Оренда в період карантину: облікові моменти

* Див., зокрема, статті «Орендна плата vs карантин» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 13), «Законодавчі новини: оренда, допомога по частковому безробіттю і К^о» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 16).

Ситуація 1. Домовилися про зменшення орендної плати (у тому числі на підставі ч. 4 ст. 762 ЦКУ). Таку домовленість слід оформити у вигляді додаткової угоди до договору. Підставою для її укладення стане звернення орендаря з пропозицією зменшити розмір орендної плати у зв’язку з тим, що в період карантину можливість користування майном зменшилася. Зазначимо, що ч. 3 ст. 631 ЦКУ дозволяє сторонам застосовувати умови договору до відносин між ними, які виникли і до його укладення. Тобто навіть якщо додаткову угоду про «знижку» з оренди на період карантину ви укладатимете тільки зараз, її умови можуть діяти «заднім числом», тобто із самого початку карантину. Отримувати сертифікат ТПП для орендної «знижки» в цьому випадку необов’язково (він потрібен, тільки якщо сторони посилаються на положення про форс-мажор). Достатньо домовленості сторін.

Також зазначимо, що згідно зі ст. 654 ЦКУ зміна договору здійснюється в такій самій формі, що і змінюваний договір, якщо інше не встановлено договором. Якщо договір укладався в простій письмовій формі (без нотаріального посвідчення), то й додаткова угода до договору укладається в простій письмовій формі. Нагадаємо, що нотаріальному посвідченню підлягає договір оренди будівлі, іншої капітальної споруди (їх частин), укладений на строк 3 роки і більше (ч. 2 ст. 793 ЦКУ).

Розмір «знижки» (наскільки зменшується орендна плата) встановлюється за домовленістю сторін.

Припустимо, орендареві вдалося домовитися з орендодавцем про зниження орендної плати. Як це вплине на облік?

У цьому випадку в орендаря та в орендодавця будуть стандартні проводки. Просто доходи (в орендодавця) і витрати (в орендаря) в частині орендних платежів будуть відображені в меншій сумі.

Облік в орендодавця. Бухоблік. Орендодавець відображає дохід, виходячи з нової договірної суми орендної плати:

— якщо оренда — основний вид діяльності, — Дт 36 — Кт 703;

— якщо неосновний вид діяльності і здається об’єкт інвестнерухомості, — Дт 36 — Кт 703; об’єкт операційної оренди: Дт 36 — Кт 713.

ПДВ. Пункт 188.1 ПКУ вимагає визначати базу оподаткування ПДВ, виходячи з договірної вартості, але не нижче мінімальної бази (звичайної ціни). У минулому номері ми обговорювали питання про те, яку ціну можна вважати звичайною для оренди в період карантину**. Повторимо тільки, що в умовах карантину є всі підстави вважати, що нова орендна плата і є звичайною (ринковою) ціною. Тому зобов’язання з ПДВ визначатимуться виходячи з нової договірної вартості.

** Див. статтю «Дешева» оренда в період карантину: що з ПДВ?» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 17).

Податок на прибуток. Усе, як і за бухобліком, — без жодних особливостей (як у малодохідників, так і у високодохідників).

Облік в орендаря. Бухоблік. Витрати з орендної плати орендар відображає у «звичному» порядку — за Дт 23, 91, 92, 93, 94 (залежно від напряму використання орендованого майна).

ПДВ. На підставі отриманої зареєстрованої ПН від орендодавця орендар відображає податковий кредит.

Податок на прибуток — без коригувань.

Ситуація 2. Орендна плата не справляється на підставі ч. 6 ст. 762 ЦКУ. Це ситуація, коли орендар не міг використовувати через карантин орендоване майно.

У такому разі орендар повинен навести докази неможливості використання майна. Чи обов’язково для цього орендареві отримувати сертифікат ТПП? Ще раз зазначимо, що він потрібен, тільки якщо орендар посилається на положення договору про форс-мажор. В інших випадках — достатньо того, що орендар наведе докази невикористання майна (у цьому випадку сертифікат ТПП не потрібен).

У такому разі укладати додаткову угоду до договору необов’язково. Адже таке звільнення прямо передбачене ЦКУ і як такого волевиявлення сторін не відбувається.

Облік в орендодавця. Бухоблік. Оскільки використання майна не було — послуга не надана. Відповідно орендар не відображає дохід від надання послуг. А ось витрати, пов’язані зі зданим в оренду майном (у тому числі й амортизація), — зберігаються. Але оскільки не було доходу, доцільно їх відносити до складу інших витрат (Дт субрахунку 949).

ПДВ. Вважаємо, що тут не буде самого факту постачання (тобто об’єкта нарахування ПДВ).

Податок на прибуток. Можуть бути проблеми у високодохідників у частині податкової амортизації (оскільки немає фактичного використання об’єкта). Податківці вважають (див. лист ДФСУ від 02.07.2019 р. № 3031/6/99-99-15-02-02-15/ІПК), що в період тимчасового невикористання основних засобів і відсутності їх експлуатації (корисного використання) податкова амортизація на такі основні засоби не нараховується***.

*** Детальніше див. у статті «Простій виробничого обладнання під час карантину: амортизація, ПДВ» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 16).

Облік в орендаря. Бухоблік. Відображати нічого. Витрат за орендою — немає. Доходів — теж немає (безоплатне користування сюди прив’язати не можна, оскільки не було користування майном як такого).

ПДВ. Жодних наслідків немає.

Податок на прибуток. Жодних коригувань не передбачено.

Ситуація 3. Орендну плату скасували, але не на підставі ч. 6 ст. 762 ЦКУ. Відразу скажемо, що це не найкращий варіант, оскільки тут, по суті, діятимуть ті самі правила, що й для безоплатного надання послуг.

Облік в орендодавця. Бухоблік. Доходу від орендних послуг у цьому випадку немає. А ось собівартість наданої послуги доведеться списати до витрат. Нарахування амортизації за такими об’єктами також не призупиняється.

При цьому враховуючи, що доходу немає — доцільно витрати, пов’язані з об’єктом, списувати в Дт субрахунку 949.

ПДВ. У цьому випадку працюватимуть ті самі правила, що і для безоплатного постачання послуг. Базу оподаткування визначають за загальними правилами, встановленими п. 188.1 ПКУ, а саме: виходячи з договірної вартості, але не нижче мінбази. Вона в цьому випадку визначається виходячи зі звичайної ціни. І в принципі, цілком можна обґрунтувати, що нульова орендна плата в карантинних умовах і є звичайною (детальніше див. статтю в минулому номері). Податкові зобов’язання з ПДВ у цьому випадку будуть «нульовими».

Що стосується «компенсуючих» податкових зобов’язань за п. 198.5 ПКУ на суму відображеного у складі ПК вхідного ПДВ з вартості послуг, пов’язаних з об’єктом оренди, то для їх нарахування підстав немає. Адже тут немає негосподарського/необ’єктного/пільгового використання.

Податок на прибуток. Високодохідникам і малодохідникам-добровольцям доведеться збільшити фінрезультат на собівартість оренди, якщо орендарем, який безоплатно використовує майно, є неплатник податку на прибуток (окрім фізосіб) або прибутківець за ставкою 0 % відповідно до п. 44 підрозд. 4 розд. ХХ ПКУ (п.п. 140.5.10 ПКУ****).

**** Згадана норма не поширюється на безоплатне надання товарів/послуг неприбутковим організаціям, внесеним до Реєстру неприбуткових установ та організацій. Для таких випадків діють особливі правила.

При цьому зазначимо, що в частині податкової амортизації об’єктів у цьому випадку проблем виникнути не повинно, оскільки в цій ситуації вважається, що об’єкт використовується орендарем, просто йому надали звільнення від орендної плати.

Облік в орендаря. Бухоблік. По суті, тут операція безоплатного отримання послуг. Послуга споживається в процесі здійснення певної дії або провадження певної діяльності (ч. 1 ст. 901 ЦКУ). Унаслідок цього після того, як вона надана, жодного активу в підприємства не залишається. Тому безоплатне отримання послуг може бути відображене проводкою: Дт 23 (92, 93) — Кт 719 на суму справедливої вартості оренди.

ПДВ. Безоплатне отримання товарів або послуг не призводить до жодних ПДВ-наслідків.

Податок на прибуток. У разі безоплатного отримання товарів/послуг турбуватися про розрахунок будь-яких різниць платникам податків не доведеться. Для зазначеного випадку вони не передбачені.