Подпишитесь!


Бухгалтер 911, январь, 2019/№4
Печатать

Отчитываемся по арендной плате на 2019 год

Децюра Сергей, налоговый эксперт
В предыдущей статье этого номера мы говорили об одной из составляющих платы за землю — земельном налоге. Сейчас же поговорим о другой части этого вида налога на имущество, а именно арендной плате за земельные участки государственной и коммунальной собственности (далее — арендная плата). В частности, расскажем, как задекларировать начисленный размер арендной платы.

Плательщики налога. Правила взыскания арендной платы в 2019 году практически не изменились по сравнению с прошлым годом . То есть как в прошлом году, так и в текущем плательщиками платы за землю в части арендной платы будут выступать субъекты хозяйствования и физлица-граждане, которые арендуют землю государственной и коммунальной собственности у органов местного самоуправления (п. 288.2 НКУ).

Если лицо арендует землю частной собственности у обычного юр- или физлица, то оно не является плательщиком платы за землю. Такие лица просто платят арендодателю указанную в договоре арендную плату и не переживают по поводу подачи декларации.

Плательщиком арендной платы будет только то лицо, которое заключило с органом местного самоуправления договор аренды.

Если вы заключили договор суперфиция, сервитута или эмфитевзиса на земельный участок гос- или коммунальной собственности, то плата за пользование такой землей не является частью платы за землю в виде арендной платы. То есть заключение таких договоров пользования землей не влечет за собой обязанности подавать декларацию по плате за землю.

ИНК ГФСУ от 13.12.2017 г. № 2972/6/99-99-12-02-03-15/ІПК и категория 112.01 ЗІР.

Начинают арендаторы земель вносить арендную плату со дня возникновения права пользования земучастком, а именно со дня регистрации права его аренды (ст. 125 ЗКУ). И уплачивают ее в течение действия договора аренды.

К сведению! Чтобы прекратить вносить арендную плату после окончания договора аренды, арендатор должен фактически вернуть землю соответствующему органу исполнительной власти или соответствующему сельскому, поселковому, городскому совету на условиях, определенных договором (ИНК ГФСУ от 18.05.2017 г. № 277/Б/99-99-13-03-01-14/ІПК и подкатегория 112.02 ЗІР). Только в этом случае можно говорить об исчезновении обязанности по уплате арендной платы.

В то же время если после окончания договора аренды арендатор не вернул землю, поскольку собирается перезаключить договор аренды (уже начав процедуру перезаключения, подав соответствующие документы в органы местного самоуправления) и при этом не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земучастка, то до возобновления действия договора аренды такой плательщик будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли (ИНК ГФСУ от 07.09.2018 г. № 3893/6/99-99-12-02-03-15/ІПК и категория 112.01 ЗІР). После перезаключения договора аренды с даты начала действия новой редакции договора или нового договора придется провести уточнение начисленного налога.

Внимание! Если арендатор продал недвижимость, которая находится на арендованной земле, то он будет плательщиком арендной платы до тех пор, пока не расторгнет договор аренды с органом местного самоуправления1.

1 См. ИНК ГФСУ от 15.01.2018 г. № 136/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, от 12.06.2017 г. № 595/6/99-99-12-02-03-15/ІПК и письмо от 19.02.2016 г. № 3678/6/99-95-42-01-16-01.

Новый собственник здания станет плательщиком арендной платы только после переоформления договора аренды на себя. А до того максимум, что он будет делать, так это компенсировать старому собственнику здания размер уплаченной им арендной платы в соответствии с договором аренды земли под домом.

Льготы. Плательщиками арендной платы являются все субъекты хозяйствования — арендаторы земель государственной и коммунальной собственности независимо от избранной ими системы налогообложения2 или статуса (неприбыльная организация, бюджетное учреждение и т. п.).

2 Единый налог групп 1 — 4, общая система налогообложения.

То есть льгот в уплате арендной платы, как это предусмотрено для земельного налога для единоналожников или других субъектов, в НКУ не предусмотрено.

Также не могут устанавливать льготы по арендной плате и органы местного самоуправления. Такое право им также НКУ не предоставил (категория 112.04 ЗІР).

Этот вывод не касается только субъектов хозяйствования, которые имеют заключенные договоры аренды, относительно пользования земучастками, расположенными на временно оккупированной территории и/или территории населенных пунктов, которые находятся на линии столкновения (п. 38.7 подразд. 10 разд. ХХ НКУ). Такое освобождение они получают в период с 14.04.2014 г. до 31 декабря года, в котором будет завершена ОСС (до этого — АТО).

В то же время, несмотря на освобождение от уплаты арендной платы, налоговики (см. ИНК ГФСУ от 11.09.2017 г. № 1889/6/99-99-12-02-03-15/ІПК и от 16.06.2017 г. № 695/6/99-99-12-02-03-15/ІПК) требуют, чтобы такие «счастливчики» все равно подавали декларацию по плате за землю. Но в ней они будут указывать размер арендной платы с нулевым значением. То есть налог в ней начислять не нужно.

Связано это с тем, что налоговики считают: поскольку о необъектности земель, которые находятся в зоне ОСС (АТО), в п. 38.7 подразд. 10 разд. XX НКУ не упоминается, то освобождение от платы за землю за такие участки является налоговой льготой ! Следовательно:

— за них надо подавать «земельную» отчетность как за любые другие льготированные земли ;

— нужно подавать еще и Отчет о суммах налоговых льгот.

Отчет о льготах на сегодняшний день приравнен к декларации. Поэтому за его неподачу арендатора могут привлечь к ответственности.

Расчет арендной платы. Правила расчета арендной платы по сравнению с прошлым годом остались без изменений . То есть по-прежнему размер арендной платы арендатор рассчитывает на основании заключенного с органом местного самоуправления договора аренды. То есть фактически договор аренды является главным документом, который устанавливает механизм расчета арендной платы. Следовательно, только он является основанием для начисления арендной платы за земельный участок, которую вы должны уплатить в бюджет.

При этом обычно арендная плата рассчитывается путем произведения трех величин: площади земельного участка, его НДО, проиндексированной по общим правилам, и ставки арендной платы.

Все эти показатели, кроме НДО земельного участка, обычно можно отыскать в самом договоре аренды.

НДО арендованной земли, как и НДО собственной земли, можно получить в местном органе Госагентства земресурсов или из электронного сервиса Госземкадастра «Публичная кадастровая карта Украины»3 в виде справки (извлечения) об НДО или взять прошлогодние (если НДО арендованного участка не изменялась и вы верно рассчитали НДО в прошлом году) и проиндексировать ее самостоятельно.

3 http://map.land.gov.ua/kadastrovakarta.

Правила индексации НДО для расчета земналога такие же, как и для аренды земли. Учитывая это, а также положения подразд. 6 разд. ХХ НКУ, по которым за период с 2017 по 2023 годы нужно индексировать НДО на коэффициент «1», то индексировать НДО за 2018 год, как и за 2017 год, не следует.

Значит, чтобы определить размер НДО вашего участка при расчете арендной платы на 2019 год, достаточно взять НДО из прошлогодней декларации.

При этом, рассчитывая размер арендной платы, арендатор должен помнить, что годовая сумма арендного платежа, установленная в договоре аренды, должна укладываться в предельные размеры арендной платы, определенные в п. 288.5 НКУ (ср. 025069200). В этом пункте прописаны как минимальные, так и максимальные размеры арендной платы.

Учитывая это, налоговики на местах достаточно часто настаивают на том, что когда рассчитанный размер арендной платы по договору меньше минимального предела, то арендатор должен уплачивать налог именно исходя из минимального предела .

Их позицию поддерживают и суды. Например, Верховный Суд (см. постановления ВСУ от 02.12.2014 г. по делу № 21-274а14 и от 14.03.2017 г. по делу № 21-2246а16).

Конечно, это несправедливо. Несоблюдение предельного размера арендной платы дает только арендатору основание для того, чтобы обратиться в соответствующий орган по поводу приведения размера арендной платы в соответствие с этими предельными границами. На это даже намекают фискалы в категории 112.03 ЗІР. В то же время поскольку существует по этому поводу негативная судебная практика, советуем тем, у кого размер арендной платы меньше, чем минимальный, начислять налог не ниже минимального предела.

Хотя можно попробовать получить у налоговиков консультацию по этому поводу, и если она будет позитивная, то действовать, как они в ней укажут.

Также заметьте, что в случае, когда орган местного самоуправления утверждает новую НДО, которая начинает действовать с начала соответствующего года (например, с начала 01.01.2019 г.), то налоговики убеждены: если НДО утверждена по всем правилам, то размер арендной платы исчисляется с применением новой НДО (категория 112.01 ЗІР). При этом для налоговиков не имеет значения, указан ли в договоре аренды конкретный размер НДО (ИНК ГФСУ от 03.11.2017 г. № 2495/6/99-99-12-02-03-15/ІПК) или нет (ИНК от 27.12.2017 г. № 3160/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).

На наш взгляд, опираться на новый размер НДО без внесения изменений в договор можно только в случае, если в самом договоре нет указанной НДО на дату его заключения, или предусмотрено, что корректировка НДО относится к исключениям, которые не требуют заключения дополнительного соглашения к договору. В ином случае без внесения изменений в договор новую НДО использовать нельзя.

На это указывают и служители Фемиды (см. постановления ВСУ от 04.10.2017 г. по делу № 922/3503/14 и от 02.03.2016 г. по делу № 3-476гс15).

Они считают, что НДО земель является основанием для определения размера арендной платы, а потому изменение НДО земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы.

Сам факт увеличения размера НДО не указывает на то, что арендатор должен сразу начинать вносить арендную плату, опираясь на новый размер НДО. Чтобы увеличить размер арендной платы, нужно заключить допсоглашение и пересмотреть в нем размер.

В то же время вряд ли налоговики согласятся с этим утверждением, если в самом договоре не указано, что новая НДО применяется только после внесения изменений в договор (ИНК ГУ ГФС в Запорожской обл. от 20.12.2017 г. № 3061/ІПК/08-01-12-03-09). Поэтому тем, кто без изменения условий договора платить больше не согласен, следует готовиться отстаивать свое право в суде .

Напомнив правила начисления арендной платы, остается заполнить декларацию и подать ее фискалам.

Основы подачи. Отчетным периодом для арендной платы является календарный год, который начинается 1 января и заканчивается 31 декабря того же года.

Для вновь созданных предприятий, а также в связи с приобретением права собственности и/или пользования на новые земельные участки может быть меньше чем 12 месяцев (ст. 285 НКУ).

Плательщикам арендной платы (кроме физлиц) предоставлено право выбрать один из двух вариантов подачи отчетности:

1) подать декларацию на текущий год не позднее 20 февраля текущего года в соответствующий орган ГФСУ по местонахождению земучастка (п. 286.2 НКУ);

2) вместо одной годовой декларации на текущий год можно ежемесячно подавать отчетную декларацию в течение 20 к. дн. месяца, следующего за отчетным (п. 286.3).

То есть как годовую, так и первую месячную декларацию за январь (если решили отчитываться ежемесячно) в 2019 году нужно подать не позднее 20.02.2019 г.

Подача декларации на год освобождает вас от обязанности подачи ежемесячных деклараций, равно как и подача месячных деклараций освобождает от подачи годовой.

К сведению! Если вы имеете несколько земучастков на территории разных административных единиц (коды согласно КОАТУУ разные), но которые подконтрольны одному органу ГФСУ, то отчитываться придется отдельно (по каждому коду) в налоговые органы по местонахождению таких объектов.

Правила заполнения. Для отчетности на 2019 год следует использовать форму декларации, утвержденную приказом № 5604 (в редакции приказа № 95).

4 Приказ Минфина от 16.06.2015 г. № 560.

5 Приказ Минфина от 23.01.2017 г. № 9.

Эту форму использовали для отчетности и в прошлом году, поэтому ничего нового в ней вы не отыщете. Для заполнения этой декларации арендатор должен использовать названия граф и подсказки по заполнению, приведенные в самой форме декларации, и, конечно, разъяснения налоговиков по этому поводу.

Чтобы рассчитать налоговые обязательства по арендной плате, арендатор должен правильно заполнить шапку декларации, а также ее разделы II и III.

В строке 1 шапки декларации нужно ставить отметку «Х» в поле «Орендна плата».

Заполнение раздела III декларации ничем не отличается от заполнения его в декларации, в которой отчитываемся по земналогу. В разделе III указываются обобщающие данные о начисленной сумме арендной платы, и суммах, которые нужно уплачивать в разрезе месяцев. То есть вы просто разбиваете по месяцам начисленный годовой налог в разделе II. Поэтому остановимся на особенностях заполнения раздела II.

В этом разделе арендатор начисляет арендную плату по каждому арендованному земучастку. Далее кратко напомним, какую информацию нужно указывать в разделе II:

— в к. 2 указывают четырехзначный код (формат XX.XX) по категории / целевому назначению земель;

Он должен соответствовать информации, указанной в правоустанавливающих документах на земучасток (договоре аренды), или справке об НДО. Искать такие коды следует в Классификации земель.

— в к. 3 — 4 указывают дату и номер договора аренды, который удостоверяет/подтверждает право аренды земельного участка;

— в к. 5 — 6 отражают дату и номер госрегистрации прав аренды земучастка, которые берут из соответствующего извлечения;

— в к. 7 указывают кадастровый номер арендованного участка (если он его имеет);

— выбирают, в какой колонке, 8 или 9, указать площадь арендованной земли. В к. 8 указывают ее в гектарах с четырьмя десятичными знаками, а в к. 9 — в метрах квадратных с двумя десятичными знаками. Выбирать, какую колонку из двух заполнить, следует опираясь на то, за какую единицу площади определена НДО в договоре или справке (извлечении) об НДО;

— в к. 10 указывают размер проиндексированной НДО за 1 гектар или 1 м2 участков в зависимости от того, как именно она определена в справке об НДО / договоре аренды;

— в к. 11 указывают ставку арендной платы в процентах (из договора аренды);

— в к. 12 отражают рассчитанную по формуле (к. 8 х к. 10 х к. 11 или к. 9 х к. 10 х к. 11) годовую сумму арендной платы, которая должна быть уплачена в бюджет.

Размер налога, указанный в этой графе, относительно всех земучастков, которые отражены в разд. II декларации, переносите в разд. III стр. 3 к. 3 и его распределяете по месяцам (к. 4 — 15).

Уплачиваются налоговые обязательства по арендной плате по местонахождению земельного участка за налоговый период, который равен календарному месяцу, ежемесячно в течение 30 к. дн., следующих за последним календарным днем налогового (отчетного) месяца (пп. 287.3 и 287.4 НКУ).

В фокусе фото автора
Томашпольский Сергей ФЛП и наличка: оприходование, лимиты, РРО и финмониторинг… ...
18725 37
Курсы валют
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд