Отключить рекламу

Підпишіться!


Бухгалтер 911, серпень, 2017/№36
Друкувати

Новоприбула нерухомість: розбираємося в податках

Шевчук Михайло, податковий експерт, m.shevchuk@buhgalter911.com
«Основний сценарій» подання звітності з податку на нерухомість і з плати за землю — на початку року за весь майбутній рік. Але нерухомість має властивість з’являтися у власності не лише в січні або початку лютого1. Як же правильно обкласти податками і відзвітувати за об’єкти нерухомості, що з’явилися посеред року (і землю під ними)? Пропонуємо розібратися разом!
податок на нерухомість, плата за землю

1 Коли є можливість облікувати її у звітній / звітній новій декларації.

Податок на нерухомість, відмінну від земділянки

Порядок обчислення сум податку при зміні власника об’єкта оподаткування регулює п. 266.8 ПКУ. Він установлює, що під час переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється:

для попереднього власника — за період з 1 січня цього року до початку того місяця, у якому припинилося право власності на вказаний об’єкт;

для нового власника — починаючи з місяця, у якому він придбав право власності.

Число місяця, як бачите, жодної ролі не відіграє. Будь це перше чи тридцять перше число місяця, податок доведеться розраховувати однаково .

Наприклад, право власності на об’єкт нерухомості перейшло до нового власника: варіант «а» — 31.08.2017 р.; варіант «б» — 01.09.2017 р. У першому випадку новий власник повинен розраховувати суму податку за період із серпня по грудень (включно), тобто за 5 місяців. У другому ж випадку — з вересня по грудень, тобто за 4 місяці.

Аналогічний підхід і у випадку з новоствореними об’єктами. Податок сплачується починаючи з місяця, у якому виникло право власності на такий об’єкт (абз. 2 п.п. 266.7.5 ПКУ).

А з якого моменту виникає право власності на об’єкт нерухомості (нам це важливо, виходить, для правильного вибору місяця року)? Відповідь знаходимо в Законі № 19522. Згідно з ч. 2 його ст. 3 речові права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації згідно із цим Законом (а право власності якраз підлягає), виникають з моменту такої реєстрації. Читай: з моменту внесення відповідних відомостей у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Від цього і танцюємо .

2 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.

А як бути з декларацією?

Фізособи (у тому числі підприємці) декларації, нагадаємо, не подають, а платять за податковими повідомленнями-рішеннями від податківців.

За тими об’єктами, які отримані/введені у 2017 році, розплачуватися фізособам доведеться лише у 2018 році3. При цьому податківці самі повинні врахувати описані вище тонкощі в частині обчислення суми податку.

3 Детальніше про правила оподаткування фізосіб ви могли прочитати в статті «Нерухомподаток vs фізособи: актуальні питання» («Бухгалтер 911», 2017, № 32).

Універсальне правило — за новоствореними (нововведеними) об’єктами нерухомості декларацію юрособи повинні подавати протягом 30 к. дн. з дня виникнення права власності на такий об’єкт4..

4 Про базові правила подання декларації юрособами ви могли прочитати в статті «Податок на нерухомість: «гарячі точки» подання декларації» в журналі «Бухгалтер 911», 2017, № 6.

Якщо це ваш перший і єдиний об’єкт, то зрозуміло, що декларація піде під грифом «Звітна».

Аналогічно варто чинити, якщо новий об’єкт «з’явився» на території іншої адміністративно-територіальної одиниці, ніж та, на якій перебувають уже задекларовані об’єкти (категорія 106.07 ЗІР).

При цьому важливо розуміти, що нумерація декларацій:

— по-перше, якщо платник подає декларації в декілька контролюючих органів, повинен вестися окремо в розрізі кожного з таких органів;

— по-друге, проводиться окремо за кожним типом декларації («Звітна», «Звітна нова» або «Уточнююча») (категорія 106.07 ЗІР).

Якщо ж у відповідний податковий орган ви цього року вже подавали декларацію, доведеться піти шляхом уточнення даних через подання декларації з типом «Уточнююча» 5.

5 Про нюанси уточнення йшлося в статті «Нерухомподаток: операція «уточненка» в журналі «Бухгалтер 911», 2017, № 25.

У графі «1.1.Т» шапки декларації (порядковий номер за рік) при цьому потрібно поставити «1». Якщо це, звичайно, перша уточненка цього року в цей податковий орган (див. вище).

Цікавий (і важливий!) нюанс із заповнення декларації. При заповненні даних за об’єктами, що перебувають у власності на початок року, у декларації6 передбачено рівномірне розбиття податкових зобов’язань за кварталами. Саме на цей лад і налаштовано автоматичне заповнення декларації.

6 Форма якої затверджена наказом Мінфіну «Про затвердження форми податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» від 10.04.2015 р. № 408.

Оскільки за об’єктами, що з’явилися не на початку року, про рівномірне розбиття говорити не доводиться, то автоматичне заповнення необхідно відключити і вручну заповнити графи 8 — 11.

Виноска 9 до вказаних граф свідчить, що при виникненні права власності на новостворений (нововведений) об’єкт нерухомості або під час переходу права власності на об’єкт нерухомості протягом звітного року показники в колонках 7 — 11 розраховують з календарного місяця, у якому починають, та/або з календарного місяця, у якому припиняють діяти вказані зміни.

Наприклад, у вересні у власності підприємства з’явився новий виробничий корпус площею 1000 м2. Місцевою радою на таку нерухомість установлена ставка податку 36 грн./м2.

У розрахунку за рік за такий об’єкт довелося б сплатити 36000 грн. (36 грн./м2 х 1000 м2). Але, ураховуючи те, що згідно з п.п. 266.7.5 ПКУ платити податок доведеться лише за 4 місяці (вересень — грудень), суму, що припадає на цей період, розраховувати необхідно так: 36000 грн. : 12 міс. х 4 міс. = 12000 грн. З розрахунку на кожен місяць це 3000 грн. (12000 грн. : 4 міс.).

При цьому декларацію з податку на нерухоме майно слід заповнити так (припустимо, це єдиний об’єкт): річна сума податку — 12000,00 грн., сума за 3-й квартал — 3000,00 грн., за 4-й квартал — 9000,00 грн.

Що стосується сплати податку, то вперше за об’єкти, задекларовані в декларації за 3-й квартал, платити доведеться в жовтні — не пізніше за п’ятницю, 27 жовтня. Пояснюється це тим, що п.п. 266.10.1 ПКУ вимагає сплачувати податок на нерухомість до 30-го числа місяця, наступного за звітним кварталом, а з урахуванням того, що і 28, і 29 число — вихідні дні, сплатити доведеться завчасно.

У загальному ж випадку граничний строк для сплати податку — 29-те число місяця, наступного за звітним кварталом, що підтверджують податківці в категорії 106.08 ЗІР.

Якщо придбати і продати об’єкт нерухомості ви встигнете в межах одного місяця, то від обов’язку сплати і надання декларації з податку на нерухомість ви будете звільнені.

Згодні із цим і податківці (категорія 106.07 ЗІР).

Плата за землю

Із земельним податком схожа ситуація. Під час переходу права власності на земельну ділянку від одного власника — юр- або фізособи до іншого протягом календарного року податок сплачує (п. 286.5 ПКУ):

попередній власник — за період з 1 січня цього року до початку того місяця, у якому припинилося право власності на вказану земельну ділянку;

новий власник — починаючи з місяця, у якому він придбав право власності.

Знову-таки для вибору місяця, що цікавить вас, орієнтуйтеся на реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тобто, на відміну від випадків зі зміною ставки податку протягом року7, конкретна дата переходу права власності значення не має: важливий лише місяць.

7 Детальніше про такі ситуації ви могли прочитати в статті «Вносимо «поправки» в податкову декларацію із земельного податку» (журнал «Бухгалтер 911», 2017, № 20).

Стосовно орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності ситуація дещо інша:

— колишній орендодавець сплачує плату за фактичний період перебування землі в користуванні в поточному році, тобто до повернення земділянки орендодавцю (категорія 112.02 ЗІР);

— новий орендодавець — з моменту реєстрації права оренди земділянки.

Подати податкову декларацію за нововідведеними земельними ділянками (або за новоукладеними договорами оренди землі)8 платник згідно з п. 286.4 ПКУ зобов’язаний протягом 20 к. дн. місяця, наступного за звітним (тобто за місяцем реєстрації відповідних прав).

8 Про базові правила декларування плати за землю йшлося в матеріалах «Земельний податок: звітуємо за 2017 рік» у журналі «Бухгалтер 911», 2017, № 5 і «Земельна» орендна плата: звітуємо на 2017 рік» у журналі «Бухгалтер 911», 2017, № 6.

Наприклад, якщо ви зареєстрували право власності на земельну ділянку 01.09.2017 р., то декларацію доведеться подати не пізніше за п’ятницю, 20 жовтня.

Це відповідає граничному строку подання декларації за вересень у разі вибору щомісячного способу декларування зобов’язань, передбаченого п. 286.3 ПКУ.

Фізособи, нагадаємо, від обов’язку подання декларації звільнені9. При цьому в разі переходу права власності на земельну ділянку від одного власника-фізособи до іншого протягом календарного року податківці надсилають (вручають) «лист щастя» новому власнику після отримання інформації про перехід права власності.

9 Про що ви могли прочитати в статті фізичної «Фізособи і земельний податок: дедалі ближче» («Бухгалтер 911», 2017, № 26).

Якщо такий перехід відбувається після 1 липня поточного року, то податківці також направляють (вручають) попередньому власникові нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє ж вважається скасованим (відкликаним).

Юрособи в загальному випадку подають уточнюючі декларації. Але в деяких випадках подається «Звітна» декларація. Наприклад, якщо раніше юрособа не була платником плати за землю, але отримало землю протягом року (див. також категорію 112.05 ЗІР). Чи якщо земділянка знаходиться на території іншої адміністративно-територіальної одиниці.

По суті, усе аналогічно поданню декларації з нерухомподатку (див. вище).

Знову-таки є нюанс із заповненням декларації10. У ній, як ви знаєте, передбачено щомісячне розбиття річної суми податкового зобов’язання. За умовчанням (справедливо для ділянок, що перебувають у власності платника круглий рік) таку суму рівномірно «розмазують» на 12 місяців. Але для ділянок, що з’явилися посеред року, такий алгоритм не підходить. Для коректного заповнення декларації вносити дані доведеться вручну.

10 Форма якої затверджена наказом Мінфіну від 16.06.2015 р. № 560. Зверніть увагу: форма декларації в редакції наказу від 23.01.2017 р. № 9 почне застосовуватися тільки з 2018 року.

Наприклад, 01.09.2017 р. підприємство оформило право власності на земельну ділянку. Площа ділянки — 1200 м2 (0,12 га). Нормативна грошова оцінка ділянки — 12000 грн. Ставка податку, встановлена місцевою радою, — 3 % від нормативної грошової оцінки.

Сума податку, розрахована на повний рік, у такому разі дорівнює 360 грн. (12000 грн. х 3 % : 100 %). З розрахунку на 4 місяці (вересень — грудень) становить 120 грн. (360 грн. : 12 міс. х 4 міс.).

Декларацію із земельного податку слід заповнити так (припустимо, це єдина земділянка): річна сума податку — 360,00 грн., сума зобов’язань за вересень — грудень — по 30,00 грн.

І останнє, що вимагається від платника, — сплатити зобов’язання.

Робити це п. 287.4 ПКУ в частині нововідведених земельних ділянок зобов’язує щомісячно протягом 30 к. дн., наступних за останнім календарним днем ​​податкового (звітного) місяця.

Тобто якщо право власності на ділянку оформлене в серпні — починати платити потрібно не пізніше за п’ятницю, 29 вересня; якщо у вересні — не пізніше за понеділок, 30 жовтня і т. д.

Аналогічна ситуація і з орендною платою за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться