Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, июнь, 2018/№24
Печатать

Недвижналог для физлиц: пора налоговых уведомлений-решений

Шевчук Михаил, налоговый эксперт
До 1 июля контролирующие органы обязаны справиться со своей обязанностью направить уведомления-решения об уплате сумм налога. Соответственно настало время разобраться с нюансами в части недвижналога для физлиц и… копить деньги на уплату налога.

Who is who? Плательщиками «недвижимого» налога из числа физлиц могут быть собственники объектов жилой и/или нежилой недвижимости (в том числе нерезиденты). Напомним, к объектам жилой недвижимости п.п. 14.1.129 НКУ относит здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду (в том числе квартиры), дачные и садовые дома. Дополнительную расшифровку находим в пп. 14.1.129.1 — 14.1.129.3 НКУ.

В свою очередь, объекты нежилой недвижимости включают в себя здания, помещения, не отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду (п.п. 14.1.1291 НКУ).

Сдача объекта в аренду от уплаты налога на недвижимость собственника не спасает. Именно он, а не арендатор, будет нести ношу плательщика недвижналога.

Еще один момент. Предпринимательский статус физлица в данном случае «погоды не делает»: уплачивать налог такие лица обязаны наравне с обычными физлицами1 (после получения от налоговиков налогового уведомления-решения). То есть от обязанности подавать отчетность (как юрлица) предприниматели освобождены.

1 Подробнее — в статье «Земля и недвижимость: а что у ФЛП?» (первый вопрос) в журнале «Бухгалтер 911», 2018, № 6.

При расчете налоговых обязательств налоговики будут руководствоваться правилами начисления налога, действовавшими в 2017 году. Ведь налог в этом году придется (или уже пришлось) уплачивать именно за 2017 год.

Соответственно, и ставки налога применяются те, которые были предусмотрены решениями местных советов на 2017 год2. Предельный размер ставки налога — 48 грн./м2.

2 Конкретные размеры ставок (которые отличаются в зависимости от зональности и типа объекта недвижимости) найдете в соответствующих решениях местных советов.

Достаточно распространены на практике ситуации, когда недвижимость находится в общей собственности нескольких лиц. «Рецепты» для определения того, кто является плательщиком налога в данной ситуации, прописаны непосредственно в НКУ (п.п. 266.1.2).

Определение плательщика недвижналога при наличии нескольких собственников

п/п

Вид собственности

Плательщик недвижналога

1

Общая долевая собственность

Каждый владелец (за причитающуюся ему долю)

Общей долевой собственностью согласно ч. 1ст. 356 ГКУ является собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности.

2

Общая совместная собственность (объект не поделен в натуре)

Одно из лиц-владельцев, определенное по их согласию (если иное не установлено судом)

Общей совместной собственностью согласно ч. 1ст. 368 ГКУ является общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности.

3

Общая совместная собственность (объект поделен в натуре)

Каждое из лиц-владельцев (за причитающуюся ему долю)

Объект/не объект. Облагаются налогом объекты недвижимости, в том числе их доли.

Базой налогообложения согласно п.п. 266.3.1 НКУ является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его долей.

В то же время п.п. 266.2.2 НКУ выводит из облагаемых налогом ряд объектов недвижимости. Вот те из них, которые могут находиться в собственности физлиц:

объекты жилой и нежилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом, в том числе их доли;

здания детских домов семейного типа;

жилая недвижимость, непригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанная таковой согласно решению местного совета3;

3 Сельского, поселкового, городского или совета объединенной территориальной общины, созданная в соответствии с законом и перспективным планом формирования территорий общин.

объекты жилой недвижимости, в том числе их доли, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом, детям-инвалидам, воспитывающимся одинокими матерями (родителями), но не более одного такого объекта на ребенка;

— объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным или приемным семьям, в которых воспитывается пять и более детей.

За такие объекты налог на недвижимость начислять не должны.

А если начислили, то это повод провести сверку данных (право на которую дает п.п. 266.7.3 НКУ). Для этого придется обратиться в налоговую по месту жительства (регистрации) с письменным заявлением.

Льготы по налогу. Определяя сумму налоговых обязательств по налогу на недвижимость, налоговики обязаны учесть и льготы, установленные для объектов жилой недвижимости, пребывающих в собственности физлиц.

Для объектов нежилой недвижимости подобных льгот на уровне НКУ не предусмотрено. Равно как и нет «поблажек» для жилой недвижимости, пребывающей в собственности юрлиц.

Напомним их: согласно п.п. 266.4.1 НКУ база налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, уменьшается:

а) для квартиры/квартир независимо от их количества — на 60 м2;

б) для жилого дома/домов независимо от их количества — на 120 м2;

в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей4 — на 180 м2.

4 В случае одновременного нахождения в собственности плательщика квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их долей.

Поскольку базовый налоговый (отчетный) период согласно п.п. 266.6.1 НКУ равен календарному году, то и такое уменьшение предоставляется один раз за каждый год.

Кроме того, льготы по налогу, который уплачивается с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физлиц, на соответствующей территории могут устанавливаться и решением местного совета (п.п. 266.4.2 НКУ).

Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории, для физлиц при этом определяют исходя из их имущественного положения и уровня доходов.

А вот уменьшать базу налогообложения свыше размеров, предусмотренных п.п. 266.4.1 НКУ, местные советы не вправе (до 01.01.2016 г. они такое право имели).

Отметим важный момент: не является налоговой льготой ставка налогообложения 0 %, установленная местным советом для объектов недвижимости определенного вида, не превышающих определенную площадь. К примеру, решением 11-й сессии Харьковского городского совета 7-го созыва «О местных налогах и сборах в городе Харькове» от 22.02.2017 г. № 542/17 установлена нулевая ставка налога для находящихся в собственности физических лиц объектов жилой недвижимости (в частности, квартиры/квартир) общей площадью до 85 м2 независимо от их количества5.

5 Подробнее — в статье «Недвижналог в вопросах и ответах» (журнал «Бухгалтер 911», 2018, № 12).

Рассматриваемое решение действует с 01.03.2017 г., т. е. для харьковских плательщиков налога на недвижимость его положения должны применяться с указанной даты.

Таким образом, и «волки сыты» (местный совет не посягает на уменьшение базы налогообложения сверх установленных НКУ пределов) и «овцы целы» (нулевая ставка = нулевое налоговое обязательство) .

Потенциальным льготникам важно знать об исключениях из п.п. 266.4.3 НКУ (ср. 025069200). В соответствии с этим подпунктом льготы по налогу, предусмотренные пп. 266.4.1 и 266.4.2 НКУ, для физлиц не применяются к объекту(ам) налогообложения:

— если его/их площадь превышает пятикратный размер необлагаемой площади, установленной п.п. 266.4.1 НКУ (для квартиры, например, — превышает 300 м2);

— которые используются их собственниками с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности).

В связи с этим налоговики, в частности, считают, что льготы не могут применяться к объекту жилой недвижимости, по адресу которого физлицом-учредителем зарегистрировано юрлицо.

В ситуации, когда физлицо-предприниматель фактически работает не в квартире, а в другом месте (например, торговля на выставках), а адрес квартиры просто является его налоговым адресом, налоговики не спорят с тем, что «жилая» льгота работает.

Такие разъяснения найдете в категории 106.05 ЗІР.

Ставки налога: нестабильность-2017. Как вы помните, ставки налога при расчете обязательств за 2017 год применяются те, которые были предусмотрены решениями местных советов на соответствующий год (предельный размер ставки равен 48 грн./м2).

Здесь важно учесть, что в прошлом году действовали особые правила, позволяющие местным советам изменять ставки не заблаговременно, а на протяжении года .

Такие «вольности» им были позволены п. 4 разд. ІІ Закона № 17916. Кроме того, к старым (не обновленным ставкам налога) применялся коэффициент 0,5.

6 Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений в 2017 году» от 20.12.2016 г. № 1791-VIII.

Это породило разное понимание вопроса, в частности, налоговиками (в том числе в 2018 году). Но вам из этого знать необходимо лишь то, что на протяжении минувшего года могло действовать сразу два решения местного совета (и соответственно применяться могли разные ставки налога для одних и тех же типов недвижимости). При этом налоговики, определяя базу обложения налогом за 2017 год, обязаны рассчитывать налоговые обязательства, исходя из периода действия той или иной ставки налога.

Расчет суммы налога. Его проводят налоговики, результат расчета при этом направляя (вручая) налогоплательщику в виде налогового уведомления-решения.

По-хорошему, предельный срок его отправки физлицу-налогоплательщику истекает 1 июля года, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом).

Но нормы НКУ оставляют за контролирующими органами право начислить налоговое обязательство по этому налогу за налоговые (отчетные) периоды (годы) в пределах 1095-дневного срока.

При этом налогоплательщики освобождены от ответственности за несвоевременную уплату налоговых обязательств (согласно п. 126.3 и п.п. 266.10.2 НКУ) (подробнее — в последнем разделе этой статьи).

Что касается порядка начисления налоговых обязательств, то он подробно описан в п.п. 266.7.1 НКУ. Напомним, при наличии в собственности физлица-налогоплательщика:

а) одного объекта жилой недвижимости (дома или квартиры), в том числе его доли, налог исчисляется исходя из налогооблагаемой базы, уменьшенной на 60 м2 (для квартиры) или 120 м2 (для дома);

б) более одного объекта жилой недвижимости одного типа (только квартир или только домов), в том числе их долей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на 60 м2 (для квартир) или 120 м2 (для домов);

в) объектов жилой недвижимости разных видов (дома(ов) и квартир(ы)), в том числе их долей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на 180 м2.

В общем случае расчет суммы налога сводится к умножению облагаемой налогом площади объекта недвижимости на соответствующую ставку налога.

Например, в собственности физлица есть квартира площадью 90 м2. Ставка налога в 2017 году была установлена в размере 32 грн./м2 (до 01.03.2017 г. — 2 % от минзарплаты, но с коэффициентом 0,5; с 01.03.2017 г. — 1 % от минзарплаты).

Облагаемая налогом площадь в таком случае равна 30 м2 (90 м2 - 60 м2), а сумма налога должна составить 960 грн. (30 м2 х 32 грн./м2).

Если на протяжении года действовали разные ставки налога, тогда для определения суммы налога облагаемую налогом площадь нужно поочередно перемножить на соответствующие ставки налога, умноженные на период действия ставки (в календарных днях) и разделенные на 365 (общее количество дней в году).

Сумму налога, исчисленную при наличии в собственности нескольких объектов жилой недвижимости, налоговики распределяют пропорционально удельному весу общей площади каждого из таких объектов.

25 тыс. грн. «бонуса» . За крупногабаритные объекты недвижимости придется уплатить дополнительные 25 тыс. грн. налога (+ к сумме налога, рассчитанной по общим правилам). Такое суровое правило предусмотрено п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 НКУ.

Под «крупногабаритными» имеем в виду квартиры, площадь которых превышает 300 м2, и/или дома общей площадью свыше 500 м2.

Новые объекты. При переходе права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляют: для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект, а для нового владельца — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности7.

7 Различные интересные нюансы на эту тему, касающиеся в том числе физлиц, мы представляли вашему вниманию в материале «Недвижналог в вопросах и ответах» журнала «Бухгалтер 911», 2018, № 12.

Налоговое уведомление-решение новому владельцу налоговики направляют после получения информации о переходе права собственности (согласно п.п. 266.8.2 НКУ).

По вновь созданному (нововведенному) объекту недвижимости физлица уплачивают налог начиная с месяца, в котором возникло право собственности на него.

Уплата налога. Физлица, по общему правилу, обязаны уплачивать налог на недвижимость в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.

Неоднократно мы говорили о том, что если налоговики не прислали плательщику соответствующее налоговое уведомление-решение, то и уплачивать нечего. Явление это массовое, поэтому в НКУ с 01.01.2018 г. были расставлены «акценты» на этот счет.

Так, в п. 57.2 НКУ уже подчеркнуто, что плательщик, для которого налоговики сами рассчитывают налоговое обязательство (по причинам, не связанным с нарушением налогового законодательства), должен его уплатить в случае направления (вручения) ему налогового уведомления-решения об уплате суммы налога.

Формально так было и раньше.

Также добавлен п. 126.3 НКУ, согласно которому в случае если налоговый орган не направил (не вручил) физлицу-плательщику налоговое уведомление-решение по налогу на имущество в установленный НКУ срок, физлицо освобождается от предусмотренной НКУ ответственности за несвоевременную уплату налогового обязательства.

То есть само обязательство уплатить нужно, его никто не прощает. Но без санкций за нарушение сроков уплаты.

А поскольку сроки уплаты в данном случае привязаны именно к моменту вручения налогового уведомления-решения (в течение 60 дней со дня вручения), а вручат его, что называется, «сейчас», то логика законодателя, очевидно, в следующем. Если налоговики пришлют плательщику уведомление-решение с начислением налога за предыдущие годы, то уплатить это обязательство будет нужно, но если плательщик не уложится в положенные 60 дней, к санкциям это не приведет.

Логично, ведь налоговики могут начислить с опозданием обязательство сразу за несколько (но не более 3) лет.

Налог уплачивают по месту нахождения объекта(ов) налогообложения. При этом в сельской и поселковой местности физлица могут уплачивать налог через кассы сельских (поселковых) советов по квитанции о принятии налогов.

Платежные реквизиты, в частности, органов местного самоуправления по местонахождению каждого из объектов жилой и/или нежилой недвижимости, налоговики должны направить (вручить) физлицу-плательщику по месту его налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля вместе с налоговым уведомлением-решением.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться