74:
Ремонты/улучшения арендованных объектов в учете арендодателя и арендатора
Вагон с прицепом, или Возврат улучшенного объекта аренды
Аренда авто у физлица: когда и как облагать НДФЛ «ремонтные» расходы?
Арендуете недвижимость у физлица? Не забудьте об НДФЛ и ВС
Возмещаем «коммуналку» — отражаем в учете
Гарантийный платеж при аренде: учетные тонкости
Статус нерезидента при сдаче в аренду недвижимости
Аренда отечественного имущества у нерезидента
Последствия нотариального неудостоверения договора аренды
Консультации в БЗ, разъясняющие особенности обложения арендных доходов НДФЛ и начисления ЕСВ
Замена шин на арендованном авто
Арендатор съехал, а имущество осталось
Компенсация земельного налога: когда платить и как облагать
ФЛП-единоналожник и аренда нежилой недвижимости

Подписаться на «Налоги и бухгалтерский учет»

Отключить рекламу
Комментарии
  • И.Е.
17.09.18 08:54

Подскажите пожалуйста, взяли в аренду и сразу сдали в субаренду, надо сообщать в налоговую 20-опп?

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Ирина
17.09.18 10:57

И.Е.  Да, надо 20-опп

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • И.Е.
17.09.18 19:20

Ирина, спасибо

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
ОЗНАКОМИТЬСЯ С ИЗДАНИЕМ
Контекстная реклама
Календарь бухгалтера
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
ПРИЛОЖЕНИЕ
Календарь бухгалтера
Настройки
Оформление
Светлая тема
(стандартный)
Серая тема
Темная тема
Параметры экрана
Фиксированная ширина
(стандартный)
Во весь экран
Управление уведомлениями
Включить уведомления
Отключить уведомления