Сайт для бухгалтеров №1 в Украине

Получайте
новости почтой!


Бухгалтер 911, июль, 2020/№27
Печатать

Сдача в аренду части недвижимости единоналожником: нюансы

Шевчук Михаил, налоговый эксперт
О потере единоналожниками со ІІ полугодия права не платить земельный налог за участки, которые передаются ими в аренду, вы уже знаете*. То же самое касается передачи в аренду недвижимости, расположенной на земельных участках упрощенцев. До сих пор нет однозначного ответа на вопрос: как быть в случае передачи в аренду части недвижимости? Сейчас рассмотрим некоторые нюансы, которые могут пригодиться тем, кому эта тема знакома не понаслышке!

* В том числе из наших статей «Единоналожники и утрата права не платить земельный налог» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 24) и «А как они узнают, что ЧПЕН сдает землю/недвижимость в аренду?» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 25).

Напомним, что с 1 июля п.п. 4 п. 297.1 НКУ изложен в новой редакции, согласно которой единоналожники освобождаются от обязанности начисления, уплаты и подачи налоговой отчетности по налогу на имущество в части земельного налога за земельные участки, используемые плательщиками единого налога групп 1 — 3 для осуществления хозяйственной деятельности (кроме деятельности по предоставлению земельных участков и/или недвижимого имущества, находящегося на таких земельных участках, в аренду (найм, ссуду)).

То есть при передаче земельного участка и/или расположенной на нем недвижимости в аренду/ссуду платить земельный налог единоналожнику придется на общих основаниях.

Впервые отчитаться по лишившимся освобождения земельным участкам тем, кто выберет как годовой, так и месячный отчетный период, придется не позднее четверга, 20 августа.

Отчетная обязанность, напомним, касается только юрлиц. ГНСУ также навязывает ее тем ФЛП, у которых право на земельный участок оформлено как на предпринимателя**, что было возможным в период с 19.01.99 г. по 20.07.2007 г.

** Подробнее об этом вы могли прочесть в статье «Должен ли ФЛП отчитываться по земле и недвижналогу?» в журнале «Бухгалтер 911», 2020, № 5.

Остальные ФЛП (наравне с другими физлицами) будут просто дожидаться от налоговиков «писем счастья» — налоговых уведомлений-решений с рассчитанной суммой земельного налога.

В этой статье нас интересует ситуация, когда в аренду/ссуду единоналожник групп 1 — 3 сдает только часть помещения, расположенного на земельном участке.

Пока ГНСУ не высказалась относительно того, можно ли в таком случае рассчитывать на «пропорциональное» определение суммы земналога — исходя из удельного веса площади части помещения, которая сдается в аренду, в общей площади помещения.

Мы питаем надежды, что налоговики не будут фискалить и благословят именно такой подход. Все-таки в НКУ есть некоторые зацепки, которые пусть и не прямо, но по аналогии можно применить к нашей ситуации.

Имеем в виду нормы п. 284.3 НКУ вместе с п. 287.7 НКУ.

Пример. В собственности арендодателя (юрлица — единоналожника группы 3) находится здание площадью 1500 м2. При этом часть помещения площадью 1000 м2 сдается им в аренду. Площадь земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, — 2400 м2.

Для начала определим удельный вес части помещения, которая передается в аренду, в общей площади помещения. Для этого 1000 м2 делим на 1500 м3 и получаем 0,667, или 2/3. После чего рассчитываем площадь земли, которая приходится на часть помещения, сдающуюся в аренду. Для этого 0,667 умножаем на 2400 м2 и получаем 1600 м2.

Именно за такую площадь и платим земельный налог.

Перемножив эту площадь на ставку земельного налога, установленную решением местного совета, вы найдете годовую сумму налога.

В 2020 году такое произведение нужно разделить на 2 (так узнаем обязательства за ІІ полугодие).

Но для того, чтобы отражать в декларации эти цифры (или доказывать свою правоту в процессе сверки данных, если налоговики в НУР «нарисовали» другие данные), необходимо иметь их документальное подтверждение и обоснование.

Для этого в договоре аренды, по-хорошему, должны быть ссылки на ст. 796 и 797 ГКУ или же прямо установлена площадь земли, которая передается в пользование арендатора.

Первой из этих статей установлено, что одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма.

В приведенном выше примере 2400 м2 — это и есть площадь земельного участка, на котором находится здание, и земельного участка, прилегающего к зданию/сооружению.

В договоре найма стороны могут определить размер земельного участка, который передается нанимателю. Если размер земельного участка в договоре не определен, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел арендодатель.

Но очевидно, что указанный вариант не подходит в случае аренды части здания/сооружения.

Статьей 797 ГКУ, в свою очередь, установлено, что плата, которая взимается с нанимателя здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком. То есть в составе арендного платежа можно выделить плату за пользование (1) зданием/сооружением (или его частью) и (2) земельным участком.

Если такая разбивка в вашем договоре закреплена, вам будет легче обосновать размер земельного налога, приходящегося на часть участка, который передается в пользование арендатора.

Авторы Научно-практического комментария к статье 797 ГКУ*** указывают, что плата за пользование земельным участком входит в состав платы по договору найма объекта недвижимости, только если это земельный участок, на котором находится здание или сооружение, или земельный участок, прилегающий к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма. Если нанимателю передается земельный участок в большем размере, установление платы за него регулируется земельным законодательством и не входит в арендную плату за здание или сооружение.

*** ips.ligazakon.net/document/view/KK001433

Как итог всего сказанного выше: рекомендуем внимательно пересмотреть свои договоры и в случае необходимости внести в них нужные изменения. Это способно уберечь вас от возможных проблем с налоговиками.

фото автора В фокусе
Ушакова Лілія Мінзарплата з 01.12.2021: хапай в обидві жмені...
15003 21
Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше
Для того, чтоб распечатать текст необходимо оформить подписку
copy-print__image
Данная функция доступна только
авторизованным пользователям