Кабмин постановлением от 11.11.2020 г. № 1100 ввел карантин выходного дня. В частности, им предусматривается запрет на прием посетителей в период с 00 часов 00 минут субботы до 00 часов 00 минут понедельника субъектами хозяйствования, которые осуществляют деятельность в сфере общественного питания, бытового обслуживания населения, ТРЦ, заведениями культуры, спортивными заведениями.
Подробнее о том, какие ограничения предусматривает карантин выходного дня, вы можете прочитать в статье «Карантин рабочего и выходного дня: что таит в себе постановление № 1100?» этого номера.
Карантин выходного дня был воспринят теми же депутатами неоднозначно. Но в Верховной Раде 17 ноября не нашлось достаточно голосов для принятия документа, которым бы КМУ было рекомендовано этот «выходной» карантин отменить. В свою очередь, это означает, что карантин выходного дня продолжается. КМУ, очевидно, будет его перманентно «шлифовать», но отменять его в ближайшее время не будет.
Вправе ли тогда арендатор, ссылаясь на эти ограничения, требовать от арендодателя снижения размера арендной платы?
Отметим, что специальных норм, касающихся порядка уплаты арендной платы в связи с введенными ограничениями на работу в выходные дни, постановление № 1100 не содержит. Поэтому руководствуемся теми же законодательными нормами, что и раньше. В частности:
— п. 14 заключительных и переходных положений ГКУ.
Последняя норма представляет особый интерес. Ведь в ней сказано, что на период карантина, введенного постановлением КМУ № 211, и до отмены карантина
«плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию нанимателя, который осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества, в течение всего времени, когда имущество не могло использоваться в предпринимательской деятельности нанимателя в полном объеме из-за введенных ограничений и (или) запретов».
Размер арендной платы в этом случае сводится к компенсации арендодателю только коммунальных платежей, земельного налога и налога на недвижимость. При этом эта норма не распространяется на субъектов хозяйствования, которые в течение действия карантина фактически осуществляли деятельность с использованием этого имущества в своей хозяйственной деятельности в полном объеме, а также на договоры найма имущества, которое принадлежит территориальной громаде.
Обратим внимание на ряд моментов:
1) в п. 14 заключительных и переходных положений ГКУ речь идет о ситуации, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы до уровня компенсации арендодателю только коммунальных платежей, земельного налога и налога на недвижимость. То есть в этом случае размер арендной платы четко законодательно ограничен.
При этом остается в силе и общая норма (ч. 4 ст. 762 ГКУ), согласно которой наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. В этом случае никаких ограничений в отношении того, на какую именно сумму должна быть снижена арендная плата, нет. То есть стороны самостоятельно (в крайнем случае — через суд) решают этот вопрос. При этом арендатору необходимо обосновать расчет суммы, на которую должен быть снижен размер арендной платы. В то же время, если «срабатывает» п. 14 заключительных и переходных положений ГКУ, обосновывать сумму, на которую должна быть снижена арендная плата, не нужно;
2) когда именно плата = компенсация коммунальных, земналога, недвижналога? Сначала остановимся на ситуации, о которой идет речь в п. 14 заключительных и переходных положений ГКУ, т. е. когда арендатор недвижимости обязан погашать/компенсировать только коммуналку, земналог, недвижналог. По правде говоря, норма п. 14 выписана не совсем однозначно*.
* См., в частности, статью «Аренда в карантин — версия 3.0» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 29).
Начнем с более-менее понятных вещей. Если карантинные запреты/ограничения прямо не препятствовали использованию взятой в аренду недвижимость по указанному в договоре целевому назначению, но она все равно не использовалась, то нормы п. 14 применяться не будут. Что подтверждает, в частности, и судебная практика (см., к примеру, решение Хозяйственного суда г. Киева от 10.11.2020 г. по делу № 910/9258/20; решение Хозяйственного суда г. Киева от 02.10.2020 г. по делу № 910/8011/20).
Касаться это может тех же офисных помещений.
В таком случае арендаторы смогут руководствоваться разве что общей нормой ч. 4 ст. 762 ГКУ — с доказыванием невозможности использования имущества в полном объеме и обоснованием суммы, на которую должна быть снижена арендная плата.
Далее «задачка» более сложная. Если арендатор не может использовать помещение по выходным, а в будни может, работает п. 14? Формально, да. Ведь он в таком случае как раз не может использовать предмет аренды в полном объеме. Может только частично — в будни.
Но, как представляется, такой подход грубоват и вряд ли найдет поддержку в суде. Опять же выписана сама норма из п. 14 крайне невнятно . Если уже говорить о применении п. 14, то конкретно по тому временному периоду, когда арендатор вынужден простаивать.
То есть требовать уменьшения арендной платы до уровня возмещения арендатору только коммунальных платежей, земельного налога и налога на недвижимость арендатор может только:
— в части арендной платы, которая приходится на выходные дни. Понятно, что зачастую стороны устанавливают месячный размер арендной платы. Но примерно рассчитать, какая сумма арендной платы приходится на один день — вполне можно. И на эту сумму требовать снижения размера арендной платы;
При этом все равно для того, чтобы претендовать на такое снижение, арендатору необходимо обратиться к арендодателю. Ведь в п. 14 речь идет о том, что размер арендной платы подлежит уменьшению «по требованию арендатора». Автоматически арендодатель размер арендной платы не уменьшит.
— при условии, что он действительно не мог пользоваться имуществом в полном объеме. Учитывая введенные ограничения на прием посетителей, с доказательством этого факта проблем быть не должно. Введенные ограничения — уже будут доказательством того, что арендованное имущество не могло быть использовано в полном объеме. И дополнительных доказательств, как видится, тут не требуется.
Хотя в этой ситуации проще воспользоваться общей нормой ч. 4 ст. 762 ГКУ. Эта норма, напомним, предусматривает, что наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Введенные общие карантинные ограничения (по соблюдению дистанции, по ограничению пребывания определенного количества посетителей в помещении; ограничения в работе в вечернее/ночное время) — это и есть те условия, которые существенно снижают возможность пользования имуществом и не зависят от воли арендатора. Поэтому арендатор, руководствуясь этой нормой, вполне может требовать от арендодателя снижения размера арендной платы.
Причем воспользоваться этой нормой может любой арендатор, независимо от того, вводились запреты и ограничения на его деятельность или нет.
При этом, чтобы воспользоваться этой нормой, нужно будет:
(1) иметь доказательства, что карантинные ограничения объективно делают невозможным использование арендованного помещения в полном объеме;
(2) иметь доказательства фактического отсутствия использования этих помещений;
(3) привести обоснованный расчет суммы, на которую, по мнению арендатора, должна быть снижена арендная плата. То есть тут нет установленного «потолка» арендной платы, которую в этом случае должен уплатить арендатор;
(4) обратиться к арендодателю с инициативой внести изменения в договор аренды и снизить размер арендной платы.
А можно ли ссылаться на положения о форс-мажоре в связи с введенными ограничениями карантина выходного дня? Сам по себе карантин на законодательном уровне признан форс-мажорным обстоятельством (п. 2 ст. 141 Закона о ТПП**). Но тут стоит учесть:
** Закон Украины «О Торгово-промышленных палатах в Украине» от 02.12.97 г. № 671/97-ВР.
1. Форс-мажор освобождает только от ответственности (штрафов, пени и т. д.), но не от выполнения обязательств по договору.
2. Чтобы ссылаться на форс-мажор, нужно получить сертификат ТПП.
3. Важно доказать причинно-следственную связь между форс-мажором и невыполнением обязательства. Остается открытым вопрос, какой именно период в этом случае будет признан «форс-мажорным». Только выходные дни, когда действуют запреты на прием посетителей, или весь период, в течение которого будет длиться карантин выходного дня.