Податок на нерухомість: актуальні запитання — належні відповіді!

Податковий борг фізособи — підприємцю на спрощенці не завада?

Які наслідки, якщо у підприємця податковий борг з податку на нерухомість? Єдиного податку через два квартали позбавлять? Чи борги фізособи (непідприємця) підприємця не стосуються?

Тут передусім важливо наголосити, що підприємці податок на нерухомість сплачують саме як фізособи. Наявність/відсутність підприємницького статусу в цьому випадку «погоди не робить». Тобто борг з податку на нерухомість можна вважати боргом звичайної фізособи (боргом, не пов’язаним із провадженням госпдіяльності).

Далі — щодо носіїв звання «єдиноподатник». За наявності податкового боргу на кожне перше число місяця протягом двох послідовних кварталів платники єдиного податку дійсно зобов’язані перейти на загальну систему ( п.п. 8 п.п. 298.2.3 ПКУ). Не підеш сам — «зженуть» податківці ( п.п. 3 п. 299.10 ПКУ).

Інше питання: як співіснують податкові борги звичайної фізособи та фізособи-підприємця (тобто пов’язані зі здійсненням ним господарської діяльності)? Чи є перше завадою для перебування підприємцем на спрощенці?

ДФСУ у цьому випадку займає ліберальну позицію. Наявність у фізособи податкового боргу з податків, щодо яких контролюючий орган визначив податкові зобов’язання такій особі як несуб’єкту господарювання, не є підставою для прийняття рішення про відмову в реєстрації платником єдиного податку.

А якщо податковий борг фізособи (тобто не пов’язаний із здійсненням госпдіяльності) — не перешкода для того, щоб стати спрощенцем, то, за логікою, не завадить він і тому, щоб продовжувати ним бути.

Така думка є, можна сказати, вже традиційною. Тепер її можна знайти в категорії 107.09 ЗІР.

На жаль, у цьому випадку усе ґрунтується лише на добрій волі податківців. Та всім відомо, що таке роз’яснення в ЗІР. Сьогодні воно є, а вже завтра все може бути інакше.☹

З огляду на те, що питання це досить доленосне, «гратися з вогнем» ми вам тут не радимо. Для мінімізації негативних наслідків спробуйте заручитися індивідуальною податковою консультацією, ще бувши спрощенцем. Щоб потім не було пізно… і нестерпно боляче.

Фізособи розплачуються за 2015 рік: перевіряємо податківців!

Єдиноподатник групи 2 отримав податкове повідомлення-рішення щодо податку на нерухомість (магазин). У нас: 335,5 м² х 12,18 грн. = 4086,39 грн. Зазначено, що за 2015 рік. Чи все правильно?

Усе правильно! Єдине уточнення: отримати податкове повідомлення-рішення власник магазину міг не як підприємець, а як звичайна фізособа. Адже платниками податку на нерухомість згідно з п. 266.1 ПКУ можуть бути тільки юр- та фізособи (у тому числі нерезиденти). Див. також консультацію ДФСУ в категорії 106.01 ЗІР.

Дійсно, з 01.01.2015 р. обкладенню «нерухомим» податком підлягають також об’єкти нежитлової нерухомості. Виною тому — Закон № 71¹. При цьому під звільнення для суб’єктів малого та середнього бізнесу з п.п. «е» п.п. 266.2.2 ПКУ (діяльність у малих архітектурних формах та на ринку) випадок, який ми розглядаємо, не підпадає.

¹ Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи» від 28.12.2014 р. № 71-VIII. З подробицями змін у частині податку на нерухомість ми знайомили вас у статті «Податок на нерухомість: розпаковуємо «подарунки під ялинку» (журнал «Бухгалтер 911», 2015, № 3).

Фізособи «розплачуються» за 2015 рік у цьому році після отримання податкових повідомлень-рішень. Як видно, ставка податку (12,18 грн./м²) використана з дотриманням вимог п. 33 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ. Причому місцевою радою встановлено максимально можливий її розмір для 2015 року (1 % від розміру мінімальної зарплати, що діяла на 01.01.2015 р.). Усі розрахунки в податковому повідомленні-рішенні також правильні.

Офіс юрособи в квартирі засновника: хто «крайній»?

Офіс юрособи знаходиться в квартирі, яка належить засновнику. Загальна площа — 50 м². Хто повинен платити податок і в які строки²? Фірму зареєстровано в листопаді 2015 року.

² Жодних повідомлень-рішень не надходило.

Не орендарі, не постійні користувачі, а саме власники об’єктів нерухомості є платниками нерухомого податку. Про це прямо сказано в п. 266.1 ПКУ.

Виходить, юрособа-фірма, офіс якоъ розташований у квартирі, «записаній на» засновника (власник — засновник), за цю саму квартиру не звітує і податок на нерухомість не сплачує.

Тому «відбуває» за неї фізособа-засновник. А за фізосіб нерухподаток рахують податківці, надсилаючи їм до першого червня податкові повідомлення-рішення³.

³ Про подробиці ви могли дізнатися зі статті «Податок на нерухомість для фізичних осіб: що врахувати, на що звернути увагу» в журналі «Бухгалтер 911», 2016, № 7.

У зв’язку з розміром квартири вона в загальному випадку не повинна підлягати обкладенню цим податком. Адже п.п. «а» п.п. 266.4.1 ПКУ передбачає, що для квартир неоподатковувана площа дорівнює 60 м². Інша річ, що пільги з податку для фізосіб згідно з п.п. 266.4.2 ПКУ не надаються «на об’єкти оподаткування, що використовуються їх власниками з метою отримання доходів (здаються в оренду… позичку…)».

До цього формулювання є питання. Наприклад, як позичка (читай — безоплатна оренда) поєднується з «використанням з метою отримання доходів»?

Випадок, який ми формально розглядаємо, за бажання можна «запхнути» під норму про втрату власником квартири пільги. Але, мабуть, податківці «проґавили» цей момент. У принципі, можна обговорювати, чи є це приводом для занепокоєння засновника! Адже податок розраховують саме податківці, і поки немає податкового повідомлення-рішення, сплачувати фізособі-засновнику просто нічого⁴.

⁴ Вам також можуть бути цікавими статті «Фізособі не надіслали повідомлення-рішення щодо «нерухомого» податку: що далі»? (журнал «Бухгалтер 911», 2016, № 29) та «Фізособи та «нерухомий» податок: а якщо винна... пошта» (журнал «Бухгалтер 911», 2016, № 30).

Подали «звітну нову» декларацію: відбиваємося від податківців!

Юрособа здала «звітну» декларацію з нерухомості за 2016 рік 20.01.2016 р. Потім «Звітну нову» 19.02.2016 р. Подзвонили з податкової і сказали, що виникла недоїмка. Як бути в цій ситуації?

Подробиці ситуації, що склалася: зміни в «звітній новій» були пов’язані тільки зі ставкою та сумою податку. Жодних змін у самій нерухомості не було.

Суми податків були сплачені вчасно. Виявилося, що в податковій нараховано суми і за «звітною», і за «звітною новою». У податковій кажуть: здавати уточненку.

По-перше, на усні рекомендації податківців (причому не лише в цьому випадку) в усній формі і відповідайте ☺. При цьому у відповіді своїй попросіть надати письмовий документ (можна в електронній формі) з їх «проханнями». Зазвичай, на цьому все й закінчується, адже податківці усвідомлюють, що займаються чистої води самодіяльністю.

По-друге, тут явно винні самі податківці, тому не потрібно йти у них на поводі. Зайве підтвердження того, що ви все зробили правильно, знаходимо в п. 4.10 Методрекомендацій № 516⁵. У ньому зазначено: якщо після подання декларації (незалежно від способу подання) за звітний період платник податків подає нову декларацію з виправленими показниками до закінчення граничного строку подання декларації за такий самий звітний період, то така декларація заноситься до бази даних адресата звітності з ознакою «звітна нова» (якщо це передбачено формою) та «звітна» (якщо інше не передбачено формою). Тоді як надана раніше звітність отримує статус «До відома». Тобто необхідності платити двічі, звичайно ж, немає. Крім того, штрафи, передбачені п. 50.1 ПКУ, тут не застосовують.

⁵ Методичні рекомендації щодо приймання та комп’ютерної обробки податкової звітності платників податків в органах ДПС України, затверджені наказом ДПСУ від 14.06.2012 р. № 516.

Нерухомість у зоні АТО: невже сплачувати нерухподаток?!

Юрособа має нерухомість (офіс) у зоні АТО. Декларацію не подавали, податок на нерухомість не сплачували, оскільки місцевих рад немає і ставок теж. Це правильно?

Якщо сільська, селищна або міська рада не прийняла рішення про встановлення ставок з податку на нерухомість, то мінімальною ставкою податку є 0 %. З цим податківці погодилися досить давно (див., наприклад, лист МГУ ДФС від 23.12.2015 р. № 27682/10-28-10-06-11).

Але! Це ще потрібно перевірити, адже Законом № 1669⁶ звільнення від подання звітності та сплати податку на нерухомість не передбачено.

⁶ Закон України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції» від 02.09.2014 р. № 1669-VII.

На це звертали увагу ДФСУ в листі від 09.06.2015 р. № 11999/6/99-99-19-01-01-15 та МГУ ДФС у листі від 25.11.2015 р. № 25908/10/28-10-06-11.

Функціональні обов’язки з обслуговування платників податків, що перебувають на обліку в територіальних органах ДФС, які знаходяться на тимчасово неконтрольованій території Донецької та Луганської областей, у межах компетенції покладено на територіальні органи ДФС згідно з наказом № 256⁷.

⁷ Наказ ДФСУ «Про переміщення та закінчення простою» від 07.11.2014 р. № 256.

Крім того, рішення місцевих рад щодо ставок податку на нерухомість можна знайти на порталі ДФСУ в рубриці «Рішення місцевих рад»⁸. А рахунки та банківські реквізити для перерахування податку «ховаються» в рубриці «Бюджетні рахунки»⁹.

⁸ Знайдете за посиланням: http://sfs.gov.ua/rishennya-mistsevih-rad-/.

⁹ Інше посилання: http://sfs.gov.ua/byudjetni-rahunki/.

Виходить: якщо рішення місцевими радами не прийняте, декларації потрібно було подавати, але ставку зазначати 0 %?

Ставка податку — один з показників, що підлягають декларуванню. Тому за об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, що є у власності юросіб, щодо яких за рішенням сільської, селищної або міської ради встановлено нульові ставки, декларація з податку на нерухомість подається на загальних підставах. Таку позицію знаходимо в листі МГУ ДФС від 23.12.2015 р. № 27682/10-28-10-06-11 (ср. ).

Об’єкт незавершеного будівництва: звідколи сплачувати?

Гаражний кооператив на стадії будівництва. Отримали техпаспорт. Будівлю не введено в експлуатацію. Коли настає обов’язок сплачувати податок на нерухомість?

Питання полягає в тому, сплачувати податок після отримання техпаспорта чи після введення об’єкта в експлуатацію. Розібратися в ньому допоможе ГУ ДФС у Київській області (лист від 09.03.2016 р. № 541/10/10-36-17-01).

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) згідно з ч. 2 ст. 331 ЦКУ виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо ж договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту такого прийняття.

У листі київські податківці дають чітко зрозуміти: доки об’єкт незавершеного будівництва (об’єкт нерухомого майна) тільки зводиться і ще не введений в експлуатацію, він не є об’єктом обкладення податком на нерухомість.

До завершення будівництва (створення майна) особа згідно з ч. 3 ст. 331 ЦКУ вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Дивіться також роз’яснення в категорії 106.02 ЗІР¹⁰.

¹⁰ Яке ми аналізували в статті «Податок на нерухомість: ДФСУ «розродилася» роз’ясненнями» у журналі «Бухгалтер 911», 2015, № 14.

Декларації... не подавали: як виправити ситуацію?

За 2015 і 2016 роки забули подати декларацію щодо нерухомості. Як це зробити зараз: подати уточненку чи звичайну декларацію?

У такому разі, вважаємо, подати доведеться декларацію із статусом «звітна». Річ у тім, що згідно з п. 50.1 ПКУ про подання уточненки можна говорити, лише якщо платник самостійно (у тому числі за результатами електронної перевірки) виявляє помилки, що містяться в раніше поданій ним декларації. У нашому ж випадку декларацію не подавали зовсім. Тому цей варіант відпадає.