Отключить рекламу

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, апрель, 2015/№14
Печатать

Налог на недвижимость: ГФСУ «разродилась» разъяснениями

Шевчук Михаил, налоговый эксперт, m.shevchuk@buhgalter911.com
Уже и отчетность за 2015 год по этому налогу давно подали (надеемся), а вопросы продолжают возникать… Разъяснения отдельных моментов от ГФСУ появились в ЗІР (раздел 106). Вот только некоторых плательщиков тем самым как обухом по голове оглушило. Но большинство консультаций все же положительные, хотя и не совсем свое­временные. Знакомимся. Если что — еще есть время уточниться до предельного срока уплаты за I квартал, и не платить лишнего.
налогообложение имущества

Ставка 0 % — декларацию… подавать ☹!

С нового года у налогоплательщиков появилось право не подавать деки в случае отсутствия объекта налогообложения или показателей, подлежащих декларированию*. Вот только наличие объектов недвижимости, по которым местными советами установлена нулевая ставка налога, — это совсем другое.

* О чем подробно вы могли узнать в статье «Право на неподачу декларации: правило исключениями красно» в журнале «Бухгалтер 911», 2015, № 12.

Лишнее тому подтверждение появилось в категории 106.07 ЗІР. Налоговики прямо отмечают, что если у вас есть такие объекты, то по ним вы должны были отчитаться. Акцент при этом сделан на том, что ставка налога — один из показателей, подлежащих декларированию.

Кстати, если местные советы не приняли решения об установлении ставок налога, то в таком случае также применяем ставку 0 % (см. новое разъяснение в категории 106.08 ЗІР).

А в графе 4 деки, форма которой утверждена приказом Минфина «Об утверждении формы Налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка» от 01.07.2014 г. № 735**, действительно предусмотрено указание ставок налога. Потому если у вас есть такие объекты, но вы не подавали декларацию — вам «положен» штраф по  ст. 120 НКУ (за неподачу, несвоевременную подачу декларации — 170 грн. (1020 грн. — для тех, кто «не продержался» и года с момента применения аналогичной санкции ранее)).

** О том, что отчитываться нужно было именно по этой форме, и как это нужно было правильно сделать, вы могли узнать из статьи «Налог на недвижимость: «старая» декларация по новым правилам» в журнале «Бухгалтер 911», 2015, № 7.

Провести внеплановую проверку на основании п.п. 78.1.2 НКУ (в установленный срок не подана декларация) налоговикам сейчас мешает проверочный мораторий. Хотя, опять же, действует он в отношении не всех плательщиков***.

*** Подробнее с ним можно ознакомиться в статье «Новый мораторий на проверки: кому повезло больше всех?» в журнале «Бухгалтер 911», 2015, № 5.

«Платная» площадь объекта: где ее взять?

При определении суммы налога у вас возникал такой вопрос? Тогда вам — сюда.

Налоговики в ЗІР (категория 106.04) напомнили, что в соответствии с  п.п. 266.3.3 НКУ для объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности юрлиц, базу налогообложения исчисляют исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект.

Что это за документы такие? В первую очередь — свидетельство о праве собственности и извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Если таковых нет — смотрим другие правоустанавливающие документы на недвижимость (договоры, решения судов, свидетельства и т. д.). В них приведена интересующая нас общая площадь объекта. От нее и «пляшем».

То есть необходимости поднимать технические документы или «копаться» в реестре вещных прав у вас зачастую нет. Хотя если вам так будет удобнее — пожалуйста. По идее, и там, и там должны фигурировать одни и те же величины.

С.-х. и промышленные здания и сооружения

Такие объекты, напомним, из круга объектов налогообложения «выпадают». Как же четко определить, относится ли то или иное здание/сооружение к категории «необъектов»?

С.-х. объекты. Начнем с того, что, как мы и предполагали****, для определения того, кого относить к с.-х. товаропроизводителям, следует руководствоваться определением таких субъектов из  п.п. 14.1.235 НКУ.

**** См. статью «Налог на недвижимость: распаковываем «подарки под елку» в журнале «Бухгалтер 911», 2015, № 3.

Напомним: согласно п.п. «ж» п.п. 266.2.2 НКУ не являются объектами налогообложения объекты недвижимости, принадлежащие таким плательщикам. При этом необходимым условием для такого освобождения является предназначение объекта для использования непосредственно в с.-х. деятельности.

Здания и сооружения с.-х. товаропроизводителей — это объекты недвижимости, которые можно отнести в класс 1271 «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (подклассы 1271.1 — 1271.9) ДК 018-2000*****. Об этом ГФСУ сообщила в категории 106.02 ЗІР.

***** Государственный классификатор зданий и сооружений ДК 018-2000, утвержденный приказом Госстандарта Украины от 17.08.2000 г. № 507.

Здания промышленности******. Они, напомним, не являются объектом налогообложения в соответствии с  п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ.

****** О них смотрите статью «Налог на недвижимость и здания промышленности: где же истина?» в журнале «Бухгалтер 911», 2015, № 8.

В частности, из-под объекта налогообложения «выпадают» производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий.

С ними представители главного налогового ведомства определились в той-таки категории 106.02 ЗІР. Итак, не является объектом налогообложения то, что можно отнести в класс 1251 «Будівлі промислові» (подклассы 1251.1 — 1251.9) ДК 018-2000.

Все бы хорошо, только налоговики, к сожалению, в отношении и «сельхозников», и «промышленников» не дали «рецептов», как быть, если указанные выше здания, к примеру, сдают в аренду. Хотя одним интереснейшим ответом ГФСУ все же «порадовала»…

«Промышленные» офисы и конторы

То, что ваше предприятие — промышленное, вовсе не означает, что вам нечего облагать налогом на недвижимость. Так, налоговики (см. категорию 106.02 ЗІР) обращают внимание на то, что нежилая недвижимость (согласно п.п. 14.1.1291 НКУ) включает:

— с одной стороны, офисные здания (это здания финансового обслуживания, административно-бытовые здания, здания для конторских и административных целей). Их целесообразно относить в группу 122 «Будівлі офісні» ДК 018-2000;

— с другой — здания промышленные и склады (группа 125 «Будівлі промислові та склади» ДК 018-2000). Именно эта группа классификации включает в том числе здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий (класс 1251 ДК 018-2000).

Не отрицая того, что последние объектом налогообложения не являются, ГФСУ «обеими руками голосует» за обложение налогом первых. И, внимание, даже в том случае, если принадлежат они промышленным предприятиям.

Получается, что такие предприятия имеют право не облагать налогом на недвижимость только здания промышленности (производственные корпуса, цеха, мастерские, складские помещения и т. п.) и точка.

С фискалами сложно спорить. Тем более что в другом ответе в той-таки категории 106.02 ЗІР (см. предыдущий раздел статьи) они четко дали понять, что не являются объектом обложения налогом только здания промышленных предприятий, отнесенные в класс 1251 ДК 018-2000.

Объект незавершенного строительства

ГФСУ «зацепила» и их в ответе из категории 106.02 ЗІР. Вот только это тот случай, когда назвать его четким и понятным будет не совсем справедливо. Хотя общий подход в обще-то понятен — уплачивать налог придется начиная с того месяца, в котором возникло право собственности на объект жилой или нежилой недвижимости. Такие выводы логически вытекают из  п.п. 266.7.5 НКУ.

При этом имейте в виду: согласно ч. 2 ст. 331 ГКУ******* право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Но с рядом оговорок.

******* Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

В частности, если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит госрегистрации (наш случай), право собственности возникает с момента такой регистрации.

В общем случае до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

Благо, ни то, ни другое не является объектом обложения налогом на недвижимость (и налоговики относительно такой ситуации не сфискалили ☺).

Но есть и другой вариант развития событий. До завершения строительства лицо может захотеть заключить договор относительно именно объекта незавершенного строительства (а не стройматериалов). В таком случае право собственности на такой объект (незавершенку) нужно предварительно зарегистрировать.

Госрегистрацию в таком случае согласно абз. 2 ч. 3 ст. 331 ГКУ проводят на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на выполнение строительных работ, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

С момента такой регистрации возникает право собственности на объект незавершенного строительства и его внесение в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Вот здесь как раз и возникает вопрос, на который налоговики прямо не ответили: нужно ли за такой объект платить налог?

Нам ближе вариант «нет». Платить нужно за объекты из  пп. 14.1.129 и  14.1.1291 НКУ. Но среди них не названы объекты незавершенного строительства. Это не здания (в понимании п.п. 14.1.15 НКУ) и тем более не помещения.

Продажа объекта: ключевой момент — переход права собственности

Еще один интригующий вопрос: как быть при продаже имущества? Нет, в общем случае все как раз понятно. Продавец платит налог с первого января и до начала месяца перехода права собственности на продаваемый объект; покупатель, в свою очередь, — с начала этого месяца и до конца года (или до месяца передачи права собственности следующему владельцу).

Подать декларацию по новоприобретенному объекту при этом необходимо на протяжении 30 календарных дней со дня возникновения права собственности.

Но как быть, если фактически объект продан, но право собственности на него надлежащим образом не переоформлено?

Налоговики считают (см. категорию 107.06 ЗІР), что здесь никаких особенностей НКУ не предусматривает, и ориентироваться велят также на момент перехода права собственности (это день регистрации права собственности за новым собственником). Сложно не согласиться.

Вспомнили о ФЛП

То, что среди плательщиков налога на недвижимость, определенных п.п. 266.1.1 НКУ, нет ФЛП, вовсе не означает, что им удастся «выйти сухими из воды». В принципе, было бы наивно всерьез на такое рассчитывать. Просто, платить налог им придется по правилам, установленным для обычных физлиц. Об этом, в частности, налоговики сообщали в категории 106.01 ЗІР.

Такой механизм сводится к тому, что физлицо получает от контролирующего органа до 1 июля текущего года налоговое уведомление-решение, по которому на протяжении 60 календарных дней после его вручения уплачивает налоговое обязательство. Внимание: в 2015 году физлица «расплачиваются» за 2014 год, т. е. платят только за объекты жилой недвижимости.

«Свежими» разъяснениями ГФСУ (см. категорию 106.05 ЗІР) фактически уточнила, что ФЛП — не обычные плательщики, а «ущемленные». Ведь они ограничены в части применения «жилых» льгот, предусмотренных п. 266.4 НКУ.

И с этим сложно не согласиться — п.п. 266.4.2 НКУ прямо предусматривает, что льготы не могут распространяться на объекты жилой недвижимости, используемые физлицами в предпринимательской деятельности.

В то же время налоговики отмечают, что адрес прописки ФЛП (налоговый адрес, он же место регистрации), указанный в Едином государственном реестре юридических и физических лиц — предпринимателей, выпадает из под льготного налогообложения, если по нему фактически осуществляется предпринимательская деятельность.

То есть дело за малым — суметь доказать налоговикам, что этот адрес действительно в предпринимательской деятельности не используется.

m.shevchuk@buhgalter911.com

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться