Аренду за ФЛП на ЕН оплачивает третье лицо: стоит ли рисковать?

Ситуация

ФЛП на ЕН группы 2 предоставляет в аренду помещение другому ФЛП на ЕН по договору.

Вопрос

Разрешено ли оплату аренды за ФЛП на ЕН – арендатора осуществить третьему лицу? Не грозит ли получение такой оплаты от третьего лица ФЛП на ЕН – арендодателю потерей статуса плательщика ЕН?

Ограничения НКУ для ФЛП на ЕН относительно предоставления в аренду, в частности недвижимости

Напомню об ограничениях для ФЛП на ЕН относительно предоставления в аренду недвижимости:

1. Лимиты площади недвижимости под аренду для всех групп ЕН (п.п. 291.5.3 НКУ):

• до 400 м² - жилой;
• 900 м² - нежилой;

2. Запрет ФЛП на ЕН группы 2 сдавать юрлицам и ФЛП-общесистемщикам (п.п. 2 п. 291.4 НКУ).

Позиция налоговой

(Письмо ГНС от 18.11.2025 № 1278/2/99-00-21-01-01-02)

1. Арендную плату ФЛП на ЕН – арендодателю за ФЛП на ЕН – арендатора оплатить третьим лицом не запрещено.

Налоговая аргументирует это ссылкой на ст. 528 ГКУ относительно возможности должника – в данном случае ФЛП на ЕН арендатора – возложить выполнение обязательства – в данном случае это оплата аренды по договору – на третье лицо (ведь из условий договора аренды обязанность должника выполнить обязательство лично не вытекает).

2. Получение оплаты за ФЛП на ЕН – арендатора от третьего лица ФЛП на ЕН – арендодателем условий пребывания на упрощенной системе не нарушает. И только нарушение ФЛП на ЕН – арендодателем группы 2 ограничения «2)» (см. выше) обязывает его перейти либо в группу 3 ЕН, либо выйти на общую систему налогообложения.

Комментарии и практические замечания

1. Относительно оплаты аренды за ФЛП на ЕН третьим лицом

1) Точно говоря, в оригинальном вопросе к ГНС речь идет не просто о «третьем лице», а именно о супруге физического лица, зарегистрированного как ФЛП на ЕН (при этом стороной договора аренды – арендатором – является именно ФЛП на ЕН). То есть правоотношения по возложению обязанности оплатить аренду возникают между ФЛП на ЕН и физическим лицом – супругой физлица – которая субъектом предпринимательской деятельности не является.

Это может вызвать определенные риски для ФЛП на ЕН – арендатора со стороны налоговой (в порядке увеличения негатива):

а) требование включить сумму, уплаченную за него третьим лицом, в ЕН доход;

б) требование обложить эту сумму – как полученную вне рамок предпринимательской деятельности – как так называемый иной доход соответствующего физлица – мужа (НДФЛ 18%; ВС 5%) – подобные требования озвучивались налоговиками, в частности, относительно ситуации уплаты третьим физлицом налогового долга за ФЛП;

в) по общему правилу само возложение обязанности оплаты на третье лицо - это не «последняя остановка», ведь в результате этого у соответствующего ФЛП на ЕН возникает такое же обязательство перед таким третьим лицом – а отсюда недалеко до претензий со стороны налоговой в ведении таким ФЛП на ЕН ненадлежащей деятельности (возможно – запрещенной).

2) Собственно сам исходный вопрос выглядит надуманным: ведь что мешает женатому ФЛП на ЕН – арендатору в рамках совместной собственности с супругой на средства взять определенную сумму «из тумбочки» и оплатить аренду наличными? Именно наличными – ведь как пополнение ФЛП-счета собственными средствами или оплата ФЛП-нужд с личного счета физлица грозит определенными проблемами.

О них мы писали здесь: «ФЛП-счет и личный счет физлица: предостережения – 2025»

2. Если речь зашла о договоре аренды недвижимости от лица ФЛП на ЕН, стоит еще раз обратить внимание на разумный вариант – «спрятать» коммунальные платежи по недвижимости в общую сумму арендной платы. Ведь налоговая настаивает (в категориях 104.05 и 107.01.03):

1) отдельно полученную компенсацию за коммуналку от арендатора ФЛП – арендодатель должен обложить налогом и задекларировать как иной доход соответствующего физлица (НДФЛ 18%; ВС 5%);

2) уплаченную ФЛП – арендодателем коммуналку предпринимательскими расходами не считать.

Подробнее о компенсации арендатором коммуналки читайте здесь: «ФЛП-общесистемщик предоставляет в аренду «собственное» помещение: что с коммуналкой?»

Подробнее о ФЛП-аренде на ЕН в целом читайте здесь: «Вредные советы арендодателю на едином налоге, или Как не надо делать…»

Александр Голенко, Эксперт по бухгалтерскому и налоговому учету