ФОП здає квартиру? Є нюанси

Здаєте нерухомість як ФОП? Розбираємо ключові правила, податкові нюанси та особливості оформлення оренди майна, що перебуває у спільній власності.

Сьогодні поговоримо про кілька важливих нюансів, які потрібно знати ФОП, якщо він здає власну нерухомість в оренду. 

На питання, що вигідніше — здавати нерухомість як ФОП чи як звичайна фізична особа, — ми вже відповідали в одному з попередніх відео. Посилання залишимо в описі.

А сьогодні розберемо саме практичні питання, які виникають тоді, коли ви вже вирішили здавати нерухомість саме як ФОП.

Якщо ви плануєте офіційно отримувати орендний дохід як підприємець, обов'язково додайте код  КВЕД 68.20.  «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»

Наступний момент — обмеження за площею.

ФОП на спрощеній системі не можуть здавати в оренду понад 400 квадратних метрів житлової або понад 900 квадратних метрів нежитлової нерухомості.

Деталі щодо цього обмеження ми вже детально розбирали в окремому відео, тому зараз не будемо повторюватися. Посилання також знайдете в описі.

Якщо ви працюєте на другій групі, то можете здавати нерухомість в оренду лише населенню та платникам єдиного податку. Якщо ж вашим орендарем є юридична особа на податку на прибуток, бюджетна установа, неприбуткова організація, ФОП на загальній системі або незалежний професіонал, друга група вже не підходить. У такій ситуації доведеться або відмовитися від такого орендаря, або перейти на третю групу.

А ось про наступний нюанс багато хто навіть не здогадується. Як тільки житлова нерухомість починає використовуватися у підприємницькій діяльності або здається в оренду, власник втрачає пільгу з податку на нерухомість. Навіть якщо в вас квартира всього 40 кв. м. Пільга діє лише щодо житла, яке не використовується для отримання доходу. 

Нерухомість в спільній з дружиною власності 

Як правильно здавати в оренду нерухомість, яка знаходиться у спільній власності , наприклад, з дружиною чи іншою особою... Чи можна просто укласти договір оренди від імені ФОП?

Тут усе залежить від того, яка саме це спільна власність.

Якщо приміщення було придбане у шлюбі, то найчастіше це спільна сумісна власність подружжя. Тобто юридично власниками є обоє, навіть якщо в документах зазначений лише один із подружжя.

У такій ситуації закон виходить із того, що один із співвласників укладає договір за згодою іншого. Тому якщо ви здаєте нерухомість в оренду на період до 3 років ( тобто такий договір не підлягає нотаріальному посвідченню)  окремо оформлювати письмову згоду чоловіка або дружини, як правило, не потрібно. Але якщо між співвласниками є конфлікт або існує ризик спорів у майбутньому, таку згоду краще все ж оформити,письмово. 

Інша справа, якщо нерухомість перебуває у спільній частковій власності. Наприклад, у документах прямо зазначено, що вам належить одна друга або одна третина приміщення. У такому разі вже потрібно враховувати, що ви можете розпоряджатися лише своєю часткою. Тому якщо в оренду передається весь об'єкт — наприклад, уся квартира або все нежитлове приміщення, — оформити оренду можна одним із трьох способів.

Перший варіант — договір оренди підписують усі співвласники.

Другий варіант — співвласники укладають між собою договір про порядок володіння та користування спільним майном і уповноважують ФОП самостійно здавати цей об'єкт в оренду.

По третій варіант та інші нюанси дивіться у відео.