Підприємець-орендар у квартирі єдиноподатника

Так можна чи не можна?..

Часто підприємців цікавить, чи можна взагалі використовувати для підприємницької діяльності квартиру (житлову нерухомість). Законодавство, скажімо так, «не благословляє» такі дії. Якщо говорити коротко: підприємець, який не займається у квартирі промисловим виробництвом, з натяжкою, але, вважаємо, може здійснювати в ній госпдіяльність. Пряма заборона встановлена саме стосовно використання житла для промислового виробництва / потреб промислового характеру (ст. 383 ЦКУ, ст. 6 ЖКУ*).

* Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-Х.

Якщо поставити собі на меті все зробити ідеально, то спочатку потрібно буде перевести квартиру до нежитлового фонду і тільки потім відкрити в ній офіс, інтернет-магазин, здавати її в оренду під офіс підприємцям або юрособам тощо. Але на практиці цим займаються далеко не всі, оскільки процедура переведення тривала і дуже витратна.

Що стосується здачі квартири в оренду іншому підприємцеві, то це цілком можливо. Вам на допомогу ст. 319 і 320 ЦКУ, згідно з якими власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності. Водночас цільове використання житла (тільки для проживання) нікуди при цьому не дівається.

Це з одного боку. З іншого боку, порушення цього правила у випадку зі здачею квартири під офіс не зробить договір оренди нікчемним (недійсним у силу закону). Із ЦКУ це не виходить. Відповідний договір усе одно вважатиметься дійсним (ст. 204 ЦКУ). Недійсним його може визнати тільки суд (ніяк не податківці). А для цього потрібно, щоб до суду хтось звернувся. Як показує практика, податківцям до цього зазвичай справи немає.

Тому якщо підприємець і його орендар не порушують спокій сусідів, цілком можливо працювати у квартирі, як в офісі, на підставі договору оренди. Якщо сусіди вирішать судитися, то порушення ч. 1 ст. 815 ЦКУ — не аргумент для позову, а ось порушення правил експлуатації жител (шум) — аргумент.

Єдине, що податківці точно заборонять орендареві, — це включати у витрати орендну плату за квартиру. Але в нашому випадку орендар — спрощенець. Тому для нього, як і для будь-якого єдиноподатника, абсолютно не важливий розмір витрат.

Отже, у цій ситуації ця заборона взагалі «ні про що» .

Отже, відповідь на запитання про те, можна чи не можна здавати в оренду квартиру під офіс, є цілком типовою для нашого законодавства: «Узагалі-то не можна, але якщо дуже хочеться, то можна» .

Тепер ще один момент: чи можна здати в оренду не всю квартиру, а тільки її частину? Звичайно! У законодавстві ніде немає заборони на те, щоб здавати в оренду частину приміщення будь-якої площі. Головне, у договорі чітко виписати предмет договору оренди — визначити площу і межі частини квартири, яку ви здаєте в оренду.

І, нарешті, останнє обмеження за орендою. Єдиноподатник групи 2 не має права здавати в оренду житло (п.п. 2 п. 291.4, п.п. 291.5.3, п.п. 7 п.п. 298.2.3 ПКУ): 1) не єдиноподатнику; 2) площею більше 100 м²; 3) якщо заздалегідь не вніс у Реєстр єдиноподатників вид діяльності 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Оскільки в нашому випадку орендар — єдиноподатник групи 3, а квартира має площу всього 60 м² (при тому, що в оренду здається її частина), перші дві умови виконані. Тому залишається лише перевірити, чи не забули ви внести в Реєстр єдиноподатників КВЕД 68.20, і можна підписувати договір оренди.

Податок на нерухомість

Як відомо, власники нерухомості зобов’язані сплачувати податок на неї. Але сплачують цей податок не всі. Адже є пільга. Що стосується квартир (житлової нерухомості), то пільга = 60 м². За цю площу податок можна не сплачувати (п.п. 266.4.1 ПКУ).

Але! Є випадки, коли пільга «не працює», зокрема, якщо квартира використовується в підприємницькій діяльності або здається в оренду (п.п. 266.4.3 ПКУ) . Тому якщо в Реєстрі єдиноподатників орендодавець указав як місце своєї діяльності адресу власної квартири, то на «житлову» пільгу йому розраховувати не доводиться. Податок на нерухомість він сплачувати повинен .

У цьому світлі здача квартири в оренду для нього погоди не зробить — нерухомподаток він як сплачував, так і сплачуватиме.

Якщо ж підприємець фактично працює не у квартирі, а в іншому місці (наприклад, торгівля на виставках), а адреса квартири просто є його податковою адресою, то «житлова» пільга «працює», тому нерухомподаток йому не нараховується (категорія 106.05 ЗІР). Проте щойно він здасть квартиру в оренду, «житлова» пільга перестане «працювати» і нерухомподаток йому почнуть нараховувати.

Але! У будь-якому разі нараховувати цей податок і надсилати повідомлення з його сумою повинні саме податківці (сам підприємець жодної звітності не подає) — п.п. 266.7.1 ПКУ (ср. ). Якщо вони надішлють повідомлення, то податок сплачуємо протягом 60 днів.

Оподаткування орендної плати

Оскільки договір оренди укладений між двома підприємцями, то при виплаті орендної плати ні ПДФО, ні ВЗ зі спрощенця-орендодавця не утримується. Але для цього він зобов’язаний надати орендареві копію виписки або витягу з Держреєстру (категорія 107.12 ЗІР).

ЄСВ теж не сплачуємо, оскільки за договорами оренди він не нараховується в принципі. Таким чином, орендна плата в орендодавця обкладається тільки єдиним податком за ставкою для групи 2.

Готівкові обмеження, РРО

Якщо єдиноподатник-орендодавець не має «РРО-імунітету», то при отриманні орендної плати готівкою її потрібно провести через РРО** (на цьому наполягають податківці — 109.03 ЗІР).

** Детальніше про це — у статті «РРО для орендодавців: тверде «так» від податківців» (журнал «Бухгалтер 911», 2015, № 39).

Знову ж таки працює десятитисячне готівкове обмеження (оскільки розрахунки йдуть між двома суб’єктами господарювання)***.

*** Корисну інформацію знайдете в статті «Ти — мені, я — тобі» (про готівкові обмеження)» (журнал «Бухгалтер 911», 2017, № 30).

20-ОПП

Коли два підприємці укладають договір оренди, обоє вони зобов’язані подати форму № 20-ОПП.

Якщо за однією адресою є декілька однакових типів об’єктів без найменування, то орендар у формі № 20-ОПП відображає інвентарний номер об’єкта оподаткування, вказаний у договорі оренди.

При цьому в графі 9 розділу 3 форми № 20-ОПП орендар указує стан об’єкта оподаткування з кодом «8» (орендується), а орендодавець у тій же графі вказує фактичний стан об’єкта, а якщо приміщення здається в оренду повністю, то вказує стан з кодом «9» (здається в оренду).

Тобто орендодавцеві доведеться показати квартиру у формі № 20-ОПП двома рядками (один — за своєю квартирою з кодом «2» (експлуатується), а другий — за кімнатою, яка здається в оренду, з кодом «9» (здається в оренду)).

Мінімальна орендна плата

Розмір мінімальної орендної плати за 1 м² нерухомості актуальний лише тоді, коли нерухомість здає в оренду фізособа-громадянин (не підприємець). Річ у тому, що з такого громадянина-орендодавця ПДФО утримується за особливими правилами. Податок розраховується від орендної плати, яка вказана в договорі, але не менше мінімальної орендної плати, визначеної за спеціальною методикою (п.п. 170.1.2 ПКУ).

У нашому ж випадку квартиру здає в оренду підприємець, а не громадянин. Тому при виплаті йому орендної плати ПДФО взагалі не утримується.