Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, май, 2018/№18-19
Печатать

Напутствие предпринимателю, который решил выдать «недвижимую» ссуду…

Мирошниченко Виталина, налоговый эксперт
В статье прошлого номера* мы выяснили, что предприниматели имеют право заключать договоры ссуды, выступая в этих договорах в том числе как обычные граждане. А теперь давайте посмотрим, какие риски и подводные камни таит в себе эта сделка, если наш ссудодатель: 1) единоналожник; 2) «профессионально» занимается арендой и 3) уже сдает нежилую недвижимость площадью 300 кв. м? И как грамотно выйти из сложившейся ситуации?

* Статья «Cсуда недвижимости и предприниматель на упрощенке» (журнал «Бухгалтер 911», 2018, № 17).

Чем рискует ссудодатель? Общесистемщик не рискует ничем . Никаких ограничений по выдаче ссуд для него нет, и с этим не спорят даже налоговики. А вот единоналожник может столкнуться с проблемами . Их источник — п.п. 291.5.3 НКУ, согласно которому предприниматель-единоналожник не имеет права сдавать в аренду: жилую недвижимость более 100 кв. м, нежилую — более 300 кв. м, землю — более 0,2 га.

С 2012 года и по сей день налоговики жестко требуют, чтобы единоналожники уходили с упрощенки, если они:

сдают в аренду 300 кв. м нежилой недвижимости, а свыше 300 кв. м передают в бесплатное пользование (по сути, в ссуду) — категория 107.03 ЗІР;

сдают в аренду одну часть недвижимости как предприниматели, а другую — как граждане (категория 107.03 ЗІР, письмо ГУ ГФСУ в г. Киеве от 21.05.2015 г. № 1461/Е/26-15-17-04-14). По их мнению, сдавать недвижимость в аренду можно только как предприниматель (имея в Реестре единоналожников «арендный» код КВЭД 68.20) или только как гражданин (в этом случае, по мнению фискалов, в Реестре единоналожников даже «пахнуть» не должно кодом 68.20 ).

Причем налоговики не разрешают так поступать даже тем, у кого общая площадь недвижимости «под арендой» (сдаваемая от имени предпринимателя и от имени гражданина) меньше 300 кв. м.

Таким образом, если ссудодатель, будучи единоналожником, вообще не занимается арендой — нет проблем: он может сдавать недвижимость в ссуду родственникам или другим гражданам, выступая по договору как гражданин . Причем может при этом даже выйти за озвученные выше «метровые» рамки для единоналожников.

Важно, что в таком случае не работает требование об уплате НДФЛ и военсбора с суммы не меньше минимальной арендной платы из п.п. 170.1.2 НКУ. Ведь в нашем случае мы имеем дело с договором ссуды. А «минимум» из п.п. 170.1.2 НКУ касается случаев предоставления недвижимости в аренду. Но, опять же, необходимо учитывать тот факт, что «на другом конце», т. е. у ссудополучателя, «бесплатность» вряд ли останется незамеченной (в плане налогообложения).

Интересный момент. По факту, минимальная сумма арендного платежа установлена не везде. Если так и есть, то работает норма из абз. 2 того же п.п. 170.1.2 НКУ: «если минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды». Соответственно если на вашей территории минимальная сумма арендного платежа не установлена, то можно пойти и по пути договора аренды с «незначительным» размером арендной платы. В таком случае расходы на уплату НДФЛ, военсбора будут минимальными, в то же время исчезнут проблемы с налогообложением «бесплатно полученных услуг» у ссудополучателя.

Если же площадь недвижимости вписывается в «единоналожные» рамки, то вообще не нужно изобретать велосипед с ссудой. Просто сдайте магазины родственникам в аренду как предприниматель за небольшую плату . В таком случае минимальный ежемесячный арендный платеж снова не будет работать, так как на него ориентируются только в том случае, если арендодателем является обычный гражданин. А в нашем случае арендодатель будет выступать как предприниматель.

Варианты без налогообложения. Если изложенные выше варианты не устраивают и кажутся слишком расходными (в плане налогообложения), можно подумать в следующем направлении:

1) переоформление части недвижимости на жену или сына. Можно решить этот вопрос через договор дарения. Поскольку они — родственники первой степени родства, им не придется уплачивать НДФЛ и военсбор при получении подарка (п.п. «а» п. 174.1, п. 174.6 НКУ). Расходы — только госпошлина и услуги нотариуса;

Члены семьи первой степени родства — это родители, муж или жена, а также дети, в том числе усыновленные (п.п. 14.1.263 НКУ).

2) если муж приобрел недвижимость в браке, она является общей совместной собственностью мужа и жены (даже если зарегистрирована только на мужа) — ст. 60 СКУ**. При этом супруги могут разделить такое имущество, оставаясь в браке (ч. 1 ст. 69 СКУ). Чтобы разделить недвижимость, придется оформить письменный договор о разделе недвижимого имущества и обязательно заверить его у нотариуса (ч. 2 ст. 69 СКУ, ч. 4 ст. 372 ГКУ)!

** Семейный кодекс Украины от 10.01.2002 г. № 2947-III.

По умолчанию предполагается, что муж и жена владеют имуществом поровну (по 50 %) — ст. 63 СКУ, но никто не запрещает им определить и иные части собственности в общей недвижимости (ч. 2 ст. 69 СКУ).

На основании нотариально заверенного договора о разделе недвижимости жена сможет обратиться к нотариусу и зарегистрировать право собственности на полученные объекты недвижимости.

После этого она уже будет владеть ими лично, а не совместно с мужем. А значит, она сможет распоряжаться ими по своему усмотрению (использовать самостоятельно, передавать в ссуду, сдавать в аренду, продавать и т. д.);

3) единоналожник — собственник недвижимости может попробовать обойти арендное ограничение, переформатировав некоторых арендаторов в поклажедателей.

Не всем, конечно, это удастся. Но если в ваших помещениях находятся склады, то вы можете оказывать услуги по хранению товаров бывшим арендаторам, а они вам — услуги по обслуживанию складов (грузчики, уборщицы и т. п.) . Хотя лучше, конечно, чтобы складской персонал все-таки был оформлен у единоналожника.

Помните, что расчеты между вами обязательно должны проходить только в денежной форме — бартер и взаимозачет упрощенцам запрещен!

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться