Сайт для бухгалтеров №1 в Украине

Получайте
новости почтой!


Бухгалтер 911, декабрь, 2021/№49
Печатать

«Да будет свет!» и возмещение коммунальных услуг при аренде

Казанова Марина, налоговый эксперт
Горячий вопрос при аренде помещений — возмещение арендатором потребленных коммунальных услуг (за электроэнергию, воду, тепло и т. д.). Вариантов такого возмещения может быть очень много. Мы возьмем один из самых массовых. И для него разложим по полочкам учетно-налоговые аспекты. Присоединяйтесь!

Наиболее распространенными являются два варианта компенсации арендодателю коммунальных услуг, потребленных арендатором:

1. «Коммуналка» непосредственно закладывается в арендую плату (т. е. отдельно не выделяется и отдельно компенсация коммунальных услуг не производится). В этом случае никаких особенностей в части учета компенсации коммунальных платежей не будет. Это все будет учитываться как арендная плата.

2. «Коммуналка» возмещается отдельно от арендной платы. В таком случае в договоре аренды определяется порядок расчета стоимости потребленных арендатором услуг и их оплаты (возмещения, компенсации). Может быть даже заключен отдельный договор на возмещение коммунальных услуг и эксплуатационных расходов.

При этом на компенсацию коммунальных услуг может составляться либо отдельный акт (например, Акт согласования стоимости коммунальных услуг). Он составляется последним числом месяца (т. е. днем, когда услуга аренды за соответствующий месяц считается предоставленной). Либо стоимость коммунальных услуг прописывается непосредственно в акте предоставления арендных услуг за соответствующий месяц. Такой акт составляется тоже последним числом месяца*.

* Вам может быть полезна статья «С какой периодичностью составлять акты на работы/услуги?» (журнал «Бухгалтер 911», 2021, № 10).

Дальше мы будем рассматривать учетные вопросы для ситуации, когда стоимость коммунальных услуг и эксплуатационных расходов возмещается отдельно от арендной платы (не «сидит» в арендной плате). Поехали!

Бухучет. У арендодателя. Затраты на оплату коммунальных услуг, которые будут возмещаться арендатором, арендодатель включает в состав прочих операционных расходов: Дт 949 Кт 685. А начисленную к получению от арендатора сумму компенсации этих расходов он показывает в составе прочего дохода от операционной деятельности: Дт 377 Кт 719.

Хотя не будет большой ошибкой не прогонять суммы компенсации коммунальных и прочих услуг через доходы/расходы. В таком случае все полученные от поставщиков счета арендодатель перевыставляет арендатору и просто фиксирует операцию транзитом на счетах учета дебиторской и кредиторской задолженности: Дт 377 — Кт 685.

У арендатора. Сумму компенсационных выплат арендатор относит на расходы в том же порядке, что и арендные платежи, в зависимости от направления использования помещения (на счета 23, 91, 92, 93, 94). То есть сумма компенсации отражается в периоде потребления арендатором таких коммунальных услуг.

Налог на прибыль (как у арендатора, так и у арендодателя). Без особенностей. Никаких корректировок не предусмотрено.

НДС. Тут стоит учесть, что налоговики любые компенсации по договору аренды подводят под НДС. Считают их составной частью арендной платы и требуют облагать НДС. Даже если они будут возмещаться отдельным платежом или по отдельному договору (см. письма ГНСУ от 17.11.2021 № 4384/ІПК/99-00-21-03-02-06; от 10.02.2021 № 493/ІПК/99-00-21-03-02-06, от 09.10.2020 № 4217/ІПК/99-00-05-06-02-06).

Исключение составляют компенсации, уплачиваемые арендодателю — бюджетной организации. Они не облагаются НДС в силу прямой нормы из п. 188.1 НКУ.

По этой же логике под обложение НДС подпадают и все другие компенсации, выплачиваемые в рамках договора аренды. К примеру, возмещение земельного налога / налога на недвижимость (письма ГНСУ от 12.07.2021 № 2728/ІПК/99-00-21-03-02-06; от 10.02.2021 № 493/ІПК/99-00-21-03-02-06).

Арендатор (плательщик НДС). В какой момент начислять налоговые обязательства (НО) по НДС на возмещение арендатором коммунальных услуг? Лучше ориентироваться на правило первого события. Хотя налоговики, в общем-то, не против того, чтобы на возмещение «коммуналки» составлялась сводная налоговая накладная (НН) последним числом месяца. То есть чтобы применялись правила ритмичной/непрерывной поставки.

А вот непосредственно саму аренду (арендные услуги) они не признают непрерывной поставкой, если акт арендных услуг составляется не чаще одного раза в месяц.

Если придерживаться правила первого события, то НО на компенсацию коммунальных услуг нужно начислить на дату, которая произошла первой:

— либо на дату зачисления денежных средств на банковский счет;

— либо на дату оформления документа (акта), на основании которого будет происходить компенсация услуг. Такой датой является последний день месяца, за который возмещаются коммунальные услуги.

Скорее всего, налоговики по аренде будут считать, что по окончании месяца факт предоставления услуг (поставка услуги) аренды за соответствующий период состоялся.

База НДС — договорная цена, но не ниже обычных цен. В качестве обычной цены налоговики считают рыночную цену**.

** Подробнее см. статью «Аренда «за недорого»: подводные камни» (журнал «Бухгалтер 911», 2021, № 33).

Как заполнить НН? В своих последних консультациях (см., к примеру, разъяснение в категории 101.04 ЗІР, письмо ГНСУ от 12.04.2021 № 1484/ІПК/99-00-21-03-02-06) налоговики говорят, что раз возмещение расходов осуществляется в рамках предоставления арендной услуги, то и компенсацию этих расходов нужно «именовать» в НН как «послуги оренди».

То есть в качестве номенклатуры товаров/работ/услуг следует указывать в гр. 2 НН не «компенсація витрат спожитої електроенергії», «компенсація земельного податку», а «послуги оренди». В гр. 3.3 при этом указывается код сдачи в аренду недвижимости «68.20»; в гр. 4 — «послуга».

Но считаем, что это не единственно возможный способ (см. таблицу далее).

А если в Акте согласования номенклатура компенсируемых арендатором коммунальных услуг расписана по полной — к примеру, обозначена компенсация каждой из коммунальных услуг: водоснабжения, водоотведения, отопления, электричества, газа — со своим объемом потребления, единицей измерения и стоимостью? Нужно ли в НН расписывать «все компоненты», учитывая то, что НН должна соответствовать первичке?

На наш взгляд, все возмещаемые коммунальные услуги можно вписать в НН и общей суммой. Вряд ли налоговики будут к этому придираться — доказывать тут нереальность операции можно будет, разве что если налоговики докажут, что и факта аренды не было. Главное, чтобы суммы первички и НН совпадали.

Допустимые варианты заполнения НН на компенсацию «коммуналки»

Вариант заполнения

Графа НН

гр. 2

гр. 3.3

гр. 4

гр. 6

Вариант 1 (предлагаемый налоговиками). «Именуем» компенсацию коммунальных услуг и прочих возмещаемых расходов «послугами оренди»

«Послуги оренди»

68.20

Послуга

1

Вариант 2. Указываем возмещение коммунальных и прочих расходов общей суммой (без расписывания каждой составляющей)

«Відшкодування комунальних послуг та інших експлуатаційних витрат»

68.20

Послуга

1

Вариант 3. Показываем компенсируемые суммы развернуто — несколькими строками (по каждому виду потребленных арендатором услуг)

«Відшкодування вартості електроенергії»

68.20

кВт·год

Фактическое количество

«Відшкодування земельного податку»

68.20

Грн

или

послуга

1

У арендатора (плательщик НДС). Как и в ситуации, когда коммунальные услуги закладываются в стоимость арендной платы, так и в случае их возмещения отдельно арендатор на основании зарегистрированной арендодателем НН имеет право на налоговый кредит.

Но разумеется, если объект аренды используется в нехозяйственной, необъектной или льготной деятельности (либо одновременной используется в облагаемой и необлагаемой деятельности), то придется начислить «компенсирующие» налоговые обязательства по НДС по п. 198.5 НКУ либо п. 199.1 НКУ.

Возмещение коммунальных услуг арендодателю-физлицу. Даже если стоимость коммунальных услуг арендатор компенсирует физлицу-арендодателю отдельно от арендной платы, налоговики все равно считают такую компенсацию доходом физлица (его дополнительным благом) (см., к примеру, письмо ГНСУ от 19.02.2020 № 676/6/99-00-04-06-03-06/ІПК).

И, соответственно, требуют удержать НДФЛ и ВС с такого физлица. Налоговый агент — субъект хозяйствования-арендатор. Облагают сумму компенсации стоимости коммунальных услуг по стандартным ставкам: НДФЛ — 18 %, ВС — 1,5 %.

В разделе І 4ДФ отражают такой доход с признаком «126». ЕСВ не начисляется.

Получение возмещения коммунальных услуг арендодателем-единоналожником. Налоговики в категориях 107.01.03, 108.01.02 ЗІР отмечают, что сумма коммунальных платежей, которая согласно договору аренды возмещается арендодателю-единоналожнику, включается в его единоналожный доход. Как доход от аренды. То есть без нюансов.

Нюансы появляются, когда никакой компенсации договором не предусмотрено, а по факту она осуществляется — отдельно от арендной платы***. Таких ситуаций советуем избегать.

*** Нюансы найдете в статье «Компенсация коммунальных платежей единоналожнику при аренде» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 35).

фото автора В фокусе
Віталіна Клец Річна звітність ФОП за 2022 рік...
29010 22
Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше
Для того, чтоб распечатать текст необходимо оформить подписку
copy-print__image
Данная функция доступна только
авторизованным пользователям