Звітуємо з орендної плати на 2019 рік

Платники податку. Правила стягнення орендної плати у 2019 році практично не змінилися порівняно з минулим роком . Тобто як у минулому році, так і в поточному платниками плати за землю в частині орендної плати виступатимуть суб’єкти господарювання та фізособи-громадяни, які орендують землю державної та комунальної власності в органів місцевого самоврядування (п. 288.2 ПКУ).

Якщо особа орендує землю приватної власності у звичайної юр- або фізособи, то вона не є платником плати за землю. Такі особи просто платять орендодавцеві зазначену в договорі орендну плату і не переймаються з приводу подання декларації.

Платником орендної плати буде тільки та особа, яка уклала з органом місцевого самоврядування договір оренди.

Якщо ви уклали договір суперфіція, сервітуту або емфітевзису на земельну ділянку держ- або комунальній власності, то плата за користування такою землею не є частиною плати за землю у вигляді орендної плати. Тобто укладення таких договорів користування землею не тягне за собою обов’язку подавати декларацію з плати за землю.

Розпочинають орендарі земель вносити орендну плату з дня виникнення права користування земділянкою, а саме з дня реєстрації права її оренди (ст. 125 ЗКУ). І сплачують її протягом дії договору оренди.

До відома! Щоб припинити вносити орендну плату після закінчення договору оренди, орендар повинен фактично повернути землю відповідному органу виконавчої влади або відповідній сільській, селищній, міській раді на умовах, визначених договором (ІПК ДФСУ від 18.05.2017 р. № 277/Б/99-99-13-03-01-14/ІПК і підкатегорія 112.02 ЗІР). Тільки в цьому випадку можна говорити про зникнення обов’язку зі сплати орендної плати.

Водночас якщо після закінчення договору оренди орендар не повернув землю, оскільки збирається переукласти договір оренди (вже розпочавши процедуру переукладення, подавши відповідні документи до органів місцевого самоврядування) і при цьому не отримав письмового заперечення від орендодавця щодо використання земділянки, то до відновлення дії договору оренди такий платник сплачуватиме орендну плату відповідно до умов попереднього договору оренди землі (ІПК ДФСУ від 07.09.2018 р. № 3893/6/99-99-12-02-03-15/ІПК і категорія 112.01 ЗІР). Після переукладення договору оренди з дати початку дії нової редакції договору або нового договору доведеться провести уточнення нарахованого податку.

¹ Див. ІПК ДФСУ від 15.01.2018 р. № 136/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, від 12.06.2017 р. № 595/6/99-99-12-02-03-15/ІПК і лист від 19.02.2016 р. № 3678/6/99-95-42-01-16-01.

Новий власник будівлі стане платником орендної плати тільки після переоформлення договору оренди на себе. А до того максимум, що він робитиме, так це компенсувати старому власникові будівлі розмір сплаченої ним орендної плати відповідно до договору оренди землі під будинком.

Пільги. Платниками орендної плати є всі суб’єкти господарювання — орендарі земель державної та комунальної власності незалежно від обраної ними системи оподаткування² або статусу (неприбуткова організація, бюджетна установа тощо).

² Єдиний податок груп 1 — 4, загальна система оподаткування.

Тобто пільг у сплаті орендної плати, як це передбачено для земельного податку для єдиноподатників або інших суб’єктів, у ПКУ не передбачено.

Також не можуть установлювати пільги з орендної плати й органи місцевого самоврядування. Такого права їм також ПКУ не надав (категорія 112.04 ЗІР).

Цей висновок не стосується тільки суб’єктів господарювання, які мають укладені договори оренди, щодо користування земділянками, розташованими на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів, які перебувають на лінії зіткнення (п. 38.7 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Таке звільнення вони отримують у період з 14.04.2014 р. до 31 грудня року, у якому буде завершена ОСС (до цього — АТО).

Водночас, незважаючи на звільнення від сплати орендної плати, податківці (див. ІПК ДФСУ від 11.09.2017 р. № 1889/6/99-99-12-02-03-15/ІПК і від 16.06.2017 р. № 695/6/99-99-12-02-03-15/ІПК) вимагають, щоб такі «щасливчики» все одно подавали декларацію з плати за землю. Але в ній вони зазначатимуть розмір орендної плати з нульовим значенням. Тобто податок у ній нараховувати не потрібно.

Пов’язано це з тим, що податківці вважають: оскільки про необ’єктність земель, які перебувають у зоні ОСС (АТО), у п. 38.7 підрозд. 10 розд. XX ПКУ не згадується, то звільнення від плати за землю за такі ділянки є податковою пільгою ! Отже:

— за них потрібно подавати «земельну» звітність як за будь-які інші пільговані землі ;

— потрібно подавати ще й Звіт про суми податкових пільг.

Розрахунок орендної плати. Правила розрахунку орендної плати порівняно з минулим роком залишилися без змін . Тобто, як і раніше, розмір орендної плати орендар розраховує на підставі укладеного з органом місцевого самоврядування договору оренди. Тобто фактично договір оренди є головним документом, який установлює механізм розрахунку орендної плати. Отже, тільки він є підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, яку ви повинні сплатити до бюджету.

При цьому зазвичай орендна плата розраховується шляхом добутку трьох величин: площі земельної ділянки, її НГО, проіндексованої за загальними правилами, і ставки орендної плати.

НГО орендованої землі, як і НГО власної землі, можна отримати в місцевому органі Держагентства земресурсів або з електронного сервісу Держземкадастру «Публічна кадастрова карта України»³ у вигляді довідки (витягу) про НГО або взяти торішні (якщо НГО орендованої ділянки не змінювалася і ви правильно розрахували НГО в минулому році) та проіндексувати її самостійно.

³ http://map.land.gov.ua/kadastrovakarta.

Правила індексації НГО для розрахунку земподатку такі ж, як і для оренди землі. Враховуючи це, а також положення підрозд. 6 розд. ХХ ПКУ, за якими за період з 2017 по 2023 року потрібно індексувати НГО на коефіцієнт «1», то індексувати НГО за 2018 рік, як і за 2017 рік, не слід.

Отже, щоб визначити розмір НГО вашої ділянки при розрахунку орендної плати на 2019 рік, достатньо взяти НГО з торішньої декларації.

При цьому, розраховуючи розмір орендної плати, орендар повинен пам’ятати, що річна сума орендного платежу, встановлена в договорі оренди, повинна вкладатися в граничні розміри орендної плати, визначені в п. 288.5 ПКУ (ср. ). У цьому пункті прописано як мінімальні, так і максимальні розміри орендної плати.

Враховуючи це, податківці на місцях достатньо часто наполягають на тому, що коли розрахований розмір орендної плати за договором менше мінімальної межі, то орендар повинен сплачувати податок саме виходячи з мінімальної межі .

Звісно, це несправедливо. Недотримання граничного розміру орендної плати надає тільки орендареві підставу для того, щоб звернутися до відповідного органу з приводу приведення розміру орендної плати у відповідність із цими граничними межами. На це навіть натякають фіскали в категорії 112.03 ЗІР. Водночас оскільки існує із цього приводу негативна судова практика, радимо тим, у кого розмір орендної плати менший, ніж мінімальний, нараховувати податок не нижче мінімальної межі.

Хоча можна спробувати отримати в податківців консультацію із цього приводу, і якщо вона буде позитивною, то діяти, як вони в ній зазначать.

Також зверніть увагу, що у разі, коли орган місцевого самоврядування затверджує нову НГО, яка розпочинає діяти з початку відповідного року (наприклад, з початку 01.01.2019 р.), то податківці переконані: якщо НГО затверджена за всіма правилами, то розмір орендної плати обчислюється із застосуванням нової НГО (категорія 112.01 ЗІР). При цьому для податківців немає значення, зазначений у договорі оренди конкретний розмір НГО (ІПК ДФСУ від 03.11.2017 р. № 2495/6/99-99-12-02-03-15/ІПК) чи ні (ІПК від 27.12.2017 р. № 3160/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).

На наш погляд, спиратися на новий розмір НГО без внесення змін до договору можна тільки у разі, якщо в самому договорі немає зазначеної НГО на дату його укладення, або передбачено, що коригування НГО належить до винятків, які не вимагають укладення додаткового договору до договору. В іншому випадку без внесення змін до договору нову НГО використовувати не можна.

На це вказують і слуги Феміди (див. постанови ВСУ від 04.10.2017 р. у справі № 922/3503/14 і від 02.03.2016 р. у справі № 3-476гс15).

Сам факт збільшення розміру НГО не вказує на те, що орендар повинен відразу починати вносити орендну плату, спираючись на новий розмір НГО. Щоб збільшити розмір орендної плати, потрібно укласти додаткову угоду і переглянути в ній розмір.

Водночас навряд чи податківці погодяться із цим твердженням, якщо в самому договорі не зазначено, що нова НГО застосовується тільки після внесення змін до договору (ІПК ГУ ДФС у Запорізькій обл. від 20.12.2017 р. № 3061/ІПК/08-01-12-03-09). Тому тим, хто без зміни умов договору платити більше не згоден, слід готуватися відстоювати своє право в суді .

Нагадавши правила нарахування орендної плати, залишається заповнити декларацію та подати її фіскалам.

Основи подання. Звітним періодом для орендної плати є календарний рік, який розпочинається 1 січня і закінчується 31 грудня того ж року.

Для новостворених підприємств, а також у зв’язку з придбанням права власності та/або користування на нові земельні ділянки може бути менше ніж 12 місяців (ст. 285 ПКУ).

Платникам орендної плати (крім фізосіб) надане право обрати один з двох варіантів подання звітності:

1) подати декларацію на поточний рік не пізніше 20 лютого поточного року до відповідного органу ДФСУ за місцезнаходженням земділянки (п. 286.2 ПКУ);

2) замість однієї річної декларації на поточний рік можна щомісячно подавати звітну декларацію протягом 20 к. дн. місяця, що настає за звітним (п. 286.3).

Тобто як річну, так і першу місячну декларацію за січень (якщо вирішили звітувати щомісячно) у 2019 році потрібно подати не пізніше 20.02.2019 р.

До відома! Якщо ви маєте декілька земділянок на території різних адміністративних одиниць (коди згідно з КОАТУУ різні), але які підконтрольні одному органу ДФСУ, то звітувати доведеться окремо (за кожним кодом) до податкових органів за місцезнаходженням таких об’єктів.

Правила заповнення. Для звітності на 2019 рік слід використовувати форму декларації, затверджену наказом № 560⁴ (у редакції наказу № 9⁵).

⁴ Наказ Мінфіну від 16.06.2015 р. № 560.

⁵ Наказ Мінфіну від 23.01.2017 р. № 9.

Цю форму використовували для звітності й у минулому році, тому нічого нового в ній ви не відшукаєте. Для заповнення цієї декларації орендар повинен використовувати назви граф і підказки щодо заповнення, наведені в самій формі декларації, і, звісно, роз’яснення податківців із цього приводу.

Щоб розрахувати податкові зобов’язання з орендної плати, орендар повинен правильно заповнити шапку декларації, а також її розділи II і III.

Заповнення розділу III декларації нічим не відрізняється від заповнення його в декларації, у якій звітуємо із земподатку. У розділі III зазначаються узагальнюючі дані про нараховану суму орендної плати, та суми, які потрібно сплачувати в розрізі місяців. Тобто ви просто розбиваєте по місяцях нарахований річний податок у розділі II. Тому зупинимося на особливостях заповнення розділу II.

У цьому розділі орендар нараховує орендну плату за кожною орендованою земділянкою. Далі коротко нагадаємо, яку інформацію потрібно зазначати в розділі II:

— у к. 2 зазначають чотиризначний код (формат XX.XX) за категорією / цільовим призначенням земель;

— у к. 3 — 4 зазначають дату й номер договору оренди, який посвідчує/підтверджує право оренди земельної ділянки;

— у к. 5 — 6 відображають дату й номер держреєстрації прав оренди земділянки, які беруть з відповідного витягу;

— у к. 7 зазначають кадастровий номер орендованої ділянки (якщо вона його має);

— обирають, у якій колонці, 8 чи 9, зазначити площу орендованої землі. У к. 8 зазначають її в гектарах з чотирма десятковими знаками, а в к. 9 — у метрах квадратних з двома десятковими знаками. Обирати, яку колонку з двох заповнити, слід спираючись на те, за яку одиницю площі визначена НГО в договорі або довідці (витягу) про НГО;

— у к. 10 зазначають розмір проіндексованої НГО за 1 гектар або 1 м² ділянок залежно від того, як саме вона визначена в довідці про НГО / договорі оренди;

— у к. 11 зазначають ставку орендної плати у відсотках (з договору оренди);

— у к. 12 відображають розраховану за формулою (к. 8 х к. 10 х к. 11 або к. 9 х к. 10 х к. 11) річну суму орендної плати, яка має бути сплачена до бюджету.

Сплачуються податкові зобов’язання з орендної плати за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 к. дн., що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (пп. 287.3 та 287.4 ПКУ).