Здавалося, що дешева оренда — це вигода. Але ні…

Говоритимемо про оренду нерухомості і чергові роз’яснення податківців, які викликали чимало дискусій. Проблема стосується випадків, коли юридична особа на єдиному податку орендує приміщення у фізичної особи за ціною, нижчою від мінімального орендного платежу.

Суть проблеми

Податківці заявляють (лист ДПСУ від 16.07.2025 № 760/2/99-00-24-01-04-02):
якщо орендна плата нижча за мінімальну, то юрособа-орендар на ЄП повинна включати до свого доходу «вартість орендної плати не нижче звичайної ціни». Інакше кажучи, вони вбачають у такій «дешевій оренді» безоплатно отриману послугу.

Тобто податківці фактично прирівняли «дешеву оренду» до безоплатної позички, і заявили, що різниця між реальною ціною і мінімальним платежем може стати дохідом орендаря на єдиному податку.

У чому суперечність?

• ПКУ не містить норми, яка б прямо зобов’язувала юрособу-орендаря включати таку різницю до доходу.
• Така «дельта» не є безоплатною послугою, але податківці намагаються її так трактувати.

Схожі вимоги вже висувалися і до ФОП. Податківці вважають, що ФОП-орендодавець має відображати в доході  суму не менше мінімального орендного платежу. Також ФОП-орендар ризикує отримати дохід у вигляді «додаткового блага», якщо платить менше встановленого мінімуму. На жаль, у судах податківці часто знаходили підтримку.

А що із судовою практикою?

Гарна новина полягає в такому: Верховний Суд постанова ВС від 18.12.2024 у справі № 821/158/17 у постанові від 18.12.2024 підтвердив:
мінімальний орендний платіж стосується тільки випадків, коли орендодавець — звичайна фізособа, а не ФОП чи юрособа.

Але проблема в тому, що податківці поки не змінюють своїх підходів, і практика судів на місцях залишається теж неоднорідною.

Спрощена система — зручна, але не така вже й проста. У книзі «Єдиний податок — 2025» зібрано всі правила, обмеження й приклади для ФОП і юросіб.

Ризики для бізнесу

Отже, якщо  юрособа на ЄП орендує нерухомість у фізичної особи дешевше за мінімальний орендний платіж, податкова може вимагати включення різниці до доходу. Що робити, щоб уникнути проблем?

Що робити для уникнення проблем?

Наші рекомендації такі.

1. Якщо на території встановлено мінімальну вартість оренди 1 кв. м, бажано прописувати в договорі плату не нижче цього рівня.
2. Якщо ситуація неоднозначна — можна отримати індивідуальну податкову консультацію, щоб мати офіційне підтвердження позиції.
3. Слідкувати за судовою практикою, бо вона може змінюватися.