Нерухомподаток для фізосіб: час податкових повідомлень-рішень

Who is who? Платниками «нерухомого» податку з числа фізосіб можуть бути власники об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (у тому числі нерезиденти). Нагадаємо, до об’єктів житлової нерухомості п.п. 14.1.129 ПКУ відносить будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (у тому числі квартири), дачні та садові будинки. Додаткову розшифровку знаходимо в пп. 14.1.129.1 — 14.1.129.3 ПКУ.

Здача об’єкта в оренду від сплати податку на нерухомість власника не рятує. Саме він, а не орендар, нестиме ношу платника нерухомподатку.

Ще один момент. Підприємницький статус фізособи в цьому випадку «погоди не робить»: сплачувати податок такі особи зобов’язані нарівні зі звичайними фізособами¹ (після отримання від податківців податкового повідомлення-рішення). Тобто від обов’язку подавати звітність (як юрособи) підприємці звільнені.

¹ Детальніше — у статті «Земля і нерухомість: а що у ФОП?» (перше питання) в журналі «Бухгалтер 911», 2018, № 6.

При розрахунку податкових зобов’язань податківці керуватимуться правилами нарахування податку, що діяли у 2017 році. Адже податок цього року доведеться (чи вже довелося) сплачувати саме за 2017 рік.

² Конкретні розміри ставок (які відрізняються залежно від зональності і типу об’єкта нерухомості) знайдете у відповідних рішеннях місцевих рад.

Достатньо поширені на практиці ситуації, коли нерухомість знаходиться в спільній власності декількох осіб. «Рецепти» для визначення того, хто є платником податку в цій ситуації, прописані безпосередньо в ПКУ (п.п. 266.1.2).

Визначення платника нерухомподатку за наявності декількох власників

Об’єкт/не об’єкт. Оподатковуються об’єкти нерухомості, у тому числі їх частки.

Водночас п.п. 266.2.2 ПКУ виводить з оподатковуваних низку об’єктів нерухомості. Ось ті з них, які можуть перебувати у власності фізосіб:

— об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, у тому числі їх частки;

— будівлі дитячих будинків сімейного типу;

— житлова нерухомість, непридатна для проживання, у тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням місцевої ради³;

³ Сільської, селищної, міської або ради об’єднаної територіальної громади, створеної згідно із законом та перспективним планом формування територій громад.

— об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;

— об’єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховується п’ять та більше дітей.

За такі об’єкти податок на нерухомість нараховувати не повинні.

Пільги з податку. Визначаючи суму податкових зобов’язань з податку на нерухомість, податківці зобов’язані врахувати й пільги, встановлені для об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності фізосіб.

Нагадаємо їх: згідно з п.п. 266.4.1 ПКУ база оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток, зменшується:

а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 м²;

б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 м²;

в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток⁴ — на 180 м².

⁴ У разі одночасного перебування у власності платника квартири/квартир і житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток.

Оскільки базовий податковий (звітний) період згідно з п.п. 266.6.1 ПКУ дорівнює календарному року, то і таке зменшення надається один раз за кожний рік.

Крім того, пільги з податку, що сплачується з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізосіб, на відповідній території можуть встановлюватися і рішенням місцевої ради (п.п. 266.4.2 ПКУ).

А ось зменшувати базу оподаткування понад розміри, передбачені п.п. 266.4.1 ПКУ, місцеві ради не мають права (до 01.01.2016 р. вони таке право мали).

Зазначимо важливий момент: не є податковою пільгою ставка оподаткування 0 %, установлена місцевою радою для об’єктів нерухомості певного виду, що не перевищують певну площу. Наприклад, рішенням 11-ї сесії Харківської міської ради 7-го скликання «Про місцеві податки та збори в місті Харкові» від 22.02.2017 р. № 542/17 установлена нульова ставка податку для об’єктів житлової нерухомості (зокрема, квартири/квартир), що перебувають у власності фізичних осіб, загальною площею до 85 м² незалежно від їх кількості⁵.

⁵ Детальніше — у статті «Нерухомподаток у запитаннях і відповідях» (журнал «Бухгалтер 911», 2018, № 12).

Таким чином, і «вовки ситі» (місцева рада не зазіхає на зменшення бази оподаткування понад установлені ПКУ межі) і «вівці цілі» (нульова ставка = нульове податкове зобов’язання) .

Потенційним пільговикам важливо знати про винятки з п.п. 266.4.3 ПКУ (ср. ). Відповідно до цього підпункту пільги з податку, передбачені пп. 266.4.1 і 266.4.2 ПКУ, для фізосіб не застосовуються до об’єкта(ів) оподаткування:

— якщо його/їх площа перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої п.п. 266.4.1 ПКУ (для квартири, наприклад, — перевищує 300 м²);

— що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).

У зв’язку з цим податківці, зокрема, вважають, що пільги не можуть застосовуватися до об’єкта житлової нерухомості, за адресою якого фізособою-засновником зареєстрована юрособа.

За ситуації, коли фізособа-підприємець фактично працює не у квартирі, а в іншому місці (наприклад, торгівля на виставках), а адреса квартири просто є його податковою адресою, податківці не сперечаються з тим, що «житлова» пільга працює.

Ставки податку: нестабільність-2017. Як ви пам’ятаєте, ставки податку при розрахунку зобов’язань за 2017 рік застосовуються ті, які були передбачені рішеннями місцевих рад на відповідний рік (граничний розмір ставки дорівнює 48 грн./м²).

Тут важливо врахувати, що минулого року діяли особливі правила, які дозволяють місцевим радам змінювати ставки не заздалегідь, а протягом року .

⁶ Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2017 році» від 20.12.2016 р. № 1791-VIII.

Це породило різне розуміння питання, зокрема, податківцями (у тому числі у 2018 році). Але вам із цього знати необхідно лише те, що протягом минулого року могли діяти відразу два рішення місцевої ради (і відповідно застосовуватися могли різні ставки податку для одних і тих же типів нерухомості). При цьому податківці, визначаючи базу оподаткування за 2017 рік, зобов’язані розраховувати податкові зобов’язання, виходячи з періоду дії тієї чи іншої ставки податку.

Розрахунок суми податку. Його проводять податківці, результат розрахунку при цьому направляючи (вручаючи) платникові податків у вигляді податкового повідомлення-рішення.

По-хорошому, граничний строк його відправлення фізособі-платникові податків спливає 1 липня року, наступного за базовим податковим (звітним) періодом (роком).

Але норми ПКУ залишають за контролюючими органами право нарахувати податкове зобов’язання із цього податку за податкові (звітні) періоди (роки) в межах 1095-денного строку.

Що стосується порядку нарахування податкових зобов’язань, то він детально описаний у п.п. 266.7.1 ПКУ. Нагадаємо, за наявності у власності фізособи — платника податку:

а) одного об’єкта житлової нерухомості (будинку або квартири), у тому числі його частки, податок обчислюється виходячи з оподатковуваної бази, зменшеної на 60 м² (для квартири) або 120 м² (для будинку);

б) більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу (тільки квартир або тільки будинків), у тому числі їх часток, податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 60 м² (для квартир) або 120 м² (для будинків);

в) об’єктів житлової нерухомості різних видів (будинку(ів) і квартир(и)), у тому числі їх часток, податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 180 м².

У загальному випадку розрахунок суми податку зводиться до множення оподатковуваної площі об’єкта нерухомості на відповідну ставку податку.

Оподатковувана площа в такому разі дорівнює 30 м² (90 м² - 60 м²), а сума податку повинна скласти 960 грн. (30 м² х 32 грн./м²).

Якщо протягом року діяли різні ставки податку, тоді для визначення суми податку оподатковувану площу потрібно по черзі перемножити на відповідні ставки податку, помножені на період дії ставки (у календарних днях) і розділені на 365 (загальна кількість днів у році).

25 тис. грн. «бонусу» . За великогабаритні об’єкти нерухомості доведеться сплатити додаткові 25 тис. грн. податку (+ до суми податку, розрахованої за загальними правилами). Таке суворе правило передбачено п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 ПКУ.

Під «великогабаритними» маємо на увазі квартири, площа яких перевищує 300 м², та/або будинки загальною площею понад 500 м².

Нові об’єкти. Під час переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюють: для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт, а для нового власника — починаючи з місяця, в якому він набув право власності⁷.

⁷ Різні цікаві нюанси на цю тему, що стосуються в тому числі фізосіб, ми представляли вашій увазі в матеріалі «Нерухомподаток у запитаннях і відповідях» журналу «Бухгалтер 911», 2018, № 12.

Податкове повідомлення-рішення новому власнику податківці направляють після отримання інформації про перехід права власності (згідно з п.п. 266.8.2 ПКУ).

Сплата податку. Фізособи, за загальним правилом, зобов’язані сплачувати податок на нерухомість протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення.

Неодноразово ми говорили про те, що якщо податківці не прислали платникові відповідне податкове повідомлення-рішення, то й сплачувати нічого. Явище це масове, тому в ПКУ з 01.01.2018 р. були розставлені «акценти» із цього приводу.

Так, у п. 57.2 ПКУ вже підкреслено, що платник, для якого податківці самі розраховують податкове зобов’язання (з причин, не пов’язаних з порушенням податкового законодавства), повинен його сплатити у разі надіслання (вручення) йому податкового повідомлення-рішення про сплату суми податку.

Також додано п. 126.3 ПКУ, згідно з яким у випадку якщо податковий орган не надіслав (не вручив) фізособі-платникові податкове повідомлення-рішення з податку на майно у встановлений ПКУ строк, фізособа звільняється від передбаченої ПКУ відповідальності за несвоєчасну сплату податкового зобов’язання.

Тобто саме зобов’язання сплатити потрібно, його ніхто не прощає. Але без санкцій за порушення строків сплати.

А оскільки строки сплати в цьому випадку прив’язані саме до моменту вручення податкового повідомлення-рішення (протягом 60 днів з дня вручення), а вручать його, що називається, «зараз», то логіка законодавця, очевидно, в такому. Якщо податківці надішлють платникові повідомлення-рішення з нарахуванням податку за попередні роки, то сплатити це зобов’язання буде потрібно, але якщо платник не вкладеться в належні 60 днів, до санкцій це не призведе.

Податок сплачують за місцем розташування об’єкта(ів) оподаткування. При цьому в сільській та селищній місцевості фізособи можуть сплачувати податок через каси сільських (селищних) рад за квитанцією про прийняття податків.

Платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, податківці повинні направити (вручити) фізособі-платникові за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня разом із податковим повідомленням-рішенням.