Сайт для бухгалтеров №1 в Украине

Подпишитесь!


Бухгалтер 911, март, 2020/№13
Печатать

Арендная плата vs карантин

Сумцова Ольга, налоговый эксперт
В связи с карантином запрещена, среди прочего, деятельность субъектов хозяйствования, предусматривающая прием посетителей (за редкими исключениями)*. Как следствие, многие арендованные помещения не могут использоваться их арендаторами по целевому назначению и просто простаивают. Есть ли какие-то правовые способы не платить арендную плату или хотя бы уменьшить ее размер? Давайте разбираться.

* См. «карантинное» постановление КМУот 11.03.2020 г. № 211.

В первую очередь отметим, что арендная плата — это фиксированный платеж, который арендатор должен уплачивать арендодателю независимо от результатов своей хозяйственной деятельности (ст. 286 ХКУ). То есть отсутствие дохода от использования арендованного имущества в общем случае не является поводом для неуплаты арендной платы. Но у нас случай специфический.

Далее. Активно обговаривается инициатива на законодательном уровне помочь страдающим от карантина арендаторам — снизить размер арендной платы. Каким именно способом, до конца не понятно. Ведь на практике много разных ситуаций (кто-то закрылся, кто-то перешел на удаленное обслуживание покупателей и т. д.). Как указывает глава комитета ВР по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики, нужно уменьшить арендную плату: «до расходов только на содержание помещения, чтобы арендодатель не зарабатывал на этом денег...».

Но это, скорее, «на уровне идеи». Текста законопроекта пока нет. Соответственно, что мы увидим в конечном итоге, предсказать крайне сложно. По какому принципу будут отбирать арендаторов? Что значит «расходы на содержание помещения»? Коснется соответствующее регулирование лишь арендной платы за аренду имущества государственной и коммунальной собственности или и частной собственности тоже? Пока больше вопросов, чем ответов.

Опять же, как представляется, «автоматической» реализации этой идеи быть не может. То есть на локальном уровне арендатор и арендодатель будут вносить изменения в свои договоры «с оглядкой» на принятые «послабления». Поэтому даже на фоне разговоров, что все должно решиться со дня на день, считаем необходимым ознакомить вас с «матчастью».

Нормативное регулирование у нас находится в основном в ГКУ (Гражданский кодекс Украины) и ХКУ (Хозяйственный кодекс Украины).

Мы имеем дело с арендой между субъектами хозяйствования. Соответственно смотрим в ХКУ. А ч. 6 ст. 283 ХКУ говорит нам о том, что к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГКУ с учетом особенностей, предусмотренных ХКУ.

Уменьшение арендной платы

Забегая вперед, отметим, что именно на нем и нужно сосредоточиться.

Сначала, очевидно, нужно проанализировать условия договора.

Далее. Часть 1 ст. 286 ХКУ говорит о том, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством. Но это общий случай. Для нашего случая ближе ч. 2 этой же ст. 286 ХКУ: «Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенным образом ухудшилось состояние объекта аренды».

Фактически «зеркальную» норму видим в ч. 4 ст. 762 ГКУ: «Наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если ввиду обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась».

То есть ключевые элементы: 1) изменились предусмотренные договором условия хозяйствования / возможность пользования имуществом существенно снизилась; 2) произошло это в результате наличия обстоятельств, за которые арендатор не отвечает; 3) арендатор имеет право не просить, а именно требовать от арендодателя уменьшения арендной платы (т. е. в случае отказа может обратиться в суд).

Что значит «существенно снизилась»? Мы бы провели здесь аналогию со ст. 652 ГКУ «Изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Согласно этой статье изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они бы вообще не заключили такой договор или заключили его на других условиях.

То есть в каждой конкретной ситуации нужно смотреть, как введение карантина влияет на возможность арендатора пользоваться имуществом. Очевидно, что в случае временного запрета осуществлять деятельность такое влияние есть, и оно существенное.

Дальше. Насколько можно требовать уменьшения арендной платы? В нормативке этот момент не определен и поэтому очень сложный. По логике, новая/измененная арендная плата должна быть такой, как если бы стороны изначально знали о возможности наступления карантина и договаривались об арендной плате с учетом этого обстоятельства. При этом бы не нарушалось соотношение имущественных интересов сторон договора аренды.

Это как раз то, о чем и говорят сейчас как о возможном решении проблемы (см. цитату выше): арендодатель арендную плату берет без прибыли. То есть на уровне своих расходов (надо понимать, учитываемых в том числе, но не исключительно на счете 23: амортизация и Ко).

Предполагаем, что в этом и будет польза закона. Законодатель «централизованно» определит, до какого уровня должна быть снижена арендная плата. Поскольку далеко не каждый арендатор сможет сейчас (без такого закона) вытребовать себе весомое снижение арендной платы.

Ведь любое снижение — это все равно снижение.

Опять же подчеркнем, все это должно решаться по согласованию сторон договора. Арендатор должен выходить на арендодателя с инициативой/требованием уменьшить арендную плату. Обосновывать свои требования. И только в случае отсутствия реакции арендодателя — можно добиваться уменьшения арендной платы через суд.

Напомним: ст. 188 ХКУ устанавливает, что сторона договора, которая получила предложение об изменении договора, в двадцатидневный срок после получения предложения уведомляет другую сторону о результатах его рассмотрения.

Освобождение от арендной платы

А может арендатор вообще не платить арендную плату, ссылаясь на то, что его деятельность заблокирована из-за введения карантина?

Прежде всего смотрим в договор. Маловероятно, но возможно, что вопрос будет снят уже на этом этапе. Если нет. Часть 6 ст. 762 ГКУ предусматривает, что наниматель освобождается от платы за весь период, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

Перечня таких обстоятельств ч. 6 ст. 762 ГКУ не содержит. А значит, как считают суды, достаточно того, что будет установлен факт невозможности использования арендатором имущества по независимым от него причинам.

Но не все так просто. В случае с интересующим нас карантином мы едва ли (далеко не всегда) имеем дело с невозможностью использования арендатором взятого в аренду имущества.

Суды отмечают, что ч. 6 ст. 762 ГКУ определяет в качестве основания для освобождения от уплаты арендной платы объективную непосредственную невозможность использовать переданное в найм имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т. п.) в результате обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (постановление Большой Палаты Верховного Суда от 08.05.2018 г. по делу № 910/7495/16). То есть в общем случае эта норма срабатывает в том случае, если арендатор «физически» не имеет доступа к пользованию этим имуществом или не может им пользоваться по целевому назначению в связи с какими-то недостатками этого имущества.

В нашем же случае как таковой невозможности «пользоваться» помещением нет (как и нет претензий к самому объекты аренды).

При этом суды обращали внимание на следующие моменты:

— запрет на нормативном уровне на осуществление деятельности не может однозначно удостоверять невозможность использовать имущество ни согласно цели договора, которая не ограничивается собственно предоставлением арендатором тех же услуг, ни вообще, в частности, с целью, которая не противоречит положениям договора и/или закона;

— факт продолжения пользования имуществом может подтверждаться тем же продолжением потребления коммунальных услуг, нахождением работников арендатора в помещении, нахождением в помещении имущества арендатора.

Что мы имеем в итоге? Если арендатор в принципе не мог в результате карантина пользоваться объектом аренды по целевому назначению (даже если объект аренды пригоден), то он вполне может ссылаться на норму ч. 6 ст. 762 ГКУ и требовать от арендодателя освобождения от уплаты арендной платы. В случае несогласия арендодателя можно обращаться в суд.

Но, скорее, актуально это для какого-то движимого имущества. По недвижимости здесь будет сложно доказать полное отсутствие использования. А если частичное использование все-таки есть (например, в помещении стоит холодильное оборудование, подключенное к электроэнергии, либо там хранятся товары арендатора, находится персонал и т. п.), то тут уже может идти речь только об уменьшении размера арендной платы (см. выше).

Отказ от договора аренды

Несколько слов скажем об отказе от договора аренды. В первую очередь нужно посмотреть условия договора, касающиеся расторжения договора. Как правило, в договоре есть право на односторонний отказ — при условии письменного уведомления арендодателя за определенный срок. Если такая оговорка в договоре есть, в таком случае арендодателю направляется письменное уведомление со ссылкой на соответствующий пункт договора и указанием желаемой даты прекращения аренды. Затем подписывается допсоглашение о расторжении договора и в оговоренный срок объект возвращается арендодателю.

Факт возврата объекта подтверждается актом приема-передачи.

Договор аренды здания, другого капитального сооружения (их частей), заключенный на срок 3 года и более, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ). Соответственно расторжение такого договора должно быть также оформлено через нотариуса. Если договор заключался в простой письменной форме, то и расторгается он в простой письменной форме.

А что если договор не предусматривает права арендатора отказаться от аренды? В этом случае действуют общие нормы ГКУ. Если вы арендовали имущество по:

1) бессрочному договору (что для объектов недвижимого имущества маловероятно), то согласно абз.2 ч. 2 ст. 763 ГКУ каждая из сторон может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца.

2) договору аренды, который заключался на определенный срок, то его можно расторгнуть:

по соглашению сторон. Статья 188 ХКУ устанавливает, что сторона договора, которая считает необходимым изменить или расторгнуть договор, должна направить предложение об этом другой стороне. Арендодатель должен рассмотреть его и уведомить арендатора о своем решении в 20-дневный срок (ч. 3 ст. 188 ХКУ);

в одностороннем порядке через суд. В суде арендатор может отстаивать право досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, опираясь на ст. 652 ГКУ.

Договор считается расторгнутым с даты вступления в силу решения суда или с даты, указанной в нем (ч. 3 ст. 653 ГКУ, ч. 5 ст. 188 ХКУ). Обязательства по договору с этого момента прекращаются.

фото автора В фокусе
Винокуров Дмитрий ФОП: как не платить ЕСВ за 1 квартал 2021 года?...
65035 44
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
copy-print__image
Данная функция доступна только
авторизованным пользователям