Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, сентябрь, 2015/№39
Печатать

Отремонтировали/улучшили чужое и вернули: что с компенсацией?

Мирошниченко Виталина, налоговый эксперт, v.miroshnichenko@buhgalter911.com
ЮЛ взяло в субаренду помещение у ЧПЕНа группы 3 и сделало в нем ремонт/улучшение на 60000 грн. Теперь ЮЛ закрывается, что ему делать с суммой ремонта/улучшения? Ситуация нетипичная, поэтому заслуживает внимания.
субаренда, ремонт помещения, компенсация, налогообложение

Давайте сразу определимся с терминами, чтобы в дальнейшем не путаться, кто кому и что сдал в аренду. Итак:

№ 1 — это будет наш главный арендодатель, которому и принадлежит помещение на праве собственности;

№ 2 — это ЧПЕН-арендатор, он же — субарендодатель;

№ 3  это субарендатор (ЮЛ), который в итоге арендует помещение и делает в нем ремонт/улучшение на сумму 60000 грн.

Ремонт/улучшение арендованного имущества проводил № 3. Вправе ли он рассчитывать на компенсацию? Здесь многое зависит от содержания работ и договора. В части ремонта — текущего и капитального — ориентируемся, главным образом, на договоры (между арендодателем и арендатором, а также между субарендодателем и субарендатором). То есть в них нужно искать как лицо, обязанное проводить такие ремонты, так и право на компенсацию подобных расходов.

Если договор об этих условиях умалчивает, то нужно руководствоваться базовыми правилами ст. 776 ГКУ.

Что касается улучшений, то, прежде всего, определите: есть ли разрешение на их проведение. Причем для субарендатора такое разрешение нужно получить от субарендодателя, а последний, судя по всему, вправе выдать его лишь при условии, что сам получил соответствующее разрешение от первичного арендодателя. При наличии разрешения лицо, которое осуществляло улучшение, вправе затребовать компенсацию.

Предположим, что субарендатор № 3 имеет право на компенсацию ремонтных/улучшающих расходов от № 2. Как ее определить?

Заметьте: ГКУ не указывает, как рассчитывается такая сумма. Стороны устанавливают ее самостоятельно (в частности, в договоре аренды и/или акте приемки-передачи ОС) — письмо Минфина от 27.02.2006 г. № 31-34000-20-16/4000.

К примеру, есть такие варианты:

1) компенсация расходов на ремонт в счет арендной платы — данный вариант отпадает, т. к. это неденежный расчет, а это ЧПЕНам запрещено — п. 291.6 НКУ;

2) компенсация деньгами:

— сразу после завершения ремонта — очевидно, это не наш вариант, т. к. вопрос возник при прекращении отношений;

— при прекращении договора аренды — это подходит.

Если компенсация была…

№ 3 (ЮЛ-субарендатор). Если это ремонт, то расходы на него субарендатор должен направить в состав текущих — по направлению. В частности, это дебет счета 92, 93 и т. п. При этом на дату, по которой у субарендодателя возникнет обязанность компенсировать ремонтные расходы (это может быть и дата возврата объекта аренды), субарендатор должен отразить доход. Запись может быть такой: Дт 377 — Кт 719.

Если это улучшение, то согласно п. 8 П(С)БУ 14 на стоимость таких расходов придется создать объект прочих необоротных материальных активов: они собираются на субсчете 153 и затем списываются на субсчет 117. При возврате объекта с компенсацией передачу таких улучшений нужно отражать как продажу объекта (в том числе с переводом его в состав удерживаемых для продажи — на субсчет 286).

При возврате ОС или получении компенсации (в зависимости от того, что произошло ранее) нужно начислить НДС-обязы. Но напоминаем, что база НДС должна быть не меньше себестоимости ремонта.

При этом, вполне возможно, вас интересуют учетные последствия для лиц № 2 и № 1. Давайте посмотрим на них.

Начнем с № 2 (ЧПЕН-субарендодатель). Само движение объекта у ЧПЕНа не отражается. Другое дело — компенсация… Субарендатор, в идеале, взаимодействует лишь с субарендодателем. О существовании первичного арендодателя он может вообще не знать. Это значит, что компенсацию за ремонты/улучшения субарендатору, в общем случае, должен выплачивать субарендодатель (даже если затем он будет требовать ее от первичного арендодателя). При этом заметьте, что в части:

— перечисленной компенсации последствий у ЧПЕНа не будет;

— в части полученной компенсации от первичного арендодателя ему придется отразить ЕН-доходы. Последствия не изменятся даже в том случае, если субарендатору будут перечислены именно эти деньги (то есть пройдут через ЧПЕНа как бы транзитом).

Это связано с тем, что первичный арендодатель перечисляет компенсацию именно субарендодателю, а не субарендатору. Причем субарендодатель действует лишь на основании договора аренды, без оформления «посреднического» договора комиссии.

Что касается НДС, то если № 2 является плательщиком НДС, то в части перечисленной субарендатору компенсации № 2 он вправе отразить НК. Вместе с тем, в части такой компенсации, полученной от первичного арендодателя, ему придется показать и НДС-обязательства.

Теперь посмотрим на № 1 (первичный арендодатель). Выплату компенсации учитываем как расходы на ремонт собственных ОС (если № 1 — ФЛП, п. 177.4.4 НКУ) или — если № 1 является ЮЛ — направляем на увеличение первоначальной стоимости возвращенного объекта (см. письмо Минфина от 27.02.2006 г. № 31-34000-20-16/4000).

В свою очередь, в рамках НДС он вправе отразить НК в части компенсации при соблюдении общих условий.

Совет на будущее

Во избежание проблем с налогообложением компенсации ремонта советуем вам в дальнейшем подобные операции оформлять не как компенсацию улучшений в рамках аренды, а отдельным договором подряда на ремонт.

Причем такой договор можно оформить даже напрямую между № 1 и № 3. Кроме того, с этой целью можно использовать и договор комиссии (№ 2 в нем будет комиссионером, № 1 — комитентом, а № 3 — исполнителем услуг ремонта). Тот факт, что между этими сторонами уже существуют отношения аренды, роли не играет.

При использовании «комиссионного» варианта ЧПЕНу лучше заранее внести в Реестр единоналожников (и Госреестр) соответствующий вид деятельности. В частности, это может быть код 46.18.

v.miroshnichenko@buhgalter911.com

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться