Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, август, 2017/№36
Печатать

Новоприбывшая недвижимость: разбираемся в налогах

Шевчук Михаил, налоговый эксперт, m.shevchuk@buhgalter911.com
«Основной сценарий» подачи отчетности по налогу на недвижимость и по плате за землю — в начале года за весь предстоящий год. Но недвижимость имеет свойство появляться в собствен­ности не только в январе или начале февраля1. Как же правильно обложить налогами и отчитаться за появившиеся посреди года объекты недвижимости (и землю под ними)? Предлагаем разобраться вместе!
налог на недвижимость, плата за землю

1 Когда есть возможность учесть ее в отчетной / отчетной новой декларации.

Налог на недвижимость, отличную от земучастка

Порядок исчисления сумм налога при смене собственника объекта обложения налогом регулирует п. 266.8 НКУ. Он устанавливает, что при переходе права собственности на объект налогообложения от одного собственника к другому в течение календарного года налог исчисляется:

для предыдущего собственника — за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект;

для нового собственника — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности.

Число месяца, как видите, никакой роли не играет. Будь это первое или тридцать первое число месяца, налог придется рассчитывать одинаково .

К примеру, право собственности на объект недвижимости перешло к новому собственнику: вариант «а» — 31.08.2017 г.; вариант «б» — 01.09.2017 г. В первом случае новый собственник должен рассчитывать сумму налога за период с августа по декабрь (включительно), т. е. за 5 месяцев. Во втором же случае — с сентября по декабрь, т. е. за 4 месяца.

Аналогичный подход и в случае с вновь созданными объектами. Налог уплачивается начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект (абз. 2 п.п. 266.7.5 НКУ).

А с какого момента возникает право собственности на объект недвижимости (нам это важно, получается, для правильного выбора месяца года)? Ответ находим в Законе № 19522. Согласно ч. 2 его ст. 3 вещные права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации согласно этому Закону (а право собственности как раз подлежит), возникают с момента такой регистрации. Читай: с момента внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. От этого и пляшем .

2 Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.

А как быть с декларацией?

Физлица (в том числе предприниматели) декларации, напомним, не подают, а платят по налоговым уведомлениям-решениям от налоговиков.

По тем объектам, которые получены/введены в 2017 году, расплачиваться физлицам придется лишь в 2018 году3. При этом налоговики сами должны учесть описанные выше тонкости в части исчисления суммы налога.

3 Подробнее о правилах обложения налогом физлиц вы могли прочесть в статье «Недвижналог vs физлица: актуальные вопросы» («Бухгалтер 911», 2017, № 32).

Универсальное правило — по вновь созданным (нововведенным) объектам недвижимости декларацию юрлица должны подавать в течение 30 к. дн. со дня возникновения права собственности на такой объект4.

4 О базовых правилах подачи декларации юрлицами вы могли прочесть в статье «Налог на недвижимость: «горячие точки» подачи декларации» в журнале «Бухгалтер 911», 2017, № 6.

Если это ваш первый и единственный объект, то понятно, что декларация пойдет под грифом «Звітна».

Аналогично стоит поступать, если новый объект «появился» на территории другой административно-территориальной единицы, нежели та, на которой находятся уже задекларированные объекты (категория 106.07 ЗІР).

При этом важно понимать, что нумерация деклараций:

— во-первых, если плательщик подает декларации в несколько контролирующих органов, должна вестись отдельно в разрезе каждого из таких органов;

— во-вторых, проводится отдельно по каждому типу декларации («Звітна», «Звітна нова» або «Уточнююча») (категория 106.07 ЗІР).

Если же в соответствующий налоговый орган вы в этом году уже подавали декларацию, придется пойти путем уточнения данных через подачу декларации с типом «Уточнююча»5.

5 О нюансах уточнения шла речь в статье «Недвижналог: операция «уточненка» в журнале «Бухгалтер 911», 2017, № 25.

В графе «1.1.Т» шапки декларации (порядковий номер за рік) при этом нужно поставить «1». Если это, конечно, первая уточненка в этом году в этот налоговый орган (см. выше).

Интересный (и важный!) нюанс по заполнению декларации. При заполнении данных по объектам, пребывающим в собственности на начало года, в декларации6 предусмотрена равномерная разбивка налоговых обязательств по кварталам. Именно на этот лад и настроено автоматическое заполнение декларации.

6 Форма которой утверждена приказом Минфина «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка» от 10.04.2015 г. № 408.

Поскольку по объектам, появившимся не в начале года, о равномерной разбивке говорить не приходится, то автоматическое заполнение необходимо отключить и вручную заполнить графы 8 — 11.

Сноска 9 к указанным графам свидетельствует, что при возникновении права собственности на вновь созданный (нововведенный) объект недвижимости или при переходе права собственности на объект недвижимости в течение отчетного года показатели в колонках 7 — 11 рассчитывают с календарного месяца, в котором начинают, и/или с календарного месяца, в котором прекращают действовать указанные изменения.

Например, в сентябре в собственности предприятия появился новый производственный корпус площадью 1000 м2. Местным советом на такую недвижимость установлена ставка налога 36 грн./м2.

В расчете за год за такой объект пришлось бы уплатить 36000 грн. (36 грн./м2 х 1000 м2). Но, учитывая то, что согласно п.п. 266.7.5 НКУ платить налог придется лишь за 4 месяца (сентябрь — декабрь), сумму, приходящуюся на этот период, рассчитывать необходимо так: 36000 грн. : 12 мес. х 4 мес. = 12000 грн. В расчете на каждый месяц это 3000 грн. (12000 грн. : 4 мес.).

При этом декларацию по налогу на недвижимое имущество следует заполнить так (предположим, это единственный объект): годовая сумма налога — 12000,00 грн., сумма за 3-й квартал — 3000,00 грн., за 4-й квартал — 9000,00 грн.

Что касается уплаты налога, то впервые за объекты, задекларированные в декларации за 3-й квартал, платить придется в октябре — не позднее пятницы, 27 октября. Объясняется это тем, что п.п. 266.10.1 НКУ требует уплачивать налог на недвижимость до 30-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а с учетом того, что и 28, и 29 число — выходные дни, уплатить придется заблаговременно.

В общем же случае предельный срок для уплаты налога — 29-е число месяца, следующего за отчетным кварталом, что подтверждают налоговики в категории 106.08 ЗІР.

Если приобрести и продать объект недвижимости вы успеете в пределах одного месяца, то от обязанности уплаты и предоставления декларации по налогу на недвижимость вы будете освобождены.

Согласны с этим и налоговики (категория 106.07 ЗІР).

Плата за землю

С земельным налогом похожая ситуация. При переходе права собственности на земельный участок от одного собственника — юр- или физлица к другому в течение календарного года налог уплачивает (п. 286.5 НКУ):

предыдущий собственник — за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный земельный участок;

новый собственник — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности.

Снова-таки для выбора интересующего вас месяца ориентируйтесь на регистрацию в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

То есть, в отличие от случаев с изменением ставки налога на протяжении года7, конкретная дата перехода права собственности значения не имеет: важен лишь месяц.

7 Более подробно о таких ситуациях вы могли прочесть в статье «Вносим «поправки» в налоговую декларацию по земельному налогу» (журнал «Бухгалтер 911», 2017, № 20).

Касательно арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности ситуация несколько иная:

— бывший арендодатель уплачивает плату за фактический период пребывания земли в пользовании в текущем году, т. е. до возврата земучастка арендодателю (категория 112.02 ЗІР);

— новый арендодатель — с момента регистрации права аренды земучастка.

Подать налоговую декларацию по вновь отведенным земельным участкам (или по вновь заключенным договорам аренды земли)8 плательщик согласно п. 286.4 НКУ обязан в течение 20 к. дн. месяца, следующего за отчетным (т. е. за месяцем регистрации соответствующих прав).

8 О базовых правилах декларирования платы за землю шла речь в материалах «Земельный налог: отчитываемся за 2017 год» в журнале «Бухгалтер 911», 2017, № 5 и «Земельная» арендная плата: отчитываемся на 2017 год» в журнале «Бухгалтер 911», 2017, № 6.

К примеру, если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок 01.09.2017 г., то декларацию придется подать не позднее пятницы, 20 октября.

Это соответствует предельному сроку подачи декларации за сентябрь в случае выбора ежемесячного способа декларирования обязательств, предусмотренного п. 286.3 НКУ.

Физлица, напомним, от обязанности подачи декларации освобождены9. При этом в случае перехода права собственности на земельный участок от одного собственника-физлица к другому в течение календарного года налоговики направляют (вручают) «письмо счастья» новому собственнику после получения информации о переходе права собственности.

9 О чем вы могли прочесть в статье «Физлица и земельный налог: все ближе» («Бухгалтер 911», 2017, № 26).

Если такой переход происходит после 1 июля текущего года, то налоговики также направляют (вручают) предыдущему собственнику новое налоговое уведомление-решение. Предыдущее же считается отмененным (отозванным).

Юрлица в общем случае подают уточняющие декларации. Но в некоторых случаях подается «Звітна» декларация. К примеру, если ранее юрлицо не было плательщиком платы за землю, но получило землю в течение года (см. также категорию 112.05 ЗІР). Или если земучасток находится на территории другой административно-территориальной единицы.

По сути, все аналогично подаче декларации по недвижналогу (см. выше).

Снова-таки есть нюанс с заполнением декларации10. В ней, как вы знаете, предусмотрена ежемесячная разбивка годовой суммы налогового обязательства. По умолчанию (справедливо для участков, пребывающих в собственности плательщика круглый год) такую сумму равномерно «размазывают» на 12 месяцев. Но для участков, появившихся посреди года, такой алгоритм не подходит. Для корректного заполнения декларации вносить данные придется вручную.

10 Форма которой утверждена приказом Минфина от 16.06.2015 г. № 560. Обратите внимание: форма декларации в редакции приказа от 23.01.2017 г. № 9 начнет применяться только с 2018 года.

Например, 01.09.2017 г. предприятие оформило право собственности на земельный участок. Площадь участка — 1200 м2 (0,12 га). Нормативная денежная оценка участка — 12000 грн. Ставка налога, установленная местным советом, — 3 % от нормативной денежной оценки.

Сумма налога, рассчитанная на полный год, в таком случае равна 360 грн. (12000 грн. х 3 % : 100 %). В расчете на 4 месяца (сентябрь — декабрь) приходится 120 грн. (360 грн. : 12 мес. х 4 мес.).

Декларацию по земельному налогу следует заполнить так (предположим, это единственный земучасток): годовая сумма налога — 360,00 грн., сумма обязательств за сентябрь — декабрь — по 30,00 грн.

И последнее, что требуется от плательщика, — уплатить обязательства.

Делать это п. 287.4 НКУ в части новоотведенных земельных участков обязывает ежемесячно в течение 30 к. дн., следующих за последним календарным днем налогового (отчетного) месяца.

То есть если право собственности на участок оформлено в августе — начинать платить нужно не позднее пятницы, 29 сентября; если в сентябре — не позднее понедельника, 30 октября и т. д.

Аналогичная ситуация и с арендной платой за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться