Сайт для бухгалтеров №1 в Украине

Получайте
новости почтой!


22.09.16
14935 16 Печатать

Первичка при аренде: современные тенденции


Автор: Казанова Марина, налоговый эксперт, m.kazanova@buhgalter911.com

В сегодняшней статье предлагаем обсудить письмо Минфина от 30.05.2016 г. № 31-11410-09-10/15182. Посвящено оно вопросу, который актуален для многих субъектов хозяйствования: какими первичными документами оформлять арендные отношения? Самое главное! Минфин в нем разъяснил, нужно ли на аренду ежемесячно составлять акты выполненных работ (услуг).
первичные документы

Основной вывод указанного письма Минфина таков: для подтверждения осуществления хозяйственной операции аренды одного договора аренды недостаточно! Нужны и первичные документы, подтверждающие факт:

1) передачи имущества в аренду;

2) предоставления арендных услуг в течение отчетного периода.

Приемка-передача объекта аренды

Как указано в письме, факт передачи объекта аренды от арендодателя к арендатору должен подтверждаться соответствующим первичным документом. «По всей форме: опись, протокол, сдал, принял…» .

Как правило, стороны подписывают для этого акт приемки-передачи объекта аренды. Форма этого акта не утверждена (составляется в произвольной форме с учетом всех обязательных реквизитов первичного документа, названных в ст. 9 Закона о бухучете).

Можно использовать типовую форму № ОЗ-1.

В отношении аренды недвижимости ссылка на обязательность составления этого акта прямо содержится в ст. 795 ГКУ. Авторы научно-практического комментария к ст. 795 ГКУ отмечают, что: «Деловая практика предусматривает включение в содержание такого акта подробного описания объекта недвижимости, его местонахождения, стоимости этого объекта на момент передачи, описания его санитарного и технического состояния. К акту приемки-передачи может прилагаться техническая документация на объект, перечень оборудования, приспособлений, мебели и других вещей, которые передаются вместе со зданием или сооружением, копии документов, удостоверяющих право собственности наймодателя на объект найма, и другие документы по согласованию сторон»*.

* Научно-практический комментарий к Гражданскому Кодексу Украины системы «ЛІГА-ЗАКОН».

Именно с момента подписания этого акта (если иное не установлено договором) начнется отсчет пользования объектом аренды.

Если акт приемки-передачи объекта аренды не был составлен сторонами, то считается, что фактического пользования объектом аренды не было, а значит, арендодатель не имеет права требовать от арендатора уплаты арендных платежей (см., к примеру, решение Хозяйственного суда Черниговской области от 14.06.2016 г. по делу № 927/470/16).

(!) Акт приемки-передачи объекта аренды должен составляться и в отношении аренды любого другого имущества (а не только недвижимого). К примеру, в отношении аренды транспортного средства Хозяйственный суд Днепропетровской области (решение от 29.07.2015 г. по делу № 904/5797/14) отмечал: только ежемесячные акты предоставленных арендных услуг не могут быть основанием для фактического подтверждения передачи объекта аренды в пользование.

Первичный документ на арендные платежи

Минфин в письме отмечает, что отдельный первичный документ должен составляться и для подтверждения предоставления услуг аренды в течение месяца (на арендные платежи). Как правило, для этого составляется акт выполненных работ (услуг). Но в договоре стороны могут предусмотреть и составление другого первичного документа, подтверждающего расчет услуг аренды.

Обратим внимание: Минфин в письме говорит об аренде как об услуге. Но является ли аренда услугой? С какой стороны посмотреть .

С точки зрения гражданского законодательства аренда — это не услуга (с точки зрения налогового — услуга). На это еще обращали внимание Минюст в письме от 23.02.2004 г. № 8-11-19 и ВАСУ в определении от 26.03.2015 г. № К/9991/92743/11.

С тем, что договор аренды по своей природе не является договором предоставления услуг, соглашаются и сами налоговики (категория 103.25 ЗІР).

А раз аренда — не услуга, то с юридической точки зрения акт выполненных работ на аренду можно и не составлять. Для подтверждения арендных услуг, в принципе, достаточно договора, акта приемки-передачи и платежных документов на перечисление арендных платежей.

Но! Минфин в письме и сами налоговики ( письмо ГФСУ от 19.01.2016 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15) настаивают на том, что акты предоставления арендных услуг должны быть, ведь любая операция в бухучете должна основываться на первичных документах ( п. 1 ст. 9 Закона о бухучете).

По большому счету, арендодатель в этом случае мог бы обойтись составлением бухсправки в качестве первичного документа. Но ведь и арендатору, чтобы подтвердить факт арендной операции, также необходим первичный документ .

Акты на аренду важны и для учета НДС (аренда вполне вписывается в налоговое определение поставки услуг — п.п. 14.1.185 НКУ). Ведь налоговые обязательства по НДС возникают по первому из событий: получению предоплаты или подписанию документа, удостоверяющего факт предоставления услуг ( п. 187.1 НКУ). Поэтому без первичного документа, подтверждающего факт поставки услуги, не обойтись!

Акты выполненных работ (услуг) на аренду лучше составлять. Они важны не только для бухучета, но и для начисления налоговых обязательств по НДС.

Можно ли составлять акты не ежемесячно, а реже: например, раз в квартал? Если вы плательщик НДС, то акты стоит составлять ежемесячно (особенно в части аренды с последующей оплатой). Ведь учитывая правило первого события по НДС, налоговики будут настаивать на том, что раз арендная услуга по факту предоставлена в текущем месяце, то и НДС-обязательства по ней должны также отражаться уже в текущем месяце. И вряд ли их убедит то, что акты составляются с другой периодичностью, например, ежеквартально.

Какую дату ставить в актах на арендные услуги? «Первичку» нужно составлять в момент осуществления хозоперации. Если это невозможно — сразу после ее завершения ( ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете).

Минфин в письме отмечает, что датой составления акта на арендные услуги (или другого первичного документа, его заменяющего) является дата его подписания.

Поэтому акты на аренду лучше датировать последним календарным днем отчетного месяца (если он приходится на выходной — не страшно, ведь Закон о бухучете не требует, чтобы первичные документы составлялись только в рабочие дни). Составлять акт на аренду последним рабочим днем месяца некорректно — он не будет охватывать часть месяца (выходные дни) и документ будет оформлен еще до завершения хозооперации.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда акт на аренду составляется первым рабочим днем следующего месяца. В бухучете операция аренды должна быть проведена в том месяце, в котором она осуществлена ( п. 5 ст. 9 Закона о бухучете), независимо от того, какой датой оформлен акт (на это обращает внимание и Минфин в письме).

А вот для НДС важна дата первого события. Поэтому, если первое событие — подписание акта, то фактически в этой ситуации НДС-обязательства возникнут только в следующем периоде. Налоговикам это точно не понравится (письмо ГНАУ от 20.05.2010 г. № 9895/7/16-1517-08, № 5766/5/16-1518)!

Акты на аренду лучше датировать последним календарным днем месяца, даже если он приходится на выходной.

Дата составления акта

Отражение в учете

Последствия

29.07.2016 г. (пятница — последний рабочий день месяца)

Бухучет — в июле

Документ составлен не датой завершения операции

Обязательства по НДС — в июле

01.08.2016 г. (понедельник — первый рабочий день следующего месяца)

Бухучет — в июле

Налоговики будут против переноса обязательств в следующий период

Обязательства по НДС — в августе

31.07.2016 г. (последний календарный день месяца)

Бухучет — в июле

Операция отражена корректно

Обязательства по НДС — в июле

Приведем пример составления акта предоставленных услуг аренды.

Подписаться на "Бухгалтер911"

Бухгалтер 911 подчеркивает: содержание авторских материалов может не совпадать с политикой и точкой зрения редакции. Среди авторов материалов, которые публикуются, есть не только представители редакционной команды.

Информация, представленная в конкретной публикации, отражает позицию автора. Редакция не вмешивается в авторские материалы, не редактирует тексты и, следовательно, не несет ответственности за их содержание.

Комментарии
  • Лариса
22.09.16 08:18

А как же единица измерения? Это же ведь тоже обязательный реквизит первичного документа. И поэтому поводу тоже нет однозначного ответа это должно быть или услуга, или грн., или шт.???????

Ответить
  • Oleg7
22.09.16 11:40

Лариса, да что угодно можно ставить. Например, "месяц"

Ответить
  • 911
22.09.16 08:57

ну що зїли господа "нафіга нам акт щомісяця- у нас є договір" - так що ставти касові або переходьте на безнал.. в свою чергу каюсь - був не правий, оказується оренда не завжди послуга- "С точки зрения гражданского законодательства аренда — это не услуга (с точки зрения налогового — услуга)."

Ответить
  • груша
22.09.16 10:34

А нам арендодатель не дает акты на аренду офиса.Что делать?

Ответить
  • мм
22.09.16 11:33

Сами сделайте и отштампуйте у арендатора.

Ответить
  • Натали
22.09.16 11:55

Груша, сделайте сами акты, пусть вам арендодатель подпишет. Я так делала, потому что некоторым арендодателям просто лень это делать.

Ответить
  • Елена
22.09.16 12:28

А у меня есть уникалы которые отказываются и мною сделанные подписывать. Сейчас веду с ними переписку: по какой причине не дают акт? Хотя пока только мои исходящие письма, входящих нет.

Ответить
  • Дмитро
22.09.16 15:38

А що у вас за значок такий "relap"?

Ответить
  • Соня
22.09.16 16:05

Подскажите, пожалуйста, если у меня арендодатель физическое лицо, акт тоже нужно составлять?

Ответить
  • Виктория
22.09.16 16:13

Соня, нужно

Ответить
  • БухгалтеР
22.09.16 16:28

Я составляю. И указываю, что НДФЛ и ВС оплачен в полном объеме в последний день месяца вместе с оплатой (фактически так и есть).

Ответить
  • Хмель
22.09.16 17:00

Теперь, Елена, Вам есть на что сослаться в своих письмах :-)

Ответить
  • Соня
23.09.16 12:57

Спасибо!

Ответить
  • Fanufan
23.09.16 17:10

А вот если законопроект 4646-1 примут, то первичный документ, который составляется по факту осуществления хозяйственной операции не нужно будет оформлять

Ответить
  • Help
24.09.16 13:37

А как на счет аренды земли с юрлицом?

Ответить
  • Артем
26.09.16 17:15

А если мы физлицу компенсируем коммунальные услуги за договором аренды между нами (юрлицом) и им (ФЛ), то с этих сумм тоже платить ВС и НДФЛ?

Ответить
Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше
Для того, чтоб распечатать текст необходимо оформить подписку
copy-print__image
Данная функция доступна только
авторизованным пользователям