Предприниматель-арендатор в квартире единоналожника

Так можно или нельзя?..

Часто предпринимателей интересует, можно ли вообще использовать для предпринимательской деятельности квартиру (жилую недвижимость). Законодательство, скажем так, «не благословляет» такие действия. Если говорить коротко: предприниматель, который не занимается в квартире промышленным производством, с натяжкой, но, считаем, может осуществлять в ней хоздеятельность. Прямой запрет установлен именно в отношении использования жилья для промышленного производства / нужд промышленного характера (ст. 383 ГКУ, ст. 6 ЖКУ*).

* Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-Х.

Если задаться целью все сделать идеально, то сначала нужно будет перевести квартиру в нежилой фонд и только потом открыть в ней офис, интернет-магазин, сдавать ее в аренду под офис предпринимателям или юрлицам и т. п. Но на практике этим занимаются далеко не все, так как процедура перевода длительная и весьма затратная.

Что касается сдачи квартиры в аренду другому предпринимателю, то это целиком возможно. Вам в помощь ст. 319 и 320 ГКУ, согласно которым собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности. В то же время целевое использование жилья (только для проживания) никуда при этом не девается.

Это с одной стороны. С другой стороны, нарушение этого правила в случае со сдачей квартиры под офис не сделает договор аренды ничтожным (недействительным в силу закона). Из ГКУ это не следует. Соответствующий договор все равно будет считаться действительным (ст. 204 ГКУ). Недействительным его может признать только суд (никак не налоговики). А для этого нужно, чтобы в суд кто-то обратился. Как показывает практика, налоговикам до этого обычно дела нет.

Поэтому, если предприниматель и его арендатор не нарушают покой соседей, вполне возможно работать в квартире как в офисе на основании договора аренды. Если соседи решат судиться, то нарушение ч. 1 ст. 815 ГКУ — не аргумент для иска, а вот нарушение правил эксплуатации жилых помещений (шум) — аргумент.

Единственное, что налоговики точно запретят арендатору, — это включать в расходы арендную плату за квартиру. Но в нашем случае арендатор — упрощенец. Поэтому для него, как и для любого единоналожника, абсолютно не важен размер расходов.

Стало быть, в данной ситуации этот запрет вообще «ни о чем» .

Итак, ответ на вопрос о том, можно или нельзя сдавать в аренду квартиру под офис, является вполне типичным для нашего законодательства: «Вообще-то нельзя, но если очень хочется, то можно» .

Теперь еще один момент: можно ли сдать в аренду не всю квартиру, а только ее часть? Конечно! В законодательстве нигде нет запрета на то, чтобы сдавать в аренду часть помещения любой площади. Главное, в договоре четко выписать предмет договора аренды — определить площадь и границы части квартиры, которую вы сдаете в аренду.

И, наконец, последнее ограничение по аренде. Единоналожник группы 2 не имеет права сдавать в аренду жилье (п.п. 2 п. 291.4, п.п. 291.5.3, п.п. 7 п.п. 298.2.3 НКУ): 1) не единоналожнику; 2) площадью более 100 м²; 3) если предварительно не внес в Реестр единоналожников вид деятельности 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Поскольку в нашем случае арендатор — единоналожник группы 3, а квартира имеет площадь всего 60 м² (при том, что в аренду сдается ее часть), первые два условия выполнены. Поэтому остается лишь проверить, не забыли ли вы внести в Реестр единоналожников КВЭД 68.20, и можно подписывать договор аренды.

Налог на недвижимость

Как известно, собственники недвижимости обязаны уплачивать налог на нее. Но уплачивают этот налог не все. Ведь есть льгота. Что касается квартир (жилой недвижимости), то льгота = 60 м². За эту площадь налог можно не уплачивать (п.п. 266.4.1 НКУ).

Но! Есть случаи, когда льгота «не работает», в частности, если квартира используется в предпринимательской деятельности или сдается в аренду (п.п. 266.4.3 НКУ) . Поэтому если в Реестре единоналожников арендодатель указал в качестве места своей деятельности адрес собственной квартиры, то на «жилую» льготу ему рассчитывать не приходится. Налог на недвижимость он уплачивать должен .

В этом свете сдача квартиры в аренду для него погоды не сделает — недвижналог он как уплачивал, так и будет уплачивать.

Если же предприниматель фактически работает не в квартире, а в другом месте (например, торговля на выставках), а адрес квартиры просто является его налоговым адресом, то «жилая» льгота «работает», поэтому недвижналог ему не начисляется (категория 106.05 ЗІР). Однако как только он сдаст квартиру в аренду, «жилая» льгота перестанет работать и недвижналог ему начнут начислять.

Но! В любом случае начислять этот налог и присылать уведомление с его суммой должны именно налоговики (сам предприниматель никакой отчетности не подает) — п.п. 266.7.1 НКУ (ср. ). Если они пришлют уведомление, то налог уплачиваем в течение 60 дней.

Налогообложение арендной платы

Поскольку договор аренды заключен между двумя предпринимателями, то при выплате арендной платы ни НДФЛ, ни военсбор с упрощенца-арендодателя не удерживается. Но для этого он обязан предоставить арендатору копию выписки или извлечения из Госреестра (категория 107.12 ЗІР).

ЕСВ тоже не уплачиваем, так как по договорам аренды он не начисляется в принципе. Таким образом, арендная плата у арендодателя облагается только единым налогом по ставке для группы 2.

Наличные ограничения, РРО

Если единоналожник-арендодатель не обладает «РРО-иммунитетом», то при получении арендной платы наличными ее нужно провести через РРО** (на этом настаивают налоговики — 109.03 ЗІР).

** Подробнее об этом — в статье «РРО для арендодателей: твердое «да» от налоговиков» (журнал «Бухгалтер 911», 2015, № 39).

*** Полезную информацию найдете в статье «Ты — мне, я — тебе» (о наличных ограничениях)» (журнал «Бухгалтер 911», 2017, № 30).

20-ОПП

Когда два предпринимателя заключают договор аренды, оба они обязаны подать форму № 20-ОПП.

Если по одному адресу есть несколько одинаковых типов объектов без наименования, то арендатор в форме № 20-ОПП отражает инвентарный номер объекта налогообложения, указанный в договоре аренды.

При этом в графе 9 раздела 3 формы № 20-ОПП арендатор указывает состояние объекта налогообложения с кодом «8» (арендуется), а арендодатель в той же графе указывает фактическое состояние объекта, а если помещение сдается в аренду полностью, то указывает состояние с кодом «9» (сдается в аренду).

То есть арендодателю придется показать квартиру в форме № 20-ОПП двумя строками (одна — по своей квартире с кодом «2» (эксплуатируется), а вторая — по комнате, которая сдается в аренду, с кодом «9» (сдается в аренду)).

Минимальная арендная плата

Размер минимальной арендной платы за 1 м² недвижимости актуален лишь тогда, когда недвижимость сдает в аренду физлицо-гражданин (не предприниматель). Дело в том, что с такого гражданина-арендодателя НДФЛ удерживается по особым правилам. Налог рассчитывается от арендной платы, которая указана в договоре, но не меньше минимальной арендной платы, определенной по специальной методике (п.п. 170.1.2 НКУ).

В нашем же случае квартиру сдает в аренду предприниматель, а не гражданин. Поэтому при выплате ему арендной платы НДФЛ вообще не удерживается.