Отключить рекламу

Підпишіться!


Бухгалтер 911, квітень, 2015/№14
Друкувати

Податок на нерухомість: ДФСУ «розродилася» роз’ясненнями

Шевчук Михайло, податковий експерт, m.shevchuk@buhgalter911.com
Уже й звітність за 2015 рік із цього податку давно подали (сподіваємося), а питання продовжують виникати... Роз’яснення окремих моментів від ДФСУ з’явилися в ЗІР (розділ 106). Ось тільки деяких платників тим самим як обухом по голові оглушило. Однак більшість консультацій все ж є позитивними, хоча і не зовсім своєчасними. Знайомимося. У разі чогось — ще є час уточнитися до граничного строку сплати за I квартал, і не платити зайвого.
оподаткування майна

Ставка 0 % — декларацію… подавати ☹!

З нового року у платників податків з’явилося право не подавати деки в разі відсутності об’єкта оподаткування або показників, належних до декларування*. Ось тільки наявність об’єктів нерухомості, за якими місцевими радами встановлено нульову ставку податку, — це зовсім інше.

* Про це детально ви могли довідатися у статті «Право на неподання декларації: правило винятками красне» у журналі «Бухгалтер 911», 2015, № 12.

Ще одне тому підтвердження з’явилося в категорії 106.07 ЗІР. Податківці прямо зазначають: якщо ви маєте такі об’єкти, то за ними ви повинні були відзвітувати. Акцент при цьому зроблений на тому, що ставка податку — один з показників, що підлягають декларуванню.

До речі, якщо місцеві ради не прийняли рішення щодо встановлення ставок податку, то в такому разі також застосовуємо ставку 0 % (див. нове роз’яснення в категорії 106.08 ЗІР).

А у графі 4 деки, форма якої затверджена наказом Мінфіну «Про затвердження форми Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» від 01.07.2014 р. № 735**, дійсно передбачено зазначення ставок податку. Тому якщо у вас є такі об’єкти, але ви не подавали декларацію — з вас «належить» штраф за ст. 120 ПКУ (за неподання, несвоєчасне подання декларації — 170 грн. (1020 грн. — для тих, хто «не протримався» і року з моменту застосування аналогічної санкції раніше)).

** Про те, що звітувати потрібно було саме за цією формою і як це слід було правильно зробити, ви могли довідатися зі статті «Податок на нерухомість: «стара» декларація за новими правилами» у журналі «Бухгалтер 911», 2015, № 7.

Провести позапланову перевірку на підставі п.п. 78.1.2 ПКУ (у встановлений строк не подано декларацію) податківцям сьогодні заважає перевірочний мораторій. Хоча, знову ж таки, він поширюється не на всіх платників***.

*** Детальніше з ним можна ознайомитися у статті «Новий мораторій на перевірки: кому найбільше пощастило?» у журналі «Бухгалтер 911», 2015, № 5.

«Платна» площа об’єкта: де її взяти?

При визначенні суми податку у вас виникало таке запитання? Тоді вам — до нас.

Податківці в ЗІР (категорія 106.04) нагадали, що відповідно до п.п. 266.3.3 ПКУ для об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі їх часток, що перебувають у власності юросіб, базу оподаткування обчислюють виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.

Що це за документи такі? Насамперед — свідоцтво про право власності та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо таких немає — дивимося інші правовстановлюючі документи на нерухомість (договори, рішення судів, свідоцтва тощо). У них наведено загальну площу об’єкта, що нас цікавить. Від неї й «танцюємо».

Тобто необхідності піднімати технічні документи або «ритися» у Реєстрі речових прав у вас часто немає. Хоча якщо вам так буде зручніше — будь ласка. Імовірно, і там, і там повинні фігурувати одні й ті самі величини.

С.-г. і промислові будівлі та споруди

Такі об’єкти, нагадаємо, з кола об’єктів оподаткування «випадають». Як же чітко визначити, чи належить та чи інша будівля/споруда до категорії «необ’єктів»?

С.-г. об’єкти. Почнемо з того, що, як ми й передбачали****, для визначення того, кого відносити до с.-г. товаровиробників, слід керуватися визначенням таких суб’єктів з  п.п. 14.1.235 ПКУ.

**** Див. статтю «Податок на нерухомість: розпаковуємо «подарунки під ялинку» у журналі «Бухгалтер 911», 2015, № 3.

Нагадаємо: згідно з  п.п. «ж» п.п. 266.2.2 ПКУ не є об’єктами оподаткування об’єкти нерухомості, що належать таким платникам. При цьому необхідною умовою для такого звільнення є призначення об’єкта для використання безпосередньо в с.-г. діяльності.

Будівлі та споруди с.-г. товаровиробників — це об’єкти нерухомості, які можна віднести до класу 1271 «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (підкласи 1271.1 — 1271.9) ДК 018-2000*****. Про це ДФСУ повідомила в категорії 106.02 ЗІР.

***** Державний класифікатор будівель і споруд ДК 018-2000, затверджений наказом Держстандарту України від 17.08.2000 р. № 507.

Будівлі промисловості******. Вони, нагадаємо, не є об’єктом оподаткування відповідно до п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ.

****** Про них дивіться статтю «Податок на нерухомість і будівлі промисловості: де ж істина?» у журналі «Бухгалтер 911», 2015, № 8.

Зокрема, з-під об’єкта оподаткування «випадають» виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств.

З ними представники головного податкового відомства визначилися в тій-таки категорії 106.02 ЗІР. Отже, не є об’єктом оподаткування те, що можна віднести до класу 1251 «Будівлі промислові» (підкласи 1251.1 — 1251.9) ДК 018-2000.

Усе б добре, лише податківці, на жаль, стосовно і «сільгоспників», і «промисловців» не дали «рецептів», що зробити, якщо зазначені вище будівлі, наприклад, здають в оренду. Хоча однією цікавою відповіддю ДФСУ все ж «потішила»…

«Промислові» офіси та контори

Те, що ваше підприємство є промисловим, зовсім не означає, що вам нічого обкладати податком на нерухомість. Так, податківці (див. категорію 106.02 ЗІР) звертають увагу на те, що нежитлова нерухомість (згідно п.п. 14.1.1291 ПКУ) уключає:

— з одного боку, офісні будівлі (це будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських і адміністративних цілей). Їх доцільно відносити до групи 122 «Будівлі офісні» ДК 018-2000;

— з іншого — будівлі промислові та склади (група 125 «Будівлі промислові та склади» ДК 018-2000). Саме ця група класифікації включає у тому числі будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств (клас 1251 ДК 018-2000).

Не заперечуючи, що останні об’єктом оподаткування не є, ДФСУ «обома руками голосує» за оподаткування перших. І, увага, навіть у тому випадку, якщо належать вони промисловим підприємствам.

Виходить, що такі підприємства мають право не обкладати податком на нерухомість лише будівлі промисловості (виробничі корпуси, цехи, майстерні, складські приміщення тощо) і крапка.

З фіскалами важко сперечатися. Тим більше що в іншій відповіді в тій-таки категорії 106.02 ЗІР (див. попередній розділ статті) вони чітко дали зрозуміти, що не є об’єктом оподаткування лише будівлі промислових підприємств, віднесені до класу 1251 ДК 018-2000.

Об’єкт незавершеного будівництва

ДФСУ «зачепила» і їх у відповіді з категорії 106.02 ЗІР. Ось тільки це той випадок, коли назвати його чітким і зрозумілим буде не зовсім справедливо. Хоча загальний підхід взагалі зрозумілий — сплачувати податок доведеться починаючи з того місяця, в якому виникло право власності на об’єкт житлової або нежитлової нерухомості. Такі висновки логічно випливають з  п.п. 266.7.5 ПКУ.

При цьому майте на увазі: згідно з ч. 2 ст. 331 ЦКУ******* право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Однак з низкою застережень.

******* Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

Зокрема, якщо право власності на нерухоме майно згідно із законом підлягає держреєстрації (наш випадок), право власності виникає з моменту такої реєстрації.

У загальному випадку до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані під час цього будівництва (створення майна).

Благо, ні те, ні інше не є об’єктом обкладання податком на нерухомість (і податківці стосовно такої ситуації не сфіскалили ☺).

Однак є й інший варіант розвитку подій. До завершення будівництва особа може захотіти укласти договір щодо саме об’єкта незавершеного будівництва (а не будматеріалів). У такому разі право власності на такий об’єкт (незавершенку) потрібно попередньо зареєструвати.

Держреєстрацію в такому разі згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦКУ проводять на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.

З моменту такої реєстрації виникає право власності на об’єкт незавершеного будівництва та його внесення до Державного реєстру прав на нерухоме майно.

Ось тут саме й виникає запитання, на яке податківці прямо не відповіли: чи потрібно за такий об’єкт сплачувати податок?

Нам ближчим є варіант «ні». Платити потрібно за об’єкти з  пп. 14.1.129 і 14.1.1291 ПКУ. Але серед них не названі об’єкти незавершеного будівництва. Це не будівлі (у розумінні п.п. 14.1.15 ПКУ) і тим більше не приміщення.

Продаж об’єкта: ключовий момент — перехід права власності

Ще одне інтригуюче запитання: що робити при продажу майна? У загальному випадку все якраз зрозуміло. Продавець сплачує податок з 1 січня та до початку місяця переходу права власності на об’єкт, що продається; покупець, у свою чергу, — з початку цього місяця та до кінця року (або до місяця передачі права власності наступному власнику).

Подати декларацію щодо новопридбаного об’єкта при цьому необхідно протягом 30 календарних днів із дня виникнення права власності.

Але що робити, якщо фактично об’єкт продано, але право власності на нього належним чином не переоформлене?

Податківці вважають (див. категорію 107.06 ЗІР), що тут жодних особливостей ПКУ не передбачає, і орієнтуватися наказують також на момент переходу права власності (це день реєстрації права власності за новим власником). Важко не погодитися.

Пригадали про ФОП

Те, що серед платників податку на нерухомість, визначених п.п. 266.1.1 ПКУ, немає ФОП, зовсім не означає, що їм удасться «вийти сухими з води». У принципі, було б наївно серйозно на таке розраховувати. Просто сплачувати податок їм доведеться за правилами, установленими для звичайних фізосіб. Про це, зокрема, податківці повідомляли в категорії 106.01 ЗІР.

Такий механізм зводиться до того, що фізособа отримує від контролюючого органу до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення, за яким протягом 60 календарних днів після його вручення сплачує податкове зобов’язання. Увага: у 2015 році фізособи «розплачуються» за 2014 рік, тобто сплачують лише за об’єкти житлової нерухомості.

«Свіжими» роз’ясненнями ДФСУ (див. категорію 106.05 ЗІР) фактично уточнила, що ФОП — не звичайні платники, а «скривджені». Адже вони обмежені в частині застосування «житлових» пільг, передбачених п. 266.4 ПКУ.

І з цим важко не погодитися — п.п. 266.4.2 ПКУ прямо передбачає, що пільги не можуть поширюватися на об’єкти житлової нерухомості, які використовуються фізособами в підприємницькій діяльності.

Водночас податківці зазначають, що адреса прописки ФОП (податкова адреса, вона ж — місце реєстрації), зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних і фізичних осіб — підприємців, випадає з-під пільгового оподаткування, якщо за нею фактично провадиться підприємницька діяльність.

Тобто справа за малим — зуміти довести податківцям, що ця адреса дійсно в підприємницькій діяльності не використовується.

m.shevchuk@buhgalter911.com

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться