Сайт для бухгалтеров №1 в Украине

Получайте
новости почтой!


Бухгалтер 911, ноябрь, 2020/№47
Печатать

Карантин выходного дня vs арендная плата

Казанова Марина, налоговый эксперт, CAP
В связи с введением карантина выходного дня снова стал актуальным вопрос уплаты арендной платы за период, когда помещения из-за введенных ограничений не могут в полном объеме использоваться по целевому назначению. Обсудим этот момент в статье.

Кабмин постановлением от 11.11.2020 г. № 1100 ввел карантин выходного дня. В частности, им предусматривается запрет на прием посетителей в период с 00 часов 00 минут субботы до 00 часов 00 минут понедельника субъектами хозяйствования, которые осуществляют деятельность в сфере общественного питания, бытового обслуживания населения, ТРЦ, заведениями культуры, спортивными заведениями.

Подробнее о том, какие ограничения предусматривает карантин выходного дня, вы можете прочитать в статье «Карантин рабочего и выходного дня: что таит в себе постановление № 1100?» этого номера.

Карантин выходного дня был воспринят теми же депутатами неоднозначно. Но в Верховной Раде 17 ноября не нашлось достаточно голосов для принятия документа, которым бы КМУ было рекомендовано этот «выходной» карантин отменить. В свою очередь, это означает, что карантин выходного дня продолжается. КМУ, очевидно, будет его перманентно «шлифовать», но отменять его в ближайшее время не будет.

Вправе ли тогда арендатор, ссылаясь на эти ограничения, требовать от арендодателя снижения размера арендной платы?

Когда можно требовать снижения арендной платы?

Отметим, что специальных норм, касающихся порядка уплаты арендной платы в связи с введенными ограничениями на работу в выходные дни, постановление № 1100 не содержит. Поэтому руководствуемся теми же законодательными нормами, что и раньше. В частности:

ч. 4 и 6 ст. 762 ГКУ;

п. 14 заключительных и переходных положений ГКУ.

Последняя норма представляет особый интерес. Ведь в ней сказано, что на период карантина, введенного постановлением КМУ № 211, и до отмены карантина

«плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию нанимателя, который осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества, в течение всего времени, когда имущество не могло использоваться в предпринимательской деятельности нанимателя в полном объеме из-за введенных ограничений и (или) запретов».

Размер арендной платы в этом случае сводится к компенсации арендодателю только коммунальных платежей, земельного налога и налога на недвижимость. При этом эта норма не распространяется на субъектов хозяйствования, которые в течение действия карантина фактически осуществляли деятельность с использованием этого имущества в своей хозяйственной деятельности в полном объеме, а также на договоры найма имущества, которое принадлежит территориальной громаде.

Обратим внимание на ряд моментов:

1) в п. 14 заключительных и переходных положений ГКУ речь идет о ситуации, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы до уровня компенсации арендодателю только коммунальных платежей, земельного налога и налога на недвижимость. То есть в этом случае размер арендной платы четко законодательно ограничен.

При этом остается в силе и общая норма (ч. 4 ст. 762 ГКУ), согласно которой наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. В этом случае никаких ограничений в отношении того, на какую именно сумму должна быть снижена арендная плата, нет. То есть стороны самостоятельно (в крайнем случае — через суд) решают этот вопрос. При этом арендатору необходимо обосновать расчет суммы, на которую должен быть снижен размер арендной платы. В то же время, если «срабатывает» п. 14 заключительных и переходных положений ГКУ, обосновывать сумму, на которую должна быть снижена арендная плата, не нужно;

2) когда именно плата = компенсация коммунальных, земналога, недвижналога? Сначала остановимся на ситуации, о которой идет речь в п. 14 заключительных и переходных положений ГКУ, т. е. когда арендатор недвижимости обязан погашать/компенсировать только коммуналку, земналог, недвижналог. По правде говоря, норма п. 14 выписана не совсем однозначно*.

* См., в частности, статью «Аренда в карантин — версия 3.0» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 29).

Начнем с более-менее понятных вещей. Если карантинные запреты/ограничения прямо не препятствовали использованию взятой в аренду недвижимость по указанному в договоре целевому назначению, но она все равно не использовалась, то нормы п. 14 применяться не будут. Что подтверждает, в частности, и судебная практика (см., к примеру, решение Хозяйственного суда г. Киева от 10.11.2020 г. по делу № 910/9258/20; решение Хозяйственного суда г. Киева от 02.10.2020 г. по делу № 910/8011/20).

Касаться это может тех же офисных помещений.

В таком случае арендаторы смогут руководствоваться разве что общей нормой ч. 4 ст. 762 ГКУ — с доказыванием невозможности использования имущества в полном объеме и обоснованием суммы, на которую должна быть снижена арендная плата.

Далее «задачка» более сложная. Если арендатор не может использовать помещение по выходным, а в будни может, работает п. 14? Формально, да. Ведь он в таком случае как раз не может использовать предмет аренды в полном объеме. Может только частично — в будни.

Но, как представляется, такой подход грубоват и вряд ли найдет поддержку в суде. Опять же выписана сама норма из п. 14 крайне невнятно . Если уже говорить о применении п. 14, то конкретно по тому временному периоду, когда арендатор вынужден простаивать.

То есть требовать уменьшения арендной платы до уровня возмещения арендатору только коммунальных платежей, земельного налога и налога на недвижимость арендатор может только:

— в части арендной платы, которая приходится на выходные дни. Понятно, что зачастую стороны устанавливают месячный размер арендной платы. Но примерно рассчитать, какая сумма арендной платы приходится на один день — вполне можно. И на эту сумму требовать снижения размера арендной платы;

При этом все равно для того, чтобы претендовать на такое снижение, арендатору необходимо обратиться к арендодателю. Ведь в п. 14 речь идет о том, что размер арендной платы подлежит уменьшению «по требованию арендатора». Автоматически арендодатель размер арендной платы не уменьшит.

при условии, что он действительно не мог пользоваться имуществом в полном объеме. Учитывая введенные ограничения на прием посетителей, с доказательством этого факта проблем быть не должно. Введенные ограничения — уже будут доказательством того, что арендованное имущество не могло быть использовано в полном объеме. И дополнительных доказательств, как видится, тут не требуется.

Хотя в этой ситуации проще воспользоваться общей нормой ч. 4 ст. 762 ГКУ. Эта норма, напомним, предусматривает, что наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Введенные общие карантинные ограничения (по соблюдению дистанции, по ограничению пребывания определенного количества посетителей в помещении; ограничения в работе в вечернее/ночное время) — это и есть те условия, которые существенно снижают возможность пользования имуществом и не зависят от воли арендатора. Поэтому арендатор, руководствуясь этой нормой, вполне может требовать от арендодателя снижения размера арендной платы.

Причем воспользоваться этой нормой может любой арендатор, независимо от того, вводились запреты и ограничения на его деятельность или нет.

При этом, чтобы воспользоваться этой нормой, нужно будет:

(1) иметь доказательства, что карантинные ограничения объективно делают невозможным использование арендованного помещения в полном объеме;

(2) иметь доказательства фактического отсутствия использования этих помещений;

(3) привести обоснованный расчет суммы, на которую, по мнению арендатора, должна быть снижена арендная плата. То есть тут нет установленного «потолка» арендной платы, которую в этом случае должен уплатить арендатор;

(4) обратиться к арендодателю с инициативой внести изменения в договор аренды и снизить размер арендной платы.

Карантин выходного дня vs форс-мажор

А можно ли ссылаться на положения о форс-мажоре в связи с введенными ограничениями карантина выходного дня? Сам по себе карантин на законодательном уровне признан форс-мажорным обстоятельством (п. 2 ст. 141 Закона о ТПП**). Но тут стоит учесть:

** Закон Украины «О Торгово-промышленных палатах в Украине» от 02.12.97 г. № 671/97-ВР.

1. Форс-мажор освобождает только от ответственности (штрафов, пени и т. д.), но не от выполнения обязательств по договору.

2. Чтобы ссылаться на форс-мажор, нужно получить сертификат ТПП.

3. Важно доказать причинно-следственную связь между форс-мажором и невыполнением обязательства. Остается открытым вопрос, какой именно период в этом случае будет признан «форс-мажорным». Только выходные дни, когда действуют запреты на прием посетителей, или весь период, в течение которого будет длиться карантин выходного дня.

фото автора В фокусе
Амброзяк Наталья Подаем бенефициаров: когда и как [время пришло]...
37374 147
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
copy-print__image
Данная функция доступна только
авторизованным пользователям