Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, сентябрь, 2017/№37
Печатать

Продажа инвестнедвижимости: будут ли разницы

Вишневский Михаил, налоговый эксперт, buhgalter911@mail.ua
Ситуация. Предприятие продает объект инвестиционной недвижимости, который учитывался по справедливой стоимости.­ Возникают ли разницы с этой операции? Мы — высокодоходники. Как вообще должны отражаться операции по продаже такого объекта в бух­учете?
налог на прибыль, разницы, бухучет, инвестнедвижимость

Если вы используете метод оценки объекта инвестнедвижимости по справедливой стоимости, то амортизация на этот объект не начисляется. Просто на каждую дату баланса стоимость объекта корректируется из-за изменения его справедливой стоимости (п. 25 П(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость»).

Само изменение стоимости объекта инвестнедвижимости на дату баланса отражают (в зависимости от увеличения или уменьшения справедливой стоимости) в составе либо прочих операционных доходов (субсчет 710), либо прочих расходов операционной деятельности (субсчет 940). Затем отраженная сумма списывается на субсчет 791, т. е. непосредственно влияет на бухгалтерский финансовый результат, а значит, и на объект налогообложения.

Раз в бухучете объект не амортизируется, то не амортизируется он и в налоговом учете. А стало быть, амортизационные разницы (из ст. 138 НКУ) не рассчитываются.

Что касается продажи этого объекта, то в бухучете он сначала переводится в состав запасов на субсчет 286. Исключение составляет случай, когда реализация инвестнедвижимости производится без предварительной подготовки.

Тогда перевод в состав запасов не осуществляется (п. 25 П(С)БУ 32).

В отношении же налогового учета отметим, что пп. 138.1 и 138.2 НКУ установлены так называемые «продажные» разницы по основным средствам — при продаже финрезультат увеличивается на остаточную стоимость, определенную по правилам бухучета, и уменьшается на остаточную стоимость согласно нормам НКУ.

Но применяется ли эта разница к нашей инвестнедвижимости? Мы считаем, что нет.

Во-первых, не совсем понятно, что такое «остаточная стоимость согласно НКУ» инвестнедвижимости, учитываемой по справедливой стоимости. Ведь такой объект по НКУ не амортизируется.

Если же определять ее как балансовую стоимость на 01.01.2015 г., то считаем, что формально и идеологически это неверно. Да, согласно п. 11 разд. 4 Переходных положений НКУ балансовая стоимость на 01.01.2015 г. равна балансовой стоимости на 31.12.2014 г. Но эта норма предусмотрена для целей амортизации согласно п. 138.3 НКУ. А у нас и амортизации нет, и вообще совсем другая операция.

Кроме того, современная стоимость может принципиально отличаться от той, которая была на 31.12.2014 г.

Во-вторых, в НКУ речь идет об остаточной стоимости объекта, а строго говоря, в П(С)БУ говорится о балансовой стоимости (формально это разные термины). Да и не совсем очевидно, является ли эта инвестнедвижимость основными средствами согласно п.п. 14.1.138 НКУ, ведь совсем не факт, что стоимость этого объекта постепенно уменьшается, она вообще не амортизируется.

Как бы там ни было, с таким мнением солидарны и налоговики . В письме от 15.08.2016 г. № 17633/6/99-99-15-02-02-15 они отмечают: в случае осуществления операций по продаже инвестиционной недвижимости, которая учитывается в финансовом учете по справедливой стоимости (амортизация и уменьшение полезности не признаются), корректировка финансового результата до налогообложения согласно нормам п. 138.1 и п. 138.2 НКУ не осуществляется.

Результат от продажи таких активов определяется согласно правилам бухгалтерского учета и отражается в составе финансового результата до налогообложения без корректировок!

Итак, получается, на сегодня операции с такой инвестнедвижимостью вообще не приводят к появлению разниц. Ведь одна-единственная разница, предусмотренная в п.п. 141.2.1 НКУ и касающаяся уценок, которые превышают предыдущие дооценки, с 01.01.2017 г. канула в Лету.

Приведем пример продажи этой недвижимости, но прежде напомним, что согласно п. 17 П(С)БУ 32 оценка инвестнедвижимости по справедливой стоимости должна применяться до даты выбытия, перевода инвестнедвижимости в операционную и удерживаемую для продажи или если становится невозможным достоверно определить ее справедливую стоимость на дату баланса. Из п. 26 П(С)БУ 32 также можно сделать вывод, что перед переводом инвестнедвижимости в состав запасов ее нужно оценить по справедливой стоимости.

Поэтому перед переводом в состав активов, удерживаемых для продажи, объект необходимо оценить.

Пример. Предприятие продает объект инвестнедвижимости балансовой стоимостью 100 тыс. грн. Продажная цена — 180 тыс. грн. (в том числе НДС — 30 тыс. грн.). Оценка — по справедливой стоимости.

Продажа инвестнедвижимости, учитываемой по справедливой стоимости

п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма

(тыс. грн.)

Дт

Кт

1

Отражено увеличение справедливой стоимости перед переводом в состав активов, удерживаемых для продажи (пп. 17, 26 П(С)БУ 32)

100

710

50

2

Переведен объект инвестиционной недвижимости в состав запасов в связи с началом его подготовки к продаже

286

100

150

3

Реализован объект

377

712

180

4

Начислены налоговые обязательства по НДС

712

641

30

5

Списана в расходы балансовая стоимость объекта

943

286

150

6

Получены средства от покупателя

311

377

180

7

Списание на финрезультат

710

791

50

712

791

150

791

943

150

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться